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Actualisez et révisez vos prixDossier mis à jour après la publication de l’instruction ministérielle du 25 janvier 2005

La hausse des matières premières, et plus globalement de l’ensembledes coûts, a modifié en profondeur depuis un an l’environnement des entreprises de Bâtiment. Celles-ci peinent à répercuter les haussessubies, ce qui érode leurs marges et les fragilise. La recrudescence des dépôts de bilan l’atteste malheureusement !

Depuis plusieurs mois, la FFB s’est mobilisée pour obtenir des pouvoirs publics qu’ils renoncent à la culture, mortelle pour nos entreprises, du prix ferme et définitif. Ces actions ont fini par payer puisque le gouvernement, en réponse à nos attentes,vient de publier une instruction ministérielle(1) pour recommander aux maîtres d’ouvrage de nouveaux comportements.

L’instruction rappelle ainsi des évidences oubliées :• la formule du marché à prix ferme doit être utilisée avec discernement

et précaution en fonction de la typologie du marché (matériaux,durée…),

• elle doit, en tout état de cause, être limitée aux marchés de courtedurée et mettant en œuvre des matériaux aux prix durablementstables,

• ceci n’exonère pas le maître de l’ouvrage de l’obligation de prévoir une clause d’actualisation en évitant dans ce cas la pratique d’un ordrede service unique,

• enfin, de préférence, l’introduction logique de clauses de révision de prix dans les marchés de Bâtiment et la grande attention à porterau choix des indices ou index de référence.

Certes, la détestable pratique du prix ferme nedisparaîtra pas d’un coup de baguette magique. Il nous faudra encore beaucoup informer,convaincre et, pour tout dire, batailler.L’instruction qui vient d’être publiée marquenéanmoins une étape essentielle dans notrecombat pour le retour à de bonnes pratiques dans le secteur du Bâtiment. A nous maintenantd’en exiger l’application dans nos marchés, qu’ils soient publics ou privés !

Jean-Pierre RochePrésident de la commission Marchés FFB

(1) Journal officiel du 4 février 2005.(2) BA n° 4 du 22 février 2005.(3) BA n° 12 du 24 juin 2002, n° 17 du 14 octobre 2002 et n° 5 du 10 mars 2003.

Cet éditorial est paru dans Bâtiment actualité(2)

sous le titre « Formules devariation de prix : exigeonsleur application ! »

A l’occasion de la publication de l’instruction ministérielle du 25 janvier 2005, nous avonsréactualisé trois dossiers « Prix »parus dans Bâtiment actualité(3).Ce document figure égalementdans l’espace adhérents dewww.ffbatiment.fr

Février 2005 ● Fédération française du Bâtiment2

Contrairement au prix d’un produitindustriel fabriqué en série dont tous

les paramètres sont connus et quiignore les aléas, chaque opération

de construction constitue un prototype unique.

Pour calculer son prix de vente,l’entreprise est confrontée

au délicat problème d’estimer au plus juste ses coûts.

Composés d’éléments aussihétérogènes que des matériaux etdes matériels, de la main-d’œuvre

d’exécution et d’encadrement, des frais généraux de chantier et d’entreprise, des bénéfices

et des aléas, ces éléments sont, bien entendu, propres

à chaque entreprise.

1. Main-d’œuvre et charges salarialesLe coût horaire à prendre en compte sera lamoyenne des taux horaires pratiqués dansl’entreprise ou de ceux d’une équipe typecorrespondant aux travaux à effectuer.

Au salaire horaire moyen, il convientd’inclure l’incidence :•des temps improductifs, qui découlent :- soit de l’application des conventions

collectives : déshabillage sur chantier,visite médicale annuelle, etc.,

- soit de la marche même de l’entreprise :temps perdu entre chantiers, tempsperdu pour pluie (hors intempéries),temps perdu lors d’accidents du travail,entretien du matériel, etc.La charge peut varier de 4 à 10 % selonle corps d’état et la situation particulièrede l’entreprise.

•des jours fériés, autorisations d’absen-ces exceptionnelles :

- la charge correspondant aux jours fériésest évaluée à 0,74 % par jour. En 2005, lenombre de jours fériés et payés est aunombre de 7, la charge est donc de : 0,74 x 7 = 5,18 %,

- la charge des absences exceptionnellesest estimée à 0,53 %.

•des heures supplémentairesL’horaire hebdomadaire normal est de 35 heures. Au-delà, les heures travaillées

1. Prix de venteLes étapes pour ne rien oublier

8. Coûtsdirectsimputables au chantier

Coûts endéboursés

secs

5. Frais dechantier

6. Frais commer-ciaux ethonorairesimputablesauchantier*

7. Fraisdivers,y comprisfinanciers*

Coûts directs imputablesau chantier

* Attention : certains frais peuvent être différents selon que les travaux sont directement exécutés par l’entreprise ou sous-traités.

3. Travaux sous-traités

10. Coûtderevient

9. Frais généraux

+

+

+

= +

=12.Prix

de venteHT

11. Marge :BénéficeetAléas

=

14.Prix de venteTTC

Prix de

vente HT

13. TVA

+

=

4.Coûts endébourséssecs

=

Comment se compose le prix de vente ?

font l’objet de majorations (voir en page 4« Incidence des heures supplémentaires »).•des primes et indemnités journalières

Leur montant est fixé par les conven-tions collectives régionales.Pour les inclure dans le salaire horairemoyen, il suffit de les ramener à l’heure,en divisant leur montant par le nombremoyen d’heures effectué dans la journée.

•des charges salarialesC’est l’ensemble des charges sociales etprofessionnelles imposées aux entrepri-ses par la loi ou les conventions collec-tives(1).

Attention : certaines charges sont varia-bles en fonction du corps d’état (ex : acci-dents du travail) et de la situationgéographique de l’entreprise (ex : verse-ment transport).On obtient ainsi un salaire horaire moyenen « déboursés secs ».

ExempleRepas = 7,70 €Transport = 2,34 €Trajet = 1,72 €Total = 11,76 € / n heuresn = nombre moyen d’heures travaillées par jour.

Pour plus d’informationContactez votre Fédération départementale

Coûts de revient

+

Travauxdirects

1. Main d’œuvreCharges salariales

2. Matériaux

+

3Février 2005 ● Fédération française du Bâtiment

■■ Les temps de productionLes temps unitaires de mise en œuvrepeuvent être estimés de façon précise etexprimés, soit en heures et minutes, soiten centièmes d’heure (100 centièmes =60 minutes).

2. Matériaux■■ Les quantitésDans certains cas, il convient d’inclureaux quantités nécessaires à la réalisationde l’ouvrage un coefficient de perte (cou-pes, déchets, etc.) ou de mise en œuvre(recouvrements).

■■ Les prixLes prix des fournitures et matériaux pro-pres au chantier sont à prendre encompte :- remise déduite,- rendus chantier (« franco »).

3. Sous-traitanceLe coût de la sous-traitance varie selon lanature des travaux :- fourniture et pose,- ou pose seule.Attention : la sous-traitance a égalementun impact sur les frais de chantier (enca-drement…), les frais généraux (coûts admi-nistratifs…) et les frais divers (cautions…).

5. Frais de chantier■■ Les frais de personnels•Le personnel d’encadrement du chantier

Ces frais incluent également les fraisindirects comme la voiture de fonction,le téléphone, le secrétariat associé…

•Le personnel de maîtrise directementlié au chantier dont les coûts n’auraientpas déjà été comptés dans l’encadrementou dans la partie « déboursés secs ».

•Le conducteur de travaux.

■■ Le petit outillage de chantier

■■ Les manutentions de matériaux sur le chantier

■■ Les frais d’installation de chantierCes frais incluent les coûts de pose, delocation, d’amortissement et de déposedes appareils de levage, des baraquements,des palissades, des raccordements, deséchafaudages, etc.

■■ Les frais de voirie et autres redevancesmunicipales

■■ Les déchetsIl faut prendre en compte les différentstypes de déchets ainsi que le double trans-port (aller-retour) entre le chantier et lecentre de déchets qui est le plus proche.

■■ Le coût du matériel louéspécifiquement pour le chantier (y compris les frais de maintenance).

■■ Les coûts de compte prorata

■■ La réalisation du métré

6. Frais commerciaux et honoraires imputablesau chantier■■ Les frais relatifs aux préétudesCes frais incluent l’élaboration des devis,la partie commerciale, etc.

■■ Les honoraires du bureau d’études et du bureau des méthodes

■■ Assurances propres au chantier :responsabilité civile, décennale…

7. Frais divers (y compris financiers)■■ Amortissement du matériel imputableau chantier

■■ Cautions : retenue de garantie, avances dedémarrage, etc.

9. Frais générauxCeux-ci représentent l’ensemble des fraisfixes de l’entreprise (loyer, assurances,téléphone, électricité, impôts et taxes,frais financiers, service du personnel et dela direction, amortissement du matérielinformatique, etc.) qui ne peuvent êtreattribués à un chantier déterminé.Différentes méthodes, à partir des élé-ments du compte de résultats de l’annéeprécédente, peuvent être envisagées pourestimer ces frais généraux. En voici deux :quelle que soit la méthode utilisée, le coef-ficient de frais généraux doit être suiviattentivement et, si nécessaire, corrigé encours d’exercice.

11. Marge : bénéfice et aléasLibrement déterminée par le chef d’en-treprise(2), la marge prend en compte :■■ Le bénéfice proprement dit, la rémuné-ration des capitaux propres de l’entre-

Attention : certaines entreprises n’isolent pasles frais commerciaux propres au chantier,ils sont alors inclus dans les frais généraux. Un coefficient de frais commerciaux peutmême être utilisé à partir des comptes del’année précédente :

L’entreprise peut aussi intégrer tout ou par-tie de ses frais divers dans les frais généraux.

Coeff. frais commerciaux =frais commerciauxchiffre d’affaires

Attention : les coûts imputables au compteprorata ne sont pas toujours comptabilisésdans les frais de chantier, mais il ne faut pasles oublier.

1re méthode :

2e méthode :

Coeff. frais généraux =frais généraux(consommation + main-d’œuvre

Coeff. frais généraux =frais générauxchiffre d’affaires

1. Main-d’œuvre et chargessalariales

+2. Matériaux

+3. Sous-traitance

=4. Coût en

« déboursés secs »Les déboursés secs sont les coûts destravaux directement imputables à unouvrage ou à une partie d’ouvrage. Ces coûts se rapprochent de la notionde « frais variables » proportionnelsaux quantités de matériaux mis enœuvre, alors que les coûts décrits parla suite se rapprochent plus de lanotion de « frais fixes » relatifs à l’en-semble du chantier.

4. Coût en « déboursés secs »

+5. Frais de chantier

+6. Frais commerciaux et honoraires

imputables au chantier+

7. Frais divers=

8. Coûts directsimputables au chantier

8. Coûts directs imputables au chantier

+9. Frais généraux

=

10. Coût de revientProposer un prix inférieur au coût derevient, c’est inévitablement perdrede l’argent.

(1) Cf BA n° 1 du 11 janvier 2005.(2) Ordonnance n° 86-1243 du 1er décembre 1986.

4 Février 2005 ● Fédération française du Bâtiment

Rang Incidence des heures supplémentaires Coefficient

36e heure 1,007

37e heure 1,014

38e heure 1,020

39e heure 1,026

40e heure 1,031

41e heure 1,037

42e heure 1,042

43e heure 1,047

Incidence des heures supplémentairesCoefficients applicables

prise ainsi que les investissements desti-nés à améliorer sa productivité.

■■ Les aléas divers : conditions de paie-ment et de variation des prix (marchésactualisables et/ou révisables ou à prixferme et définitif), risques de conten-tieux, complexité (ou imprécision) desdocuments contractuels, délais de paie-ment des sous-traitants ou des clients,risques climatiques, etc.

13. TVAAu prix de vente ainsi obtenu, il reste à ajou-ter la « Taxe à la Valeur Ajoutée » (TVA)dont le taux dépend de la réglementationapplicable au marché (5,5 % ou 19,6 %).A noter que les règles de publicité des prixen matière de marchés privés font obliga-tion d’indiquer sur les devis et les facturesla somme totale toutes taxes comprisesqui devra être effectivement payée.

10. Coût de revient+

11. Marge : bénéfice et aléas=

12. Prix de vente (HT)

12. Prix de vente HT+

13. TVA=

14. Prix de vente (TTC)

Heures supplémentaires Entreprises comptant Entreprises jusqu’à 20 salariés de plus de 20 salariés

De la 36e à la 43e heure MAJORATION DE 25 %* MAJORATION DE 25 %**

A partir de la 44e heure MAJORATION DE 50 %** MAJORATION DE 50 %**

* Accord national étendu du 17 décembre 2003 (entreprises jusqu'à 10 salariés) et accord national étendu du 17 mars 2004(entreprises de 10 à 20 salariés).

**Article L. 212-5 du code du travail.

Rappel

35 + (1 x 1,25)36

36,2536

soit

35 + (7 x 1,25)42

43,7542

soit

35 + (8 x 1,25)43

4543

soit

35 + (6 x 1,25)41

42,5041

soit

35 + (5 x 1,25)40

41,2540

soit

35 + (4 x 1,25)39

4039

soit

35 + (3 x 1,25)38

38,7538

soit

35 + (2 x 1,25)37

37,5037

soit

Calculer ses prix n’est pas une science exacte.

La loi du marché et les variations de l’activité viennent souvent perturber

les calculs les plus élaborés.Soyez donc vigilant avant de vous

engager sur une étude, puis à chacune des étapes

de l’élaboration de votre offre.Comme le montrent des ratios

récemment publiés par l’Unionnationale des techniciens de la

construction, les erreurs peuventcoûter cher (voir encadré).Dans le domaine des prix,

si l’expérience du chef d’entrepriseest essentielle et si le « flair » joue

aussi un rôle, le rappel de quelquesprincipes peut être utile.

S’informer avant de s’engager

■■ Le client ou l’architecteLorsque l’on ne connaît pas le client oul’architecte qui fait appel à l’entreprise, serenseigner sur la solvabilité du premierou sur les références et les pratiques pro-fessionnelles du second n’est jamais dutemps perdu.Le maître d’ouvrage. On peut croiser lesinformations en interrogeant :•des sites dédiés (www.infogreffe.fr), •son banquier, •des sociétés spécialisées dans l’information

commerciale et financière (www.coface-rating.fr),

•sa Fédération départementale.Le maître d’œuvre. En parler avec desarchitectes que l’on connaît, à des collè-gues ou encore s’adresser à l’antennelocale de l’Office général du Bâtimentsont autant de moyens de s’informeravant de s’engager.

■■ Questions utilesLa décision d’étudier, ou non, une affairedépend aussi des réponses à un certainnombre de questions.•Les contraintes techniques du projet

correspondent-elles aux moyens et ausavoir-faire de l’entreprise ?

•Les délais de réalisation envisagés sont-

ils compatibles avec le plan de chargesde l’entreprise ?

•Au-delà de la nécessaire solvabilité duclient, les conditions de paiement sont-elles acceptables ?

•Des modalités d’actualisation et/ou derévision sont-elle prévues ? Si oui, lesindex BT retenus correspondent-ilsaux prestations de l’entreprise ?

•Les pièces écrites sont-elles suffisam-ment complètes, précises et cohérentespour faire une offre sans risque prévisi-ble de contentieux ?

■■ La visite sur placeLa présence dans le dossier de plans etd’un descriptif détaillé ne dispensejamais d’une visite sur place. Elle per-met de constater l’état de l’existant et derecueillir un certain nombre d’élémentsayant une incidence directe sur le prixtels que : • le lieu d’exécution, c’est-à-dire

le terrain (état général, nature dusol…), les propriétés mitoyennes(nature, sous-sol, héberges…), les accès(situation, nature voirie…), les réseauxexistants (eau, électricité, assainisse-ment), la place disponible pour les ins-tallations de chantier et le stockage desmatériaux, la possibilité d’utiliser lematériel de l’entreprise, les possibilitéslocales de mise en décharge ;

• les sujétions particulières liées à la régle-mentation (zone bleue, contraintes envi-ronnementales…), aux abords (lignesaériennes, réseaux enterrés…) ou au maî-tre d’ouvrage (contraintes horaires, mesu-res de sécurité…).

Les étapes du calcul des prix

■■ Le quantitatifLes entreprises sont souvent confrontées àdes erreurs dans les quantitatifs des mar-chés à prix global et forfaitaire, alors quece type de marché met à leur charge, vis-à-vis du maître d’ouvrage, l’ensemble desaléas, et les engage à exécuter les travauxau prix convenu.Face à de telles situations, l’entreprisese doit de procéder aux vérificationsdes quantitatifs et plus généralementdes pièces écrites du marché, et d’émet-tre les réserves consécutives qui s’im-posent.Il faut toutefois rappeler que le maîtred’œuvre ou l’économiste de la construc-tion, en charge de la rédaction d’unquantitatif pour le compte d’un maîtred’ouvrage, encourt une responsabilitédécoulant de ses fautes, erreurs ou omis-sions. Il doit d’ailleurs être assuré par uncontrat couvrant les conséquences decette responsabilité.

(Source UNTEC)

Les erreurs à éviter

Taux d’erreur possible sur l’estimation globale

Incohérence entre le ratio de prix utilisé et la nature

de la surface prise comme référence

Exemple : prix au m2 utile utilisé avec une surface hors œuvre 60 %

Programme de locauxincomplet

Exemple : oubli des locaux sanitaires et (ou) des locaux techniques 15 à 20 %

Mauvaise identification des travaux d’adaptation 5 à 50 %

Globalisation du montant des honoraires

des prestataires intellectuelsen lieu et place d’un calcul

par type de prestation

2 à 10 %

Erreur de date de référence des prix

Taux variable suivant le niveaud’inflation sur la période considérée 0,3 à 10 %

Oubli de la provision pour aléas

Travaux neufs 5 %

Réhabilitation lourde 7 %


2. Du marché au chantierEtudier la commande avant d’établir le devis


De ce fait, les mentions tendant à exonérermaître d’œuvre ou économiste de ses respon-sabilités dans les pièces contractuelles nelient pas les tribunaux. Ceux-ci sont suscep-tibles de retenir la responsabilité des rédac-teurs de quantitatifs erronés à l’égard desentreprises qui en ont subi les conséquences.

■■ L’estimatifPour chiffrer un devis, l’idéal est de dis-poser de bibliothèques de sous-détailsd’ouvrages élémentaires informatisés

internes à l’entreprise. Cela permet leuractualisation en temps réel en cas demodification de l’un des paramètres.En revanche, la prudence s’impose vis-à-vis des bordereaux de prix du commerceen raison de leur fiabilité souvent relative.

■■ La margeDu ressort exclusif du dirigeant, le calculde la marge n’est pas la simple additiond’éléments objectifs tels que le niveau dela concurrence, la situation financière del’entreprise et son carnet de commandes. En la matière, rien ne remplacera jamaisl’expérience et l’intuition du chef d’en-treprise.

■■ L’offreQu’il soit forfaitaire, à prix unitaires ouqu’il se présente sous la forme d’un quanti-tatif estimatif, le devis est une pièce essen-tielle du marché qui va lier l’entreprise.Pour l’entreprise, s’engager sur un prixet des prestations clairement définisvalorise sa démarche commerciale touten réduisant les risques de litiges etd’impayés.Pour le client, disposer d’informationsminimales et de références de travaux estaussi important, pour l’éclairer dans lechoix de l’entrepreneur, que de connaîtreses conditions d’intervention.Contrairement à certaines idées reçues,préciser les quantités et la nature desmatériaux fournis ou indiquer la date et ladurée prévisibles de son intervention pro-tègent davantage l’entreprise qu’ils ne luifont courir de risques !

(1) SEBTP : 01 40 69 53 05.(2) Article L 420-1 du code de commerce. (3) Article L 410-2 du code de commerce.

Séries et bordereaux de prix du commerceAucun texte ne prohibe ces documents entant que tels. Seules sont condamnables l’éla-boration et la diffusion de ces documents s’ilspeuvent être considérés comme anticoncur-rentiels : ce n’est pas la série, quellequ’elle soit, qui est condamnable, maisl’effet anticoncurrentiel qu’elle peutinduire.Les actions concertées et les ententes expres-ses ou tacites, notamment lorsqu’elles ten-dent à faire obstacle à la fixation des prixpar le libre jeu du marché, sont en effetinterdites.Sur ce fondement, le Conseil de la concur-rence a condamné à maintes reprises desbarèmes, séries ou bordereaux élaboréspar des organismes professionnels alorsmême que les prix ou coefficients propo-sés l’étaient à titre purement indicatif,considérant que ces documents faussaient lejeu de la concurrence(2).

Réglementation des prixLa liberté des prix des entreprises, c’est-à-dire la libre détermination des prix par leseul jeu de la concurrence, est posée commeprincipe général de droit(3).Contrepartie de l’abrogation du régimede blocage des prix, la régulation dumarché doit se faire dans un contexte deloyauté de la concurrence et de transpa-rence des pratiques tarifaires. Afin de s’assurer du respect de la libre et égaleconcurrence par les acteurs économiques, denombreux textes sont venus réglementer lesmoyens d’information et de publicité desprix des professionnels à destination de leursclients, consommateurs ou professionnels.Les entreprises doivent informer leursclients sur les prix pratiqués au moyen,par exemple, d’un affichage des prix oude l’établissement d’un devis détaillé.Entre professionnels, les règles de transparencetarifaire obligent les entreprises à procéder àun certain détail de leur facture ou à indiquerdans leurs conditions générales, quand ellesen ont, leurs barèmes éventuels de réductionde prix et leurs délais de paiement.

Pour plus d’informationContactez votre Fédération départementale

Pour en savoir plusDevis-factures - conditions généralesd’intervention dans les marchés privés.Vous trouverez, dans cette publication de laFFB, les obligations en matière de règlesd’affichage des prix, de devis détaillé, derédaction des conditions de vente et de fac-turation.

Pour en savoir plusAnabase : le CD-Rom contient un modulequi rappelle les règles et formules élémen-taires de métré, l’étude de prix et des outilsde calcul pour déterminer les coefficientsde l’entreprise(1).

Clause de variation des prix●● Marchés publicsL’administration reconnaît depuis long-temps la nécessité de répercuter les varia-tions brutales de prix rompant l’équilibredes contrats conclus(2).La « clause de variation des prix » duCahier des clauses administratives parti-culières (CCAP) fixe contractuellementle caractère ferme ou révisable du prix dumarché. Le prix ferme peut être actualisa-ble selon les conditions d’application dela réglementation.Cette clause a pour but de prendre encompte les évolutions des différentes com-posantes du prix de revient (main-d’œu-vre, matériaux, matériel, frais divers)pendant : •le délai d’exécution : on parle alors de

révision du prix,•le délai d’attente : on parle alors d’ac-

tualisation du prix.●● Contrairement à un marché public,un marché privé peut être à la foisactualisable et révisable.

■■ La révision...La révision a pour objet de revaloriserpériodiquement le montant de base dumarché (valeur initiale) des prestationsexécutées pendant la période. Elle s’ap-plique entre la date d’établissement desprix et les dates successives de règlement

des situations. Cette clause, si elle est pré-vue, est automatique et joue pendanttoute la durée contractuelle d’exécutiondu marché. ●● La formule de révision doit, dans lecadre d’un marché public, obligatoire-ment inclure une partie fixe minimale de12,5 %. L’instruction ministérielle du 25 janvier2005(1) précise que les marchés du BTPmettant en œuvre des produits et matiè-res dont les cours sont susceptiblesd’évoluer fortement doivent comporterune clause de révision des prix, dans lesconditions prévues aux articles 2 et 3 dudécret du 23 août 2001.Elle rappelle par ailleurs que l’utilisationdes index généraux BT01 et TP01 n’estgénéralement pas pertinente pour la révi-sion des marchés et qu’il existe 45 indexBT et 18 index TP qui sont conçus pourêtre mieux adaptés au cas particulier dechaque marché.

■■ ...et à défaut l’actualisationL’actualisation ne peut s’appliquer qu’uneseule fois, elle consiste à ajuster le prixferme du contrat entre la date d’établisse-ment des prix et la date de début des travaux. ●● Pour les marchés privés soumis à lanorme Afnor NF P 03001, saufindication contraire dans le CCAP, ladate de l’actualisation est la date de

début d’intervention des travaux sur lechantier fixée par l’ordre de service.●● L’application de la clause d’actualisa-tion n’est pas automatique dans les mar-chés publics. Son déclenchement ne s’effectue que si un délai de plus de trois mois s’écoule entre le mois d’établis-sement des prix (mois zéro) et la date dedébut des travaux.L’instruction ministérielle précise quecette date est celle figurant dans le calen-drier d’exécution fixé pour l’interventionde chacun des corps de métiers dans lecadre d’une opération.

■■ Les contraintes appliquées aux formules de variation des prix des marchés de travaux en fonction du maître d’ouvrage (voir tableau ci-dessus)

Détermination de la formule de variationLa formule de variation doit se détermi-ner entre les deux parties du contrat. Enpratique, elle est trop souvent imposée parle maître d’ouvrage, en particulier dansles marchés publics.Quel que soit le type de marché (privé oupublic), il est nécessaire, pour déterminerla formule à retenir, de procéder à unedécomposition du prix initial du marché.Pour les marchés publics comme pour lesmarchés privés, les parties peuvent adopter


Comme nous l’avons vu, la détermination du prix de vente

résulte de la connaissance de différents facteurs

particulièrement complexes.Valable à un moment donné, le prix

de vente ne tient évidemmentpas compte des conditions

futures d’exécution du marché. Or, le délai d’attente avant le début

des travaux et/ou la duréed’exécution des travaux peuvent êtrelongs et les conditions économiques

vont forcément évoluer.Pour se prémunir contre cet aléa,

il est vivement recommandé de demander que le contrat

prévoie expressément une clause de variation des prix.

3. Marchés publics et privésComment réviser et actualiser ses prix ?

(Source UNTEC)

Maîtres d’ouvrage L’actualisation La révision

Etat et ses établissementspublics autres que ceuxayant le caractère industriel et commercialCollectivités territoriales et leurs établissementspublics

1. Déclenchement seulement si le délai d’attente devient supérieur à trois mois entre la date de l’établissement du prix et la date figurant dans le calendrier d’exécution fixé pour chacun des corps d’état(1).2. Obligation de lire les valeurs des paramètres numérateurs des formules à index ou à paramètres élémentaires avec un retour en arrière de trois mois par rapportau mois de la date d’effet de l’ordre de service de commencer les travaux.

Marchésétablis à compter du1er janvier 1987 partie fixeminimale de 12,5 %

Société d’économie mixte Liberté totale, sauf si mandataire d’un maître d’ouvrage public Liberté totale

Privés y compris SA d’HLM Liberté totale Liberté totale

Contraintes en fonction du maître d’ouvrage


les paramètres qu’elles désirent (index BT,index TP, prix ou indices de prix de maté-riaux, taux ou indices de salaires...).Une seule condition : les éléments choi-sis pour la révision doivent être en rap-port direct avec l’objet du contrat(3).En pratique, une formule de variation seréfère :•soit à un paramètre composite du type

index BT ou TP, etc. Il s’agit là de la pratique courante pour les marchésde Bâtiment. Consultez en page 10 les index BT propres aux marchés duBâtiment ;

•soit, lorsque aucun des index composi-tes ne correspond au marché étudié :

- à un paramètre élémentaire : salaires,matériaux, indice de prix... Attention,ce choix ne doit surtout pas être laconséquence d’un effet d’opportunité,

- à une composition de plusieurs para-mètres composites ou élémentaires. Cetype de formule dite paramétriquenécessite une très bonne connaissancedu marché et des indices élémentairesou non qui sont disponibles.

Les index BTLa composition des index BT doit refléterau mieux les coûts de travaux deBâtiment pour éviter des distorsions lorsde l’application des formules de révisionqui peuvent porter sur des montants trèsimportants.Il faut néanmoins avoir présent à l’espritque les index reflètent une structuremoyenne des coûts, qui ne correspondrajamais exactement à celle d’un marchédonné.Les 45 index BT sont adaptés aux diffé-rentes activités exercées par les entrepri-ses. Deux portent sur des domaines pluslarges :•l’index BT 01 est un index synthétique

qui s’applique aux marchés « tous corpsd’état ».

•l’index BT 50 concerne les marchésd’entretien-amélioration « tous corpsd’état ».

Le poids de chacun de ces postes est spéci-fique à chaque index (cf tableau page 10).

■■ SalairesL’indice de salaires utilisé est l’indicegénéral des salaires du BTP qui traduitl’évolution du salaire horaire moyen desouvriers du BTP.La FFB est mandatée par l’Insee poureffectuer l’enquête mensuelle d’activitéen métropole afin de calculer, en particu-lier, les indices régionaux de salaires desouvriers du BTP.

■■ ChargesLes taux de charges patronales qui entrentdans le calcul des index BT sont ceuxassis sur le salaire d’un ouvrier. Le tauxd’accident du travail est particulier pourchaque BT et correspond à la nature del’activité. Tous ces taux sont actualisésune ou deux fois par an dans « LeMoniteur » (cahiers détachés).

■■ MatériauxLe poste matériaux de chaque index BTest composé de produits représentatifs du marché que l’index BT représente. Un poids est associé à chaque produit. La composition du poste « matériaux » estproposée par les Unions et les Syndicatsde métiers de la FFB et entérinée par l’administration.Seuls des aménagements réguliers per-mettent de tenir compte de l’évolutiondes produits et des techniques. L’un desrôles des Unions et Syndicats de la FFBest de veiller à la représentativité despostes matériaux.Les variations de prix des matériaux sontsuivies à partir :•d’indices officiels,•des tarifs que diffusent les producteurs,

fabricants de produits ou négociantsretenus par les Unions professionnellesen raison de leur représentativité sur lemarché national,

•ou, plus rarement, d’indices de prix calcu-lés par les Unions.

■■ Matériel/Energie/Transport/DiversCes postes sont suivis par l’intermédiaired’indices publiés par l’administration(Insee pour la plupart d’entre eux).

Quelques précautions■■ Si aucune clause de variation n’est prévueDans les marchés privés, seule la modi-fication des délais d’exécution du fait dumaître d’ouvrage (signature tardive dumarché ou retard de l’exécution qui luisoit imputable) peut amener le juge àaccorder à l’entreprise une réparation dupréjudice subi.Dans les marchés publics, la remise encause du caractère forfaitaire du prixconvenu peut prendre la forme d’uneindemnisation de l’entreprise, mais celle-ci obéit à des règles très strictes, difficilesà mettre en œuvre et, dans tous les cas,soumises à l’appréciation du tribunaladministratif. C’est la « théorie de l’im-prévision » (voir encadré).

■■ Si une clause de variation est prévue•Bien veiller à la rédaction de la clause

de variation et de la formule à utiliser.•Veiller à ce que les références précises

des indices à prendre en compte soientmentionnées.

•Ne pas hésiter à faire figurer les indicesdu mois « zéro » pour faciliter les recher-ches ultérieures.

•Vérifier que la partie fixe est de 12,5 %.Trop de formules de révision des mar-chés publics font encore appel à l’an-cienne partie fixe de 15 % parce que lesformules sont recopiées d’un contrat surl’autre sans être modifiées.

Tous les index BT peuvent être décomposésen 6 grands postes :

• Salaires et charges • Transport• Matériaux • Energie• Matériel • Frais divers

Théorie de l’imprévision

Conditions cumulatives de la mise en jeuIl faut que l’événement perturbateur del’équilibre financier du marché (qui doitêtre économique ou la conséquence d’unévénement naturel ou politique) :● n’ait pu être raisonnablement prévu par

le titulaire du marché,● ait été indépendant de lui,● ait entraîné des charges « extra-

contractuelles », consistant en un bou-leversement de l’économie du contrat,supérieures à 1/15e (soit 6,66 %) dumontant initial HT du marché, seuilau-delà duquel l’administration estimeque l’économie du marché a été bou-leversée(4).

(4) Circulaire du Premier ministre et du ministre de l’Economieet des Finances du 20 novembre 1974 et circulaire du minis-tère de l’Equipement du 18 mai 2004.

(1) Instruction du ministère de l’Equipement et du ministère de l’Economie du 25 janvier 2005 (JO du 4 février 2005) rela-tive à la prise en compte de l’évolution des coûts dans la fixa-tion des prix des marchés publics du Bâtiment et du Génie civil.

(2) Circulaire du ministère de l’Economie et des Finances du 7 novembre 1973.

(3) Conformément à l’ordonnance n° 58-1374 du 30 décembre1958 sur les indexations.


Marchés publicsApplication des formules de variation

■■ Les conditions d’application des formulesLa seule précision qui existe quant à la conduite des calculs de révi-sion concerne les marchés publics. L’article 11.6 du Cahier des clauses administratives générales(CCAG) des marchés publics de travaux stipule que « le coeffi-cient de révision est arrondi au millième supérieur ». Ainsi, le résul-tat 1,0495 se traduira par 1,050 ; de même, 1,04901 sera égalementarrondi à 1,050.

■■ Exemple d’actualisationMarché public – Marché de chauffage

- Montant initial du marché P0 = 15 000 € HT- Mois 0 d’établissement de P0 : janvier 2004- L’ordre de service notifie le début des travaux au mois de sep-tembre 2004 (Mois m). Le mois pris en compte pour l’actualisa-tion est donc juin 2004- La formule de révision des prix est la suivante :

où :P0 = prix initial du marché au mois d’établissement du prix enjanvier 2004Pa = prix actualisé du marché BT40janv. 2004 = valeur de l’index BT40 du mois de janvier 2004 BT40juin 2004 = valeur de l’index BT40 du mois de juin 2004

Le prix actualisé du marché en septembre 2004 avec l’indexBT40 du mois de juin 2004 sera donc :

Le coefficient d’actualisation final est, comme le stipule leCCAG, arrondi au millième supérieur.D’où,Pa = 15 375 € HTsoit 2,5 % d’augmentation par rapport au prix initial.

■■ Exemple de révisionMarché public-lot de maçonnerie et canalisation en béton

- Montant initial du marché P0 = 30 000 € HT- Mois 0 d’établissement de P0 : février 2004- Le mois m correspond au mois où la situation des travaux estréviséeLes travaux se déroulent sur juin 2004 pour un montant initialde 10 000 € HT et sur juillet 2004 pour un montant initial de20 000 € HT- La formule de révision des prix est la suivante :

où :P0 = prix initial du marché au mois d’établissement du prix enfévrier 2004Pr = prix révisé du marché

●● 1re situation concernant le mois de juin 2004

Le coefficient de révision final est, comme le stipule le CCAG,arrondi au millième supérieur.La situation du mois de juin 2004 révisée est donc :Pjuin 2004 = 10 210 € HTsoit 2,1 % d’augmentation par rapport au montant initial.

●● 2e situation concernant le mois de juillet 2004

Le coefficient de révision final est, comme le stipule le CCAG,arrondi au millième supérieur.La situation du mois de juillet 2004 révisée est donc :Pjuillet 2004 = 20 420 € HTsoit 2,1 % d’augmentation par rapport au montant initial.

Mois Index BT40

Janvier 2004 732,9

Juin 2004 750,6

( )Pr = P0 x 0,125 + 0,875 xBT03m

BT030

( )Pa = 15000 x750,6

=15000 x 1,025732,9

Mois Index BT03

Février 2004 668,7

Juin 2004 684,1

Juillet 2004 684,5

( ) ( )Pr = 10000 x 0,125 + 0,875 xBT03juin2004 = 10000 x 0,125 + 0,875 x

684,1

BT03février2004 668,7

Pr = 10000 x (0,125 + 0,875 x 1,02303) = 10000 x 1,021

( ) ( )Pr = P0 x BT40m-3 = P0 x

BT40juin2004

BT400 BT40janv2004

( ) ( )Pr = 20000 x 0,125 + 0,875 xBT03juin2004 = 20000 x 0,125 + 0,875 x

684,5

BT03février2004 668,7

Pr = 20000 x (0,125 + 0,875 x 1,02303) = 20000 x 1,021


4. Index BTComposition des grands postes constitutifs

BT 01 Tous corps d’état 43 32 4 3 3 15 BT 02 Terrassements 36 0 36 0 10 18 BT 03 Maçonnerie blocs et briques 55 23 7 2 2 11BT 04 Supprimé en janvier 2004BT 05 Supprimé en octobre 1991BT 06 Béton armé et Génie civil 47 28 8 3 1 13BT 07 Ossature et charpentes métalliques 42 41 6 2 3 6 BT 08 Plâtre et préfabriqués 50 35 3 2 0 10 BT 09 Carrelage et revêtement céramique 45 40 3 2 0 10 BT 10 Revêtements en : - plastiques 35 50 3 2 0 10BT 11 - textiles synthétiques 30 55 3 2 0 10BT 12 - textiles naturels 10 75 3 2 0 10BT 13 - mosaïque en bois collé 23 60 3 3 0 11 BT 14 - plaque de pierre naturelle sciée et produits assimilés 44 39 3 4 0 10BT 15 Charpente bois en : - résineux de pays 35 42 3 5 0 15 BT 16 - résineux d’importation 35 42 3 5 0 15 BT 17 - bois en chêne 35 42 3 5 0 15BT 18 Menuiserie bois et sa quincaillerie intérieure y compris cloisons 44 35 3 2 1 15BT 19 Extérieure et escaliers en : - bois tropicaux 44 35 3 2 1 15 BT 20 - chêne 44 35 3 2 1 15BT 21 - résineux d’importation 44 35 3 2 1 15BT 22 - résineux de pays 44 35 3 2 1 15 BT 23 Parquets en : - résineux d’importation 23 60 3 3 0 11 BT 24 - résineux de pays 23 60 3 3 0 11BT 25 - feuillu 23 60 3 3 0 11 BT 26 Fermeture de baies en : - plastique y compris fenêtre PVC 41 47 3 2 0 7BT 27 - aluminium 38 48 4 2 0 8BT 28 - métal ferreux 43 43 4 2 0 8 BT 29 Supprimé en octobre 1991BT 30 Couverture et accessoires en ardoises de schiste 40 40 3 4 0 13BT 31 Supprimé en octobre 1997BT 32 Couverture et accessoires en - tuiles en terre cuite 40 40 3 4 0 13BT 33 - tuiles en béton 40 40 3 4 0 13BT 34 - zinc 40 40 3 4 0 13BT 35 - bardeaux d’asphalte 40 40 3 4 0 13 BT 36 Supprimé en octobre 1998BT 37 Supprimé en octobre 1998BT 38 Plomberie sanitaire (y compris appareils) 42 40 3 3 0 12BT 39 Supprimé en janvier 1997BT 40 Chauffage central (à l’exclusion du chauffage électrique) 40 41 2 2 0 15 BT 41 Ventilation et conditionnement d’air 35 46 2 2 0 15 BT 42 Menuiserie en : - acier et serrurerie 42 40 3 2 1 12BT 43 - alliage d’aluminium 42 43 5 3 0 7BT 44 Supprimé en octobre 2003BT 45 Vitrerie - Miroiterie 35 48 3 4 0 10BT 46 Peinture, tenture, revêtement mural 58 27 3 0 0 12BT 47 Electricité 45 39 2 0 0 14BT 48 Ascenseurs 60 25 3 2 0 10BT 49 Couverture et bardage en tôles d’acier nervurées avec revêtement étanchéité 35 41 5 4 3 12BT 50 Rénovation-entretien TCE 58 18 4 3 2 15 BT 51 Menuiserie en PVC 27 62 2 2 0 7BT 52 Imperméabilité des façades 54 34 3 3 3 3BT 53 Etanchéité asphalte-multicouche 36 43 5 3 3 10

Base 100 en janvier 1974 pour les index BT 01 à BT 48 ● Base 100 en janvier 1991 pour l’index BT 51 ● Base 100 en octobre 1991 pour les index BT 49 et BT 50 ● Base 100 en février 1998 pour les index BT 52 et BT 53

Codes Définition des Index

Sala

ires

et

cha

rges

Mat

éria

ux

Mat

érie

l

Tran

spor

t

Ener

gie

Frai

s di

vers

Structure en %

Fixer le bon prix...

Fixer librement son prix, en tenantcompte des coûts directs (frais d’études ;déboursés secs : matériaux, main-d’œu-vre ; frais de chantiers, autres sujétionsprévues...) et des coûts indirects (garan-ties fournies à ses clients, impôts, fraisgénéraux...) propres à l’entreprise.

Pratiquer une visite préalable sur sitepour identifier d’éventuelles sujétionsparticulières : demander le cas échéantune étude de sol.

Appréhender correctement l’influencedes conditions administratives (délaid’exécution, délai de paiement, pénali-tés...) et techniques (modes opératoiresparticulièrement onéreux).

Penser à chiffrer les dépenses communesà inclure dans son offre et/ou au compteprorata.

Vérifier son prix de devis (chiffrage despostes, reports...) ; traquer les erreursdans les documents de consultation et lesdocuments contractuels (descriptifs,CCTP, quantitatifs...).

Préciser le caractère HT ou TTC de sonprix, sinon il sera considéré comme HTpar un professionnel et TTC par un par-ticulier.

Préciser le caractère forfaitaire ou aumétré de son prix, les conséquences juri-diques ne sont pas les mêmes (ex. : opé-ration de réhabilitation). Fixer les limi-tes du forfait (ex. : sur la base du rapportde sol pour les fondations).

Fixer une durée de validité de son offre.

Se faire rémunérer en cas d’élaborationdes études préalables à la réalisation destravaux, pour cette prestation spécifique.

Demander au sous-traitant qualifié dechiffrer sa prestation avant de faire sonpropre prix en cas de sous-traitance despécialité.

Préserver son prix en cours d’exécution...User de son droit à l’actualisation desprix, si prévue, et vérifier que les paramè-tres en sont bien fixés dans le marché(formules, indices et valeurs de réfé-rence).

User de ce droit en marchés privés quelque soit le délai écoulé entre la remisedes offres et le début des travaux ; enmarchés publics à prix fermes si un délaid’au moins trois mois s’est écuolé entreces deux dates.

Exiger dans les marchés privés une clausede révision de prix, en phase de négocia-tion, ou l’imposer dans ses conditionsgénérales de vente.

Obtenir de ses fournisseurs, avec uneanticipation suffisante, une informationsur leurs hausses de prix pour pouvoir lesrépercuter efficacement.

Penser à demander des acomptes à lacommande et à présenter des situationsintermédiaires.

Exiger la garantie légale de paiement enmarchés privés, à n’importe quelmoment, de préférence après la signaturedu marché ou en cours d’exécution.

Pour des travaux non prévus initiale-ment, obtenir l’accord préalable du maî-tre d’ouvrage écrit, chiffré, daté et signé(ordre de service, avenant...).

Conserver une trace écrite de toute déci-sion prise en cours de chantier (comptes-rendus).

Intégrer la notion de risque financier etjuridique : vigilance sur les effets de déro-gations aux DTU exigées par le maître del’ouvrage, clarification des interfacesentre les différents lots, consignation desremarques et réserves dans les comptes-rendus de chantier.

Et en fin de marché...Demander le paiement des intérêtsmoratoires à ses maîtres d’ouvragepublics et professionnels, ils y sontcontraints par la loi ; à ses clients parti-culiers en négociant une clause dans sesmarchés ou en l’insérant dans ses condi-tions générales de vente.

Facturer, facturer vite et relancer dèsqu’une échéance est impayée.

Réclamer le procès-verbal de réceptionet, le cas échéant, le constat de levée desréserves qui permettra la libération de laretenue de garantie.

Demander une indemnisation en cas derésiliation unilatérale de la part du maîtred’ouvrage.

Plusieurs précautions valent mieux qu’une !Vous pouvez accéder à la version en lignede l’article sur www.ffbatiment.frespace adhérent

Hasard et prix font rarement bon ménage. Soigner son prix, en faire l’objetd’une attention toute particulière, de sa fixation à son complet règlement,

c’est éviter le risque d’avoir à payer très cher... un prix désastreux !


sommaire1. Prix de vente

Les étapes pour ne rien oublier p.2

2. Du marché au chantierEtudier la commande avant d’établir le devis p.5

3. Marchés publics et privésComment réviser et actualiser ses prix ? p.7

4.Index BTComposition des grands postes p.10

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