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ACROPOLIS - Pascal REBUFEL - Rapport d'expertise en date du 17 Octobre 2018 Appartement + caves sis 45 rue XX 13005 MARSEILLE

ACROPOLIS

Pascal REBUFEL

Expert près la Cour d'Appel d'Aix en Provence Compagnie des Experts du Bâtiment des Travaux publics et de l'Industrie

Recognised European Valuer 69, rue Saint-François d'Assise

13008 MARSEILLE Tel : 06 80 22 38 80 - Mail : [email protected]

Sarl au Capital de 1500 Euros – RCS Marseille B 527 657 779

RAPPORT D’EXPERTISE EN VALEUR VENALE

Appartement + caves

45 rue XX

13005 MARSEILLE

A la demande de M. XX


SOMMAIRE 1. MISSION 2. RESERVES ET REMARQUES 3. DEFINITIONS RETENUES 4. SITUATION JURIDIQUE 4.1 Propriété 4.2 Copropriété 4.3 Situation cadastrale 4.4 Modalités d'occupation 5. SITUATION URBANISTIQUE 5.1 Situation réglementaire 5.2 Etat des risques naturels et technologiques 6. SITUATION GEOGRAPHIQUE 6.1 Situation générale 6.2 Situation particulière 7. DESCRIPTION 7.1 La copropriété 7.2 L’appartement 7.2.1 Surfaces 7.2.2 Description/prestations 7.3 Les caves + jardin attenant 7.4 Synthèse 8. EVALUATION 8.1 Méthodologie retenue 8.2 Le marché immobilier de l'ancien 8.3 Références de valeurs de marché 8.4 Avantages / inconvénients du bien expertisé 8.5 Conclusion ANNEXES

Annexe 1 / Réserves, remarques Annexe 2 / Définitions Annexe 3 / Photos


1. MISSION

1.1 Contrat M. XX nous a demandé de procéder à l'estimation du bien suivant : un appartement + caves sis 45 rue XX 13005 Marseille. Cette estimation est requise dans le cadre de la déclaration de succession de son père, Monsieur XX. 1.2 Visite Nous nous sommes rendus sur place le 10 Octobre 2018 pour procéder à la visite du bien en compagnie de M. XX. 1.3 Bases de travail Nous avons eu communication des éléments d'information suivants (originaux ou sous forme de copie) : - acte notarié d’acquisition en date du 6 septembre 1995. - règlement de copropriété du 12 juillet 1948 (l’état descriptif de division du 5 juin 1985 et son modificatif du 19 octobre 1988 ne nous ont pas été communiqués mais sont cités dans l’acte d’acquisition du 19 octobre 1988). Nous avons, par ailleurs, obtenu : - des services fiscaux, l’extrait du plan cadastral, - les renseignements sur la situation actuelle de la propriété au regard de l’urbanisme : PLU de Marseille (dernière modification approuvée le 28/06/2018) - de la Préfecture des Bouches du Rhône, les renseignements sur la situation actuelle de la propriété au regard des risques technologiques et naturels. Nous avons donc tenu compte de ces différents éléments et documents pour établir nos calculs. 2. RESERVES ET REMARQUES Voir annexe 1 3. DEFINITIONS RETENUES Voir annexe 2


4. SITUATION JURIDIQUE

4.1 Propriété

Les biens expertisés ont été acquis par M. XX et Mme YY son épouse en vertu d’un acte authentique d’acquisition en date du 19 octobre 19.. enregistré au 2ème bureau de la conservation des hypothèques de Marseille (dépôt 8 D 11.. volume X P n° ……). Aux termes de cet acte, les biens sont ainsi définis : « Dans un immeuble situé à Marseille (5ème), 45 rue XX, comprenant une maison élevée de 2 étages sur Rdc, basses offices et caves avec jardin sur le derrière. Cette maison est percée à sa façade principale sur la rue au Rdc d’une porte d’entrée et d’une porte de magasin, et à chaque étage de 3 fenêtres :

- Le lot n°8 soit au sous-sol 2 pièces à usage de cave, un water-closet hors d’usage et débarras et la jouissance exclusive et particulière du jardin et du débarras à la suite,

Et les 133/1000èmes indivis de la construction Et les 179/1000èmes indivis des parties communes - Le lot n° 7 soit la cave située au sous-sol Et les 12/1000èmes indivis de la construction Et les 11/1000èmes indivis des parties communes

- Le lot n° 10 soit l’appartement situé au 1er étage et en occupant la totalité, composé

d’une entrée, débarras, trois pièces, water-closet Et les 271/1000èmes indivis de la construction Et les 257/1000èmes indivis des parties communes » Nota : au fil du temps, les lots n° 7 et 8 ont été réunis pour ne former qu’une seule entité à usage de caves. Suite au décès de M. XX, ces biens entrent dans sa succession au profit de sa femme et de son fils M. XX.


4.2 Copropriété

Cet immeuble a fait l’objet :

- d’un règlement de copropriété publié à Marseille A.C. le 27 juillet 1948 volume X n° X

- d’un état descriptif de division publié au 2ème bureau des hypothèques de Marseille le 5 juin 1985 volume 4… n°…, document qui ne nous a pas été communiqué (mais cité dans l’acte d’acquisition du 19 octobre 1988)

- d’un état descriptif de division modificatif du 19 octobre 1988, document qui ne nous a pas été communiqué (mais cité dans l’acte d’acquisition du 19 octobre 1988)

Le propriétaire nous a indiqué ne pas avoir connaissance de modificatifs rédigés postérieurement à ceux précités.

4.3 Situation cadastrale

Le terrain d'assiette de la propriété figure au plan cadastral de Marseille, sous les références suivantes : 820 section X n° Y pour une contenance totale de 159 m2.

4.4 Modalités d’occupation

Le bien est actuellement libre de toute occupation et évalué en tant que tel dans la présente expertise. 5. SITUATION URBANISTIQUE

5.1 Situation réglementaire

Le PLU de Marseille La commune de Marseille dispose d’un PLU approuvé le 28 juin 2013, mis à jour par modification n° 1 approuvée le 3 juillet 2015, modification n° 2 approuvée le 21 décembre 2015, modification n° 3 approuvée le 29 juin 2017, et modification n° 4 approuvée le 28 juin 2018. Aux termes de ce document, le terrain d'assiette de l'immeuble en copropriété est classé en zone UAp (protection des formes structurantes).


L’objectif de cette zone est la protection des formes « classiques » et structurantes du tissu de type central, basées sur des principes d’alignement, de bande constructible et de cœurs d’îlots, de continuité… Dans cette dynamique de protection, les exigences en termes d’aspect extérieur des constructions sont également accrues. Par ailleurs, le PLU classe ce quartier en « Tissu urbain homogène » avec patrimoine architectural et urbain à protéger ( + alignement imposé). Enfin, au n° 51 de la rue Horace Bertin se trouve un immeuble présentant un élément bâti remarquable entrainant une servitude de protection patrimoniale. En tout état de cause, s’agissant d’une construction existante en copropriété, il ne nous est pas paru utile de développer plus avant l’état des règles de constructibilité.

5.2 Etat des Risques Naturels et Technologiques

La ville de Marseille dispose : - d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles - mouvements de terrain (arrêté du 29 octobre 2002) : terrain non concerné - d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles retrait/gonflement des argiles (arrêté du 27 juin 2012) : le terrain d'assiette est classé en zone B2 (zone faiblement à moyennement exposée avec enjeux) - d'un plan de prévention du risque inondation (arrêté du 24 février 2017) : terrain non concerné - d'un plan de prévention des risques technologiques (arrêté du 4 novembre 2013) : terrain non concerné L'ensemble de la ville de Marseille est par ailleurs classé en zone de sismicité 2 (faible risque).


6. SITUATION GEOGRAPHIQUE

6.1 Situation générale

L'immeuble est situé à Marseille, 2ème ville de France, Préfecture des Bouches du Rhône. La ville de Marseille connaît une période de grande transformation depuis le début des années 90. Des opérations de grande envergure sont menées sur le plan urbanistique pour asseoir sa vocation de capitale régionale et améliorer les conditions de vie des habitants (opération Euroméditérranée qui concerne la transformation de toute l'ancienne zone arrière portuaire, réhabilitation des quartiers centraux, aménagement de l'entrée nord de la ville par l'autoroute A7, percements de tunnels autoroutiers, création de lignes de métro et de tramway, ouverture à l'urbanisation de nouveaux quartiers, piétonisation du vieux port, réhabilitation de la rue de la République, ouverture de la L2 etc...). Marseille Capitale de la culture en 2013 a contribué à transformer l'image de cette ville et en améliorer l'attractivité. Marseille capitale européenne du sport en 2017 a également permis de renforcer l'image internationale de la ville. L'ouverture du centre commercial des Terrasses du Port, de l'hôtel de grand luxe Intercontinental au Panier, du Centre Commercial Prado autour du stade vélodrome reconstruit, l'augmentation continue du nombre de croisiéristes etc... sont autant de signes d'une dynamique profonde engagée. Après des années de déclin, la population augmente à nouveau : 861 635 habitants (source recensement INSEE 2015), en augmentation de 7,9 % par rapport au recensement de 1999. Toutefois, le taux de chômage s'élève encore à 18,5 % au recensement de 2015, largement supérieur à la moyenne nationale (13,7 %), et en augmentation de 1,2 points depuis 2009. La moitié des foyers (50,1 %) sont non imposables. La médiane du revenu disponible par unité de consommation (18 131 Euros en 2015) est inférieure à la moyenne du département (20 287 Euros). Administrativement, le bien est situé dans le 5ème arrondissement de Marseille, quartier du Camas, l'un des 4 quartiers composant cet arrondissement situé à l’Est du centre-ville de Marseille. Le 5ème arrondissement compte une population de 46.781 habitants (source recensement INSEE de 2015), en augmentation de 16 % depuis le recensement de 1990. Cette population est jeune (78 % de moins de 60 ans). Le taux de chômage est de 16,5 %), 2 points inférieur à la moyenne de Marseille. Le parc immobilier de l'arrondissement est plutôt ancien : 74 % a été construit avant 1970 (22% avant 1919). Les appartements y sont très majoritaires (97%). Parmi ces appartements, 65 % sont des T2 et T3.


Le pourcentage de propriétaires à l'échelle de l'arrondissement est de 36,3 % (à comparer à un taux de 44,1 % pour la ville de Marseille et de 57,6 % pour l'ensemble de la France). La médiane du revenu disponible par unité de consommation au niveau de l'arrondissement est de 18 554 Euros (source INSEE-DGFIP 2015), soit d'un niveau sensiblement égal à la moyenne constatée sur l'ensemble de Marseille (18 131 Euros) pour une part de 49,7 % de foyers non imposables (50,1 % pour l’ensemble de Marseille).

6.2 Situation particulière

Le bien est situé au sein d’un quartier central de la ville, bien desservi par les transports en commun (tramway sur le Bd Chave - ligne de bus n° 52 Timone/Belle de Mai sur le cours Franklin Roosevelt), avec de nombreux commerces de proximité. Il est également facilement accessible par de grandes voies routières : - Cours Franklin Roosevelt depuis le haut de la Canebière qui représente une importante voie de circulation permettant de faire la liaison entre l'hyper centre de Marseille (Vieux Port) et le Bd Sakakini, axe historique de liaison entre les quartiers Sud, Nord et Est de la ville de Marseille – Bd Chave qui permet de rejoindre également le Bd Sakakini. La rue XX est une rue assez étroite, en sens unique à cet endroit. Parallèle au Bd Chave, elle assure la liaison vers la Place Jean Jaurès (La Plaine), vaste espace rectangulaire qui accueillait jusqu’à très récemment un grand marché les mardi, jeudi et samedi. Cet espace va subir de grand travaux de requalification dans les prochains mois avec construction de modules paysagers favorisant les circulations piétonnes, aires de jeux pour enfants, plantation d’arbres etc… Le stationnement automobile est difficile dans l’ensemble de ce quartier. L’habitat est relativement ancien. La très grande majorité des immeubles du secteur a été construite entre 1850 et 1900, en R+2/R+3.

Situation à l'échelle de la ville


7. DESCRIPTION 7.1 La copropriété Il s’agit d’un petit immeuble en R+2 construit vers 1845, de la trame classique des «3 fenêtres marseillais », forme urbaine très courante dans le centre-ville. Il est composé de 3 appartements (Rdc /1er étage / 2ème étage) et caves en sous-sol. La façade de l’immeuble est blanche. Toutes les fenêtres sont équipées de volets bois de teinte verte. Il s’agit d’une architecture banale, sans ornements. Les parties communes intérieures sont modestes mais relativement bien entretenues. Le hall d‘entrée dessert l’appartement au Rdc, l’accès aux caves en sous-sol et l’escalier vers les étages. Le premier niveau est accessible par une première volée d’escalier (marches recouvertes de tomettes) de 21 marches. Depuis cet escalier, on accède à l’appartement par une double porte en bois. 7.2 L'appartement Il s’agit d’un appartement de Type 3 situé au 1er étage de l’immeuble. Il est traversant (rue / jardin). L’appartement est composé d’une cuisine, séjour, 2 chambres, salle de bains, WC, débarras.

7.2.1 Surfaces Nous avons procédé au mesurage et avons établi le tableau des surfaces suivant : - Hall/dégagement : 6,85 m2 - Cuisine : 8,97 m2 - Chambre 1 (mitoyenne cuisine) : 12,29 m2 - WC : 1,16 m2 - Débarras : 2,38 m2 - Salle de bains : 2,62 m2 - Séjour : 16,73 m2 - Chambre 2 (mitoyenne séjour) : 8,37 m2

Soit un total de 59,37 m2 arrondi à 60 m2. Réserves concernant les surfaces : celles-ci sont données à titre indicatif et ne pourraient être validées que par un relevé établi par un géomètre expert ou un cabinet de diagnostics certifié. Elles n’ont d’utilité que dans le cadre des présentes et ne peuvent être dissociées du présent rapport. Elles n’engagent nullement la responsabilité de l’expert. Si des différences de surfaces étaient constatées à la suite d’un relevé de géomètre, il conviendrait de modifier nos résultats en conséquence.


7.2.2 Description/Prestations L’entrée se fait depuis le palier d’étage sur un hall desservant l’ensemble de l’appartement. Côté gauche se trouvent la cuisine, la chambre et le WC. En face un débarras et la salle de bains, et sur la partie droite le séjour et une autre chambre. Le sol de tout l’appartement est recouvert de tomettes, en état d’usage, décollées par endroits. Hall Murs recouverts de tapisserie en état d’usage. Plafond peint en blanc avec quelques fissures. Cuisine Murs peints en état d’usage. Quelques fissures sur le mur mitoyen avec le hall d’entrée. Faux plafond en lames larges PVC. Evier blanc simple vasque avec robinets mélangeurs sur meubles bas. Meubles hauts. Faïence 20/20 de couleur blanche sur le mur supportant l’évier jusqu’à la hauteur des meubles hauts. Une double fenêtre ouvrant à la française en aluminium double vitrage donne sur la façade arrière de l’immeuble (côté jardin). L’ensemble est vétuste. Chambre 1 (mitoyenne avec cuisine) Murs recouverts de tapisserie en état d’usage. Cheminée. Plafond peint en blanc. On note la présence de lézardes et de fissures sur ce plafond, ainsi que sur le linteau de la fenêtre. Une lézarde est également présente sur la cloison entre cette pièce et la cuisine. Une double fenêtre ouvrant à la française en aluminium double vitrage donne sur la façade arrière de l’immeuble (côté jardin). WC Murs périphériques recouverts de faïence 10/10 de couleur bleue sur une hauteur de 1,34 m. Le reste des murs est peint en blanc (état d’usage). Petit fenestron ouvrant sur une gaine technique. Débarras Pièce aveugle équipée de placards. Murs et plafond peints en blanc en état d’usage.


Salle de bains Lavabo simple vasque sur colonne (teinte rose) avec robinets mélangeurs. Douche surélevée (teinte rose). Murs périphériques recouverts de faïence de teinte rose sur une hauteur de 1,72 m. Le reste des murs est recouvert de tapisserie. Plafond peint de couleur blanche. On note la présence d’une lézarde sur ce plafond. L’ensemble nécessite une remise au goût du jour. Séjour Accessible depuis le hall d’entrée par une double porte bois avec carreaux de verre, en mauvais état. Murs recouverts de tapisserie en état d’usage. Plafond peint en blanc avec quelques fissures. Deux doubles fenêtres ouvrant à la française en aluminium double vitrage donnent sur la façade avant de l’immeuble (rue XX). On note la présence d’une lézarde sur la cloison mitoyenne avec le hall d’entrée. Chambre 2 Celle-ci est mitoyenne et commandée par le séjour. Murs recouverts de tapisserie en état d’usage. Plafond peint en blanc (mauvais état). Une double fenêtre ouvrant à la française en aluminium double vitrage donne sur la façade avant de l’immeuble (rue XX). On note la présence de très importantes lézardes sur le mur de la chambre mitoyen avec l’immeuble voisin, ainsi qu’au plafond. On note également la présence de nombreuses fissures sur ces murs et ce plafond. Lors de notre visite, nous avons pu constater des désordres, notamment dans les chambres 1 et 2 (lézardes mur / plafond). il conviendrait de faire procéder par un homme de l’art à des investigations techniques pour s’assurer que ces lézardes ne sont pas liées à des désordres structurels de l’immeuble pouvant affecter sa structure même. Divers : L’appartement ne dispose pas de système de chauffage. Eau chaude produite par une chaudière à gaz, manifestement très ancienne. Réseau d’électricité hors normes.


7.3 Les caves + jardin attenant Celle-ci sont accessibles depuis le hall d’entrée de l’immeuble par un escalier de 13 marches. Il s’agit à l’origine de l’immeuble (et également lors de la première mise en copropriété le 12 juillet 1948) d’un appartement situé dans les « basses offices » de l’immeuble mais qui a été transformé en caves au fil du temps (lots n° 7 et 8) et ne présente plus les critères requis d’habitabilité (il s’agit bien de caves dans les différents modificatifs à l’EDD initial). Cet espace d’environ 16 m2 est aujourd’hui composé de 3 caves, d’un débarras, et d’un WC. Cet espace donne accès à un jardin situé sur la partie arrière de l’immeuble (environ 60 m2). Il est à noter que ce jardin, partie commune de l’immeuble, est affecté en jouissance exclusive et particulière au lot n°8. Compte tenu du fait que l’appartement objet de la présente expertise est situé au 1er étage, la jouissance exclusive et particulière de ce jardin, accessible par le sous-sol et les caves, ne présente strictement aucun intérêt et ne peut de ce fait en aucun cas être considéré comme un élément contribuant à augmenter la valeur de cet appartement. On peut même considérer l’inverse, à savoir que les charges d’entretien de ce jardin (quasiment non accessible) qui pèsent sur le propriétaire de ces lots (notamment l’appartement du premier étage) sont de nature à impacter de manière négative sa valeur (charges importantes sans contrepartie). 7.4 Synthèse En résumé, Il s'agit d’un appartement situé au sein d’un immeuble « 3 fenêtres » très classique et d’aspect plutôt modeste. Il présente l’avantage d’être situé dans un quartier proche du centre-ville, avec un marché immobilier assez actif. Indépendamment des importants désordres constatés liés éventuellement à la structure du bâti (lézardes sur murs et plafonds), cet appartement est en mauvais état et nécessite des travaux importants de rénovation et de remise au goût du jour. Par ailleurs, le jardin accessible seulement par les caves et le sous-sol ne présente aucun intérêt pratique et peut même être considéré comme un facteur de moins-value compte tenu des charges d’entretien générées. 8. EVALUATION

8.1 Méthodologie retenue

Les définitions complètes des méthodes d'évaluation utilisées dans le cadre de la présente expertise figurent en annexe. Nous évaluerons ce bien suivant la méthode dite "par comparaison" qui permet d'évaluer un bien en lui attribuant une valeur déduite de l'analyse des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants.


8.2 Le marché immobilier de l'ancien

En termes de marché immobilier, le début des années 2010 a été difficile, et il a ainsi été observé pendant quelques années une nette diminution des volumes de vente (de l'ordre de 15 %) accompagnée d'une baisse des prix, à l'instar du marché immobilier national. Près de 800 000 transactions étaient ainsi comptabilisées en 2011 à l'échelle du pays. Ce chiffre a été réduit à 704 000 en 2012 pour se stabiliser fin 2013 et 2014 à 725 000. La dégradation du nombre de transactions ne s'est toutefois pas traduite par une chute importante des prix. Ils ont plutôt bien résisté compte tenu du contexte, les vendeurs préférant selon toutes vraisemblances patienter plutôt que de vendre à un prix inférieur à leurs souhaits. Le marché immobilier montre toutefois des signes importants de reprise depuis les 3 dernières années : Au cours de l'année 2015 la reprise du marché de l'ancien s'est accélérée et au final environ 800 000 transactions ont été enregistrées sur l'année, soit une augmentation de plus de 10 % par rapport à 2014, le marché retrouvant ainsi son niveau de 2011. L'année 2016 a établi un "record" à environ 845 000 transactions montrant des signes réels de reprise, égalant ainsi l'année 2006. Cette nette reprise en volume ne s'est toutefois pas accompagnée d'une hausse des prix significative : les prix ont progressé entre mars 2016 et mars 2017 de 1,4 %, sans que cette augmentation ne permette de retrouver les prix d'avant crise. Ainsi, sur une période de 5 ans, les prix accusaient encore une baisse d'environ 9 % - Source Notaires de France. L'année 2017 a vu s'établir un nouveau record historique de vente de logements anciens, frôlant la barre du million de ventes, accompagné de hausses de prix (4 % à l'échelle nationale). Cette hausse de prix globale à l'échelle du pays ne doit toutefois pas cacher les très fortes disparités régionales. La faiblesse actuelle des taux de crédit (taux moyen de 1,43 % en septembre 2018) soutient toujours la demande. La baisse des taux intervenue depuis décembre 2012 ( taux alors de 3,22 %) -source Observatoire Crédit Logement CSA- équivaut en effet à une diminution des prix de près de 19 % en termes de solvabilité de la clientèle. Toutefois, depuis la fin du 1er trimestre 2017, les taux sont restés stables, quasiment au plus bas niveau historique. Alors que les conditions de crédit ne s'améliorent plus, toute hausse des prix de l'immobilier pèserait donc désormais sur la capacité d'emprunt, ce qui conduirait alors les acquéreurs à augmenter leur apport personnel, à emprunter sur une plus longue période, ou à acheter plus petit. Cette stabilité des taux a été partiellement compensée par un allongement de la durée moyenne des prêts. Ainsi, depuis 2014, les durées moyennes des prêts bancaires se sont accrues de 18 mois, passant à 223 mois en août 2018 (+ 5 mois pour les 8 premiers mois de 2018) permettant ainsi de soutenir encore la demande, notamment des ménages jeunes ou modestes et limitant un peu l'impact de la hausse du coût des opérations sur la solvabilité de la demande. Mais cet allongement de la durée a une limite… Malgré ce net regain d'activité enregistré en volume en 2015-2016-2017, les premiers chiffres publiés pour 2018 montrent que le marché immobilier est en repli sur la première


moitié de l’année (baisse de 8 % du nombre de compromis signés par rapport au 1er semestre 2017) et il convient de ce fait de rester prudent quant aux perspectives. Il est peu probable que le marché de l'ancien soit orienté à la hausse de manière significative à court terme compte tenu d'une situation économique générale maussade et de facteurs structurels de déséquilibre : depuis 2000, le coût relatif des opérations réalisées par les ménages augmente, passant d'une moyenne de 3 ans à environ 4,1 années de revenus aujourd'hui et ce déséquilibre pourrait être de nature à engendrer une plus ou moins brutale correction des prix à la baisse. Les délais de commercialisation sont par ailleurs encore relativement longs (ils ont même tendance à s'allonger) et les biens qui ne sont pas au prix ne trouvent que difficilement preneurs.

8.3 Références de valeurs de marché

Le tableau ci-après recense les 22 transactions que nous avons relevées pour des immeubles comparables afin d'établir des références de valeur de marché. Ces références portent sur un total de 1 456 m2 et peuvent donc être considérées comme un échantillon représentatif du marché immobilier du secteur. Date Mutation

Ref. enregistrement

Adresse Date immeuble

Etage

Surf Hab

Prix (Euros)

Prix /m2 Hab

06/02/18 1314P02/2018 P01255 SPF Marseille 2

30 rue Jaubert

1870 1 68 160 000 2 353

05/01/2018 1314P02/2018 P00584 SPF Marseille 2

39 rue Jaubert

1895 1 95 217 200 2 286

04/01/2018 1314P02/2018 P00620 SPF Marseille 2

84 rue Jaubert

1930 1 47 103 000 2 191

08/02/2018 1314P02/2018 P00991 SPF Marseille 2

96 rue Jaubert

1929 3 59 116 000 1 966

26/03/2018 1314P02/2018 P02363 SPF Marseille 2

96 rue Jaubert

1929 1 59 148 000 2 508

04/05/2018 1314P02/2018 P02971 SPF Marseille 2

35 rue de l’Olivier

1880 2 57 129 000 2 263

04/01/2018 1314P02/2018 P00293 SPF Marseille 2


1883 2 58 130 000 2 241

03/05/2018 1314P02/2018 P03402 SPF Marseille 2


1894 2 80 212 500 2 656


02/03/2018 1314P02/2018 P02112 SPF Marseille 2

87 rue du Progrès

- 2 65 167 000 2 569

12/04/2018 1314P02/2018 P02775 SPF Marseille 2

73 rue St Savournin

1900 3 80 179 000 2 237

26/04/2018 1314P02/2018 P02946 SPF Marseille 2

14 rue de Tivoli

1900 2 75 159 716 2 130

06/03/2018 1314P02/2018 P01996 SPF Marseille 2

96 rue Abbe de l’Epée

1930 2 56 140 000 2 500

26/05/2018 1314P02/2018 P01255 SPF Marseille 2

11 rue de Bruys

1900 3 63 168 000 2 667

10/01/2018 1314P02/2018 P00985 SPF Marseille 2

3 Bd Chave

1860 1 65 148 000 2 277

29/03/2018 1314P02/2018 P02454 SPF Marseille 2

29 Bd Chave

1870 3 92 230 000 2 500

19/04/2018 1314P02/2018 P02990 SPF Marseille 2

48 Bd Chave

1850 1 62 160 000 2 581

23/04/2018 1314P02/2018 P02938 SPF Marseille 2

49 Bd Chave

1910 1 67 160 000 2 388

16/03/2018 1314P02/2018 P02034 SPF Marseille 2

56 Bd Chave

1890 1 69 165 000 2 391

13/02/2018 1314P02/2018 P01127 SPF Marseille 2

95 Bd Chave

1860 5 45 110 000 2 444

22/02/2018 1314P02/2018 P01525 SPF Marseille 2

6 Bd Eugène Pierre

1900 2 42 105 000 2 500

07/05/2018 1314P02/2018 P03189 SPF Marseille 2

10 Bd Eugène Pierre

1875 3 80 169 000 2 112

29/01/2018 1314P02/2018 P01080 SPF Marseille 2

19 Bd Eugène Pierre

1890 3 72 162 000 2 250


On constate que le prix/m2 de ces différentes références de transactions s’inscrit dans une fourchette assez étroite d’environ 2 000 à près de 2 700 Euros pour un prix moyen pondéré de 2 362 Euros / m2. Cette valeur est à mettre en relation avec un prix médian enregistré sur l’ensemble de la ville de Marseille de 2 330 Euros (source Baromètre immobilier des notaires), montrant que ce secteur immobilier s’inscrit globalement dans la moyenne des prix de la ville de Marseille. L’écart type de cette série de références de transaction est de 181 Euros (7,6 % de la moyenne pondérée), signe d’une grande concentration des valeurs autour de cette moyenne.

8.4 Avantages / inconvénients du bien expertisé

Nous résumerons ci-dessous de manière non exhaustive les avantages et inconvénients les plus remarquables concernant ce bien par rapport aux remarques que nous avons émises préalablement dans ce rapport et permettant d’affiner l’analyse de sa valeur : Avantages

- Appartement traversant – arrière sur jardin - T3 éventuellement transformable en T2 (suppression cloison séjour/chambre 2) - Petite copropriété, peu de charges

Inconvénients

- Vis-à-vis (immeuble en face rue XX) - Chambre 2 commandée par le séjour

- Travaux de rénovation et de remise au goût du jour nécessaires (électricité, peintures, cuisine, salle de bains etc…)

- Fissures / lézardes : problèmes de structure de l’immeuble ?

- Petite copropriété ayant du mal à faire face en cas de problèmes importants (travaux de structure ?)

- Jardin arrière difficilement utilisable et générant des charges d’entretien En retenant l’hypothèse que cet appartement se situe dans la moyenne des prix de cession enregistrés dans le secteur, il convient toutefois selon les usages de procéder à un abattement pour tenir compte de sa vétusté, des nécessaires travaux de rénovation et de remise au goût du jours à réaliser, du coût d’entretien du jardin sans contrepartie réelle d’usage et de l’impact psychologique lié à la présence de ces nombreuses lézardes/fissures (dans l’hypothèse où ces désordres ne sont pas de nature à affecter la structure de l’immeuble). En prenant en compte un taux d’abattement de 35 %, la valeur au m2 peut être ainsi calculée : • Surface : 60 m2 • Prix moyen retenu : 2362 Euros / m2 • Valeur brute : 60 m2 * 2362 Euros/m2 : 141 720 Euros • Abattement vétusté 35 % : 49 602 Euros • Valeur nette : 92 118 Euros


8.5. Conclusion

Conformément à la mission qui nous a été confiée, au regard des investigations que nous avons menées et sous les réserves rappelées en annexe du présent rapport, il ressort de notre analyse que la valeur vénale de ce bien (appartement + caves) s’élève (valeur Octobre 2018) à la somme arrondie de :

92 000 Euros (hors droits et hors frais d'acte) Nous émettons toutefois une réserve relative aux résultats de l’expertise technique concernant les lézardes constatées notamment dans les chambres. Dans l’hypothèse où cette étude conclurait à un désordre structurel affectant l’immeuble, il conviendrait alors de reprendre l’analyse de la valeur vénale de ce bien en intégrant cet élément. Date : Le 17 Octobre 2018 Prénom et nom de l’Expert : Pascal REBUFEL Signature


ANNEXE 1 / RESERVES ET REMARQUES La vérification des surfaces indiquées dans le présent rapport au regard de la Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (Loi Carrez) et de son décret d'application n° 97-532 du 23 mai 1997, n'entre pas dans la présente mission. Si des différences de surfaces étaient constatées à la suite d'un relevé de Géomètre, il conviendrait de modifier nos résultats en conséquence. S'agissant de l'affectation des locaux au regard de la ville de Marseille, nous avons valorisé les surfaces compte tenu de l'affectation communiquée par notre mandant. S'il se révélait que les affectations ne correspondaient pas aux informations transmises, nos conclusions devraient être revues en conséquence. Notre mission n'a pas comporté :

- de certification de la situation juridique des biens (titres de propriété, hypothèque), ni

de contrôle de leur qualification juridique au regard de la commune de Marseille (affectation des locaux),

- de certification des dispositions d'urbanisme applicables à la propriété, seul un

certificat d'urbanisme ou un permis de construire pouvant faire foi,

- de certification de l’état des risques naturels et technologiques,

- de sondage de la résistance physique du sous-sol, ni de contrôle de la pollution ou de la contamination susceptible d'affecter le terrain,

- de vérification du fonctionnement des services généraux, ni d'étude technique de

l'immeuble (planchers, canalisations etc...), Nous avons supposé que les bâtiments et installations étaient en conformité avec les lois et règlements (permis de construire, normes de sécurité, législations sur la pollution et sur l'amiante au regard du décret du 7 février 1996). L’établissement d’un diagnostic de performance énergétique n’entre également pas dans notre mission. Nous n'avons pas effectué de vérification systématique de la présence d'amiante, de plomb, de la présence d’insectes xylophages dans les immeubles (le coût éventuel (travaux, mise aux normes) serait alors à déduire des valeurs exprimées ci-après). Toutes les sommes énoncées dans le présent rapport sont exprimées, sauf stipulation contraire, en Euro, et hors taxes ou hors droits, selon le régime fiscal applicable au bien. Le présent rapport ne peut être reproduit ou communiqué à des tiers que dans son intégralité. Il ne peut faire l'objet d'une quelconque publication ou citation sans l'autorisation des signataires sur la forme et les circonstances dans lesquelles il pourrait paraître.


ANNEXE 2 / DEFINITIONS RETENUES DANS LE CADRE DU PRESENT RAPPORT Extraits de la Charte de l’Expertise en Evaluation immobilière – 5ème édition – Mars 2017 Valeur vénale La valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés, à la date de l’évaluation, entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression. En conséquence, l’appréciation de la valeur vénale se fait dans les conditions suivantes :

• la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur,

• la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,

• que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions usuelles du marché, sans réserves, avec des moyens adéquats;

• l’absence de convenance personnelle et la notion d’équilibre dans la négociation. Il convient de distinguer :

• la valeur vénale nette exprimée hors frais d’acquisition (frais d’actes) et selon la nature de l’immeuble : - hors droits de mutation ("hors droits") ou hors taxe à la valeur ajoutée ("hors taxe, hors frais") pour l'immobilier d'entreprise soumis au régime de la T.V.A, et -T.T.C. pour l’habitation soumise au régime de la T.V.A. immobilière

• la valeur vénale brute, dite "acte en mains", "droits inclus" ou "droits compris" où droits de mutation et frais d’acquisition sont inclus.

En règle générale, la valeur vénale est déterminée :

• soit par une approche par comparaison directe des ratios métriques et/ou unitaires,

• soit par une approche par le revenu de l’immeuble, qui se décompose en deux méthodes distinctes :

- la capitalisation d’un revenu théorique ou effectif,

- ou l’actualisation des flux futurs de trésorerie (méthode dite des « Discounted

Cash Flows »)

Les autres méthodes d’évaluation, notamment celles par le coût de remplacement, ne sont utilisées que de manière exceptionnelle, c'est-à-dire de recoupement ou lorsque l’application de l’une des principales méthodes évoquées ci-dessus se révèle impossible ou malaisée. Enfin, la valeur vénale d’un immeuble peut être appréciée soit :

• vacant et libre d’occupation,

• occupé par son propriétaire,

• occupé par un ou des tiers disposant ou non d’un titre d’occupation.


Valeur locative de marché La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait raisonnablement être loué au moment de l’expertise. Elle s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat de bail. La valeur locative de marché correspond donc au montant qui pourrait être obtenu de la part d’un locataire pour qu’il puisse disposer de l’usage d’un bien dans le cadre d'un bail nouveau, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée, les conditions suivantes étant supposées réunies :

• la libre volonté du locataire et du propriétaire,

• la conclusion d’un contrat à des conditions normales eu égard aux pratiques en vigueur sur le marché immobilier considéré,

• la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation préalablement à la signature du contrat de location,

• la présentation préalable du bien sur le marché, sans réserve, avec les moyens de commercialisation adéquats,

• l’absence de facteur de convenance personnelle,

• une relation équilibrée et indépendante entre preneur et bailleur. Le terme de valeur locative de marché doit être distingué de tout versement en capital, parallèlement ou en sus du loyer, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (indemnité de changement d'activité, pas de porte ou droit d'entrée). La valeur locative de marché est exprimée hors taxes ou TVA et hors charges locatives refacturées au preneur. Il convient de préciser que la pratique des baux commerciaux en France conduit à considérer aujourd’hui comme condition usuelle le remboursement par le locataire de charges telles que la taxe foncière, les assurances d’immeubles, la taxe sur les bureaux situés en Ile de France et les honoraires de gestion technique. La jurisprudence sur les loyers de renouvellement considère parfois que, si les dépenses incombant normalement au propriétaire sont refacturées au locataire, celles-ci viennent en déduction de la valeur locative de renouvellement. En immobilier résidentiel, c'est la loi qui fixe le mode de répartition ou de remboursement des frais et charges. La valeur locative de marché s’établit plus souvent par comparaison avec des références de transactions sur des biens comparables en termes de localisation, d'usage, de consistance et d'état d'entretien. Elle peut être également approchée par les ratios professionnels, en particulier pour l’immobilier spécialisé, en se fondant sur la marge brute ou le chiffre d’affaires et des


moyennes de taux d’effort admissibles par catégories d’activités au regard de ces deux paramètres. En effet pour la fixation de la valeur locative de marché, outre les références de transaction sur le marché locatif, le preneur et le bailleur apprécient en partie, de plus en plus fréquemment, un taux d'effort. Ce taux d'effort est constitué par le rapport entre le montant annuel cumulé des coûts immobiliers TTC (loyers + charges immobilières), ramené au chiffre d'affaires annuel TTC estimé ou probable. Estimation par comparaison Cette méthode permet d'évaluer un bien ou un droit immobilier en lui attribuant une valeur déduite de l'analyse des ventes ou des transactions locatives réalisées sur des biens similaires ou approchants. Cette analyse peut être complétée par celle des offres et demandes exposées sur le marché. Selon les immeubles, les mesures retenues pourront être la surface (habitable, utile, pondérée, ou l'unité (parking, chambre, lit, fauteuil, hectare etc ...). Estimation par le revenu Cette méthode consiste à prendre pour base soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), soit les deux, puis à utiliser des taux de rendement, de capitalisation ou des taux d'actualisation (valeur actuelle d'une série de flux sur une période donnée). Les méthodes par le revenu peuvent être déclinées de différentes façons, en particulier selon l'assiette des revenus considérés (loyer effectif ou loyer de marché, loyer brut ou loyer net), auxquels correspondent des taux de rendement distincts. En France, l'assiette est généralement constituée en résidentiel par le loyer brut ou le loyer net annuel hors taxes et hors charges locatives , et en immobilier d'entreprise par le loyer net ou triple net, hors charges locatives. Taux de rendement Ce taux exprime le rapport existant entre le revenu annuel et la valeur vénale plus les frais d'acquisition et les droits de mutation (valeur vénale "acte en main"). Lorsque ce taux est appliqué à une valeur locative de marché, le terme en usage est taux de rendement théorique ou taux de rendement du marché. Lorsque l'immeuble est loué à des conditions sensiblement différentes de celles de la valeur locative de marché, on parlera d'un taux de rendement effectif ou initial qui exprime le rapport entre la valeur vénale acte en main et le revenu.


ANNEXE 3 / PHOTOS

Cuisine

Cuisine Jardin arrière


WC Salle de bains

Chambre 1 Chambre 1 détail désordres


Hall Séjour

Détail désordre séjour Chambre 2


Détail désordre murs chambre 2 Détail désordre plafond chambre 2

Détail désordre fenêtre chambre 2 Cave sous-sol

Cave sous-sol Détail cave sous-sol

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