COMICE AGRO PASTORAL EBOLOWA 2011

LACCES AUX DROITS SUR LA TERRE AU CAMEROUN :

OPPORTUNITES ET CONTRAINTES

COMMUNICATION PREPAREE ET PRESENTEE

Par

BENGONDO MENDOGO

Administrateur Civil Principal la retraiteAncien Conservateur de la proprit foncire et domaniale

Ancien Directeur des DomainesAncien Conseiller Technique du Ministre des Domaines et des Affaires Foncires

25 annes de pratique du Rgime Foncier et DomanialEnseignant de Rgime Foncier et Domanial (ENAM, POLYTECHNIQUE)

Maire de la Commune de MengangConsultant indpendant et promoteur du Cabinet Patrimoine Immobilier Cameroun

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SOMMAIRE

Introduction

I LES PILIERS DE LA POLITIQUE FONCIERE ET DOMANIALE CAMEROUNAISE DE 1974.

A Un ancrage historique et sociologique

B Un processus national dmergence

C Un ancrage lgal :

1 Un formalisme conscrateur et son triptyque de textes

2 Une classification spcifique des statuts juridiques des terrains du territoire national :

a - Ce quest le domaine priv

b - Ce quest le domaine public

c Ce quest le domaine national

D Un ancrage institutionnel

E Un ancrage idologique :

1 - Loption de lEtat Libral

2 - Loption selon laquelle lEtat est le Gardien de toutes les terres du territoire national

3- Loption de lEtat-Interventionniste

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II LA CONSISTANCE DES OPPORTUNITES DACCES AUX DROITS SUR LA TERRE ET LES MODALITES DE SECURISATION DE CES DROITS

A Les procdures offertes et les titres de proprit ou de jouissance octroys :

1 La concession

2 Limmatriculation directe

3- Les procdures prvues au bnfice de lEtat et de ses dmembrements :

1) Lexpropriation pour cause dutilit publique 2 ) Lincorporation 3 ) Le dclassement 4 ) Laffectation dun terrain domanial au bnfice dun service

public 5 ) La cession dun terrain domanial au bnfice dune personne morale de droit public

6)- Lincorporation au domaine priv de lEtat de toute proprit prive frappe de dchance ou du droit de reprise7)- Le legs dun terrain lEtat

8 ) Le don dun terrain lEtat 9 ) Lchange 10) Lacquisition dun terrain par lEtat suivant les rgles de droit commun

4 Les procdures dacquisition par les tiers des droits sur le domaine priv de lEtat et sur celui de ses dmembrements :

1) Ladjudication publique 2) La vente de gr gr 3) Le bail 4) Lattribution en participation au capital dune socit 5) Lchange

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5 Les transactions immobilires prives

6 Le cas des personnes physiques ou morales de nationalit trangre

7 Les modes dacquisition des dmembrements du droit de proprit

8 Lhypothque

B - Les modalits de publicit et de protection des droits sur la terre

1 Aperu sur le rgime de publicit gnrale des actes de lAdministration publique

2 La spcificit de la publicit des droits sur la terre

3 Les titres de proprit ou de jouissance ligibles la publicit foncire

4- Le titre foncier et ses attributs

5 La protection des droits inscrits

F Le contentieux de limmatriculation

III CONTRAINTES ET PERSPECTIVES

A Contraintes lies la sous information des acteurs et perspectives

B Contraintes inhrentes au systme de gestion en place et perspectives

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Introduction

Il est rpandu dans lopinion tort ou raison, que les problmes de terrain au Cameroun sont compliqus, les procdures sont longues et coteuses, linformation sur ce que prvoit la loi est difficile daccs, il existe de nombreuses rsistances lapplication du droit officiel, les jeunes tout comme les femmes rencontrent dnormes difficults pour accder aux droits sur la terre, etc.

Vous comprendrez ds lors aisment que face ces proccupations dont la liste ci-dessus est loin dtre exhaustive, les attentes relativement au mandat qui nous est confi sont nombreuses et lgitimes.

Pour donner suite ces attentes, nous tenons dabord rassurer lopinion nationale et internationale que depuis une quarantaine dannes bientt, il existe au Cameroun une Politique Publique spcifique dont la mise en uvre donne rgulirement de nombreuses rponses satisfaisantes toutes les proccupations ainsi exprimes.

Il reste certes vrai que beaucoup de critiques sont formules et des propositions ddiction de nouvelles rgles sont enregistres.

Ce qui est tout fait positif et cest galement ce que nous attendons des changes que nous entretiendrons la suite de notre communication.

Toutefois, il nous semble utile de bien comprendre les tenants et aboutissants du rgime juridique en vigueur afin davancer en meilleure connaissance de cause vers les changements souhaits.

Notre prsente contribution se veut donc essentiellement pragmatique tant nous sommes conscient de ce que tous les agents conomiques ont besoin daccder rapidement, en toute fiabilit et scurit juridique aux droits sur la terre pour dvelopper sereinement leurs activits.

Nous pensons particulirement :- aux jeunes ou aux femmes qui nourrissent lambition dinstaller

leur projet, par exemple dans le secteur agro-pastoral qui est

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lhonneur loccasion du prsent Comice et qui ont besoin dune parcelle de terrain scurise,

- aux mnages camerounais ou trangers qui ont la mme ambition ou qui dsirent scuriser les mises en valeur quils ont dj ralises,

- aux fonctionnaires et autres travailleurs relevant du Code du travail admis faire valoir leurs droits la retraite ou en voie dy tre admis et qui veulent se reconvertir dans lagro-pastoral en sinstallant sur une parcelle de terrain ;

- aux entreprises prives camerounaises ou trangres qui veulent dployer un projet agricole sur de grandes superficies scurises tant au plan physique quau plan juridique,

- aux bailleurs de fonds, plus prcisment au systme bancaire qui veut tre rassur sur la fiabilit des garanties hypothcaires assises sur le foncier,

- aux Communes qui se proccupent de crer leur patrimoine foncier pour conduire les projets agrs par leur Conseil Municipal,

- aux entreprises dEtat soucieuses de scuriser leur patrimoine foncier daffectation,

- aux missions diplomatiques ou consulaires dsirant construire leurs bureaux et rsidence,- aux dpartements ministriels voulant acqurir un terrain pour y installer un projet dintrt gnral.

Nous voulons de nouveau rassurer tous ces demandeurs de terrain que la Politique Publique en vigueur au Cameroun leur offre de nombreuses opportunits relles daccder aux droits scuriss sur les parcelles de terrain quils convoitent.

Nous retiendrons que ces droits sont les prrogatives que la loi en vigueur offre chaque demandeur, quil soit une personne physique ou morale de nationalit camerounaise ou trangre.

Pour des besoins de comprhension complte de cette offre dopportunits, de droits ou de prrogatives, notre expos va sarticuler autour de trois grands moments.

Dans un premier temps, nous prsenterons les piliers de cette Politique Publique au quintuple plan de son ancrage historique, sociologique, lgal, institutionnel et idologique.

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Dans un second temps, nous nous intresserons la consistance proprement dite de ces opportunits ainsi quaux modalits de scurisation des droits sur la terre au Cameroun.

Nous aborderons enfin les contraintes que connat le systme de gestion des terrains au Cameroun tant en interne que dans son environnement, tout en ouvrant sur les perspectives damlioration qui se dessinent.

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I LES PILIERS DE LA POLITIQUE FONCIERE ET DOMANIALE CAMEROUNAISE DE 1974.

Nous en distinguerons 5 savoir :- un ancrage historique et sociologique, - un processus national dmergence, - un ancrage lgal, - un ancrage institutionnel, - un ancrage idologique.

A Un ancrage historique et sociologique :

La Politique Publique en vigueur au Cameroun est tributaire des influences dun quadriple hritage :

1- linfluence de lhritage germanique,2 - linfluence de lhritage britannique,3 - linfluence de lhritage franais4 - linfluence des coutumes camerounaises.

B Un processus national dmergence :

Dclench par lunification politique du pays le 20 mai 1972, ce processus a eu pour finalit duniformiser les lgislations des anciens Etats fdrs et fdral, tout en intgrant les exigences de dveloppement conomique et social de la Nation camerounaise, sans pour autant frustrer les attentes des diffrentes coutumes camerounaises.

C Un ancrage lgal :

1 Un formalisme conscrateur et son triptyque de textes :

- lordonnance n 74/1 du 6 juillet 1974 fixant le Rgime Foncier,- lordonnance n74/2 du 6 juillet 1974 fixant le Rgime Domanial,- lordonnance n74/3 du 6 juillet 1974 fixant le rgime de

lexpropriation pour cause dutilit publique et les modalits

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dindemnisation ; ce texte a t remplac plus tard par la loi n85/09 du 4 juillet 1985.

2 Une classification spcifique des statuts juridiques des terrains du territoire national :

a - Ce quest le domaine priv :

Deux composantes :

- les terrains objet dun titre foncier ;

- les terrains objet dun titre de proprit ayant vocation tre transform en titre foncier.

1) les titres de proprit des lgislations antrieures 1974 :

a) les titres de proprit assujettis un dlai de transformation : livrets fonciers, certificates of occupancy , jugements constitutifs, translatifs ou extinctifs de droits rels immobiliers,

b) les titres de proprit non assujettis un dlai de transformation : freehold lands , terrains inscrits au Grundbuch , terrains acquis sous le rgime de la transcription, concessions domaniales dfinitives.

2) Les titres de proprit institus par lordre juridique nouveau depuis 1974 :

a) lacte notari

b) larrt dattribution dun terrain domanial ou communal par adjudication ou vente de gr gr ;

c) le dcret dexpropriation dun terrain immatricul ;

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d) le dcret dincorporation dune dpendance du domaine national au domaine priv de lEtat ;

e) le dcret de dclassement dune dpendance du domaine public au domaine priv de lEtat ;

f) le dcret de cession dun terrain domanial aux personnes morales de droit public ;

g) le dcret dacceptation dun don, legs ou change ;

h) le dcret dattribution dun terrain domanial en participation au capital dune socit ;

i) le dcret dincorporation au domaine priv de lEtat dune proprit prive frappe de dchance.

b - Ce quest le domaine public :

Deux groupes de terrains destins lusage direct du public ou aux services publics et rpondant aux exigences dinalinabilit, dinsaisissabilit, dimprescriptibilit, et dinsusceptibilit dappropriation prive : le domaine public naturel et le domaine public artificiel.

1) Le domaine public naturel :

Trois composantes :

a- le domaine public maritime :rivages de la mer et emprise de 50 m partir de la limite des

plus hautes mares, rives des embouchures des cours deau subissant linfluence de la mer et emprise de 25 m partir de la limite des plus hautes mares, sol et sous-sol de la mer territoriale

b- le domaine public fluvial :

cours deau, lacs, lagunes, tangs naturels, marcages

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c - les domaines publics terrestre et arien ;

- le sous-sol - lespace atmosphrique situ au-dessus du territoire et de la

mer territoriale

2) Le domaine public artificiel :

routes, chemins de fer, ports commerciaux et militaires, lignes tlphoniques, tlgraphiques, de transport dnergie, conduites deau, alluvions dposes en amont ou en aval dun ouvrage public, concessions des chefferies traditionnelles l ou la coutume prvoit que cest un bien indivis de la collectivit.

c Ce quest le domaine national :

1 - la premire catgorie : Terrains occups ou exploits par des Camerounais avant le 5 aot 1974

2 - la deuxime catgorie : Les terrains non occups ni exploits au 5 aot 1974

3 le cas des terrains des titulaires de titres de proprit anciens ayant t dchus de leurs droits du fait de leur non transformation en titre foncier dans les dlais fixs, terrains retombant au domaine national de premire ou de deuxime catgorie selon quils supportent une mise en valeur ou non..

D Un ancrage institutionnel :

La gestion des terrains du territoire national a t confie une organisation publique pyramidale avec :

+ un sommet stratgique constitu de :a. lAssemble Nationale qui vote les lois,

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b. le Prsident de la Rpublique, le Premier Ministre et le Ministre des Domaines et des Affaires Foncires qui appliquent ces lois au quotidien,

c. le systme judiciaire qui contrle la lgalit des actes administratifs et protge la proprit foncire ;

+ un lment mdian constitu par les directions techniques du MINDAF,

+ une base oprationnelle constitue par les services dconcentrs du MINDAF situs aux niveaux rgional et dpartemental, + des organismes sous tutelles : MAETUR, Crdit Foncier du Cameroun, SIC.

E Un ancrage idologique :

Les grandes options de la Politique Foncire et Domaniale :

1 - Loption de lEtat Libral :Le Lgislateur a renonc nationaliser toutes les terres en

offrant tous les agents conomiques demandeurs, la possibilit lgale dobtenir un terrain en proprit et ds lors, le droit et la garantie den jouir en toute scurit juridique.

2 - Loption selon laquelle lEtat est le Gardien de toutes les terres du territoire national : il ne devient propritaire quen engageant lui-mme les procdures lgales.

3- Loption de lEtat-Interventionniste :

Le Lgislateur a rserv lEtat le droit exclusif dintervenir dans la gestion des terrains du Cameroun afin :

- den assurer un usage rationnel,- de promouvoir le dveloppement conomique de la Nation,- de tenir compte des impratifs de dfense nationale.

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II LA CONSISTANCE DES OPPORTUNITES DACCES AUX DROITS SUR LA TERRE ET LES MODALITES DE SECURISATION DE CES DROITS

Ces opportunits se dclinent en procdures multiples offertes tous les demandeurs de terrains, laboutissement desquelles un titre de proprit ou de jouissance est octroy au demandeur.

Il existe plus dune vingtaine de procdures assortie chacune dun de titre de proprit ou de jouissance.

Les droits ports par ces titres de proprit ou de jouissance doivent ensuite tre assujettis une publicit spcifique pour tre opposables aux tiers et pour bnficier de la protection prvue par la loi.

A Les procdures offertes et les titres de proprit ou de jouissance octroys :

1 La concession :

Cest le principe de gestion des terrains du domaine national.La procdure y relative permet lEtat dencourager chaque promoteur dun projet qui sinscrit dans les options de dveloppement conomiques et sociales de la Nation, conduire son projet sur une dpendance du domaine national libre de toute occupation.

Une priode de 5 ans est fixe au concessionnaire provisoire pour raliser son projet.

En cas de respect du cahier de charges, la concession provisoire est transforme en concession dfinitive pour les Camerounais, et en bail emphytotique pour les trangers.

Titre de proprit :- larrt de concession provisoire transformable en titre foncier

sur demande spcifique dun organisme bancaire avec inscription concomitante dune clause rsolutoire en faveur de lEtat et dune hypothque au bnfice de lorganisme de financement ;

- larrt de concession dfinitive pour les camerounais aprs constat de mise en valeur selon les clauses du cahier de charge

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Titre de jouissance :Le bail emphytotique pour les personnes de nationalit

trangre

2 Limmatriculation directe :

Cest la procdure par laquelle lEtat attribue directement un titre foncier en donnant suite la demande de constatation publique et contradictoire des mises en valeur ralises paisiblement par tout Camerounais ou toute collectivit coutumire avant lentre en vigueur de la Rforme de 1974.

Titre de proprit :

1) Pour les procdures non litigieuses : le visa du dossier suivi de la publication de lavis de clture de bornage au BRAFD(Bulletin Rgional des Avis Fonciers et Domaniaux) et le respect du dlai de 30 jours.

2) Pour les procdures litigieuses :La dcision administrative ou juridictionnelle devenue dfinitive.

3- Les procdures prvues au bnfice de lEtat et de ses dmembrements :

1) Lexpropriation pour cause dutilit publique :Titre de proprit : le dcret dexpropriation ou de classement

2) Lincorporation : Titre de proprit :Le dcret dincorporation

3) Le dclassement :Titre de proprit :Le dcret de dclassement

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4) Laffectation dun terrain domanial au bnfice dun service public :Titre de jouissance :Le dcret daffectation

5) La cession dun terrain domanial au bnfice dune personne morale de droit public :

Titre de proprit :Le dcret de cession

6) Lincorporation au domaine priv de lEtat de toute proprit prive frappe de dchance :

Titre de proprit :Le dcret dincorporation

7) Le legs dun terrain lEtat :Titre de proprit :Le dcret dacceptation de lacte notari portant legs

8 ) Le don dun terrain lEtat :Titre de proprit :Le dcret dacceptation de lacte notari portant donation

9) Lchange :Titre de proprit :Le dcret dacceptation de lacte notari consacrant lchange

10) Lacquisition dun terrain par lEtat suivant les rgles de droit commun :Titre de proprit :Le dcret dapprobation de lacte notari consacrant la transaction

4 Les procdures dacquisition par les tiers des droits sur le domaine priv de lEtat et sur celui de ses dmembrements :

1) Ladjudication publique :Titre de proprit :Larrt dhomologation du procs-verbal dadjudication

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2 ) La vente de gr gr :Titre de proprit :Larrt dapprobation de la vente de gr gr

3) Le bail :Titre de jouissance :Le dcret autorisant la conclusion du bail

4) Lattribution en participation au capital dune socit :Titre de proprit :Le dcret dattribution de la parcelle domaniale

5) Lchange :Titre de proprit :Le dcret dacceptation de lacte notari consacrant lchange

5 Les transactions immobilires prives :

Ventes, cessions ou change dimmeubles immatriculs.Titre de proprit :Lacte notari consacrant la vente, la cession ou lchange.

6 Le cas des personnes physiques ou morales de nationalit trangre :

LEtat du Cameroun favorise lacquisition des terrains en proprit ou en jouissance, sauf dans les zones frontalires.Titre de proprit :Lacte notari vis par le Gouvernement consacrant la transaction

7 Les modes dacquisition des dmembrements du droit de proprit :

1- le droit dusage et dhabitation, lemphytose et le droit de superficie sont acquis par acte notari :Titre de proprit :Lacte notari constitutif du droit concern

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2- la servitude de passage et le droit dusufruit sont acquis par dcision de justice.Titre de proprit :La dcision de justice devenue dfinitive octroyant la servitude ou le droit dusufruit.

8 Lhypothque :

Pour garantir le paiement par son dbiteur de la crance lui accorde, ledit crancier conclut une convention dhypothque notarie avec son dbiteur, ce dernier offrant comme garantie hypothcaire soit son titre foncier ou soit son contrat de bail couvrant une parcelle de terrain.

Titre octroy :Lacte notari de la convention dhypothque.

B - Les modalits de publicit et de protection des droits sur la terre

1 Aperu sur le rgime de publicit gnrale des actes de lAdministration publique :

- les lois sont promulgues par le Prsident de la Rpublique et publies au Journal Officiel de la Rpublique,

- les actes rglementaires porte gnrale sont publis au Journal Officiel

- les actes rglementaires porte individuelle sont notifis aux concerns

- laffichage, lannonce publique, linsertion dans la presse sont les modes de publication des autres actes des administrations publiques comme le prvoit lordonnance n72/11 du 26 aot 1972 relative la publication des lois, ordonnances, dcrets et actes rglementaires.

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2 La spcificit de la publicit des droits sur la terre :

Tout droit de proprit ou de jouissance sur une parcelle de terrain du territoire national nest opposable aux tiers et ne commence produire les effets juridiques que lui confre la loi, qu partir de sa publication dans le livre foncier tenu dans chaque dpartement (circonscription administrative) par le Conservateur de la proprit foncire.

3 Les titres de proprit ou de jouissance ligibles la publicit foncire :

Tous ceux qui sont dlivrs aux demandeurs lachvement des procdures rglementaires quils ont engages (cf. point II ci-dessus).

4- Le titre foncier et ses attributs :

Le titre foncier est la certification officielle de la proprit immobilire

Il est rput inattaquable, intangible, dfinitif

5 La protection des droits inscrits :

La loi n 80/22 porte rpression des atteintes la proprit foncire et domaniale : elle sanctionne de dguerpissement, de peines damende et de peines privatives de libert tout occupant irrgulier de la proprit prive du titulaire sans lautorisation de ce dernier

6 Le contentieux de limmatriculation :

Une procdure dobtention de titre foncier peur crer des prjudices ou la perte illgitime des droits : la personne lse dispose de voies de recours lgales, la charge de la preuve des griefs lui incombant :

1 pour les titres fonciers rsultant de transactions immobilires prives :

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- recours pralable devant le Juge Judiciaire en annulation de lacte notari constitutif du droit contest,- au vu de la dcision de justice devenue dfinitive, saisine du Ministre charg des Affaires Foncires en retrait du titre foncier irrgulirement dlivr.

2 Pour les titres fonciers rsultant des autres procdures :Recours gracieux pralable auprs du MINDAF en contestation

du titre de proprit ayant cr le droit litigieux, Recours contentieux devant le Juge Administratif pour

apprciation de la lgalit de lacte du MINDAF portant rejet du recours gracieux pralable,

Saisine du MINDAF de la dcision juridictionnelle dfinitive dannulation du titre de proprit pour retrait du titre foncier

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III CONTRAINTES ET PERSPECTIVES

A Contraintes lies la sous information des acteurs et perspectives :

Des recueils de textes existent, mais leur judicieuse exploitation nest pas aise pour les usagers la recherche des solutions leurs problmes.

Do la ncessit de consulter lexpertise publique ou prive et dorganiser des initiatives daccs linformation pertinente par les filires de production demanderesses.

B Contraintes inhrentes au systme de gestion en place et perspectives :

Le systme public de gestion mis en place souffre de sous administration :

- ressource humaine non prpare et aux origines professionnelles varies,

- inexistence dun corps de fonctionnaires professionnels spcifiquement prpars pour grer les dlicats secteurs des domaines et des affaires foncires et effectifs insuffisants,

- corps des fonctionnaires du cadastre vieillissant et en sous effectif

- outil technique cadastral obsolte et gnrateur de bornages multiples des mmes parcelles.

Lespoir de correction de ces insuffisances se dessine avec la mise en place rcente dun programme de modernisation des domaines et du cadastre sur financement de la Banque Africaine de Dveloppement.

Il reste esprer que la mise en uvre de ce programme intgre les contraintes spcifiques chacun des sous-systmes, et contribue aider le systme de gestion des terrains du territoire national sinscrire de manire holistique dans la modernit, afin de produire dans les dlais souhaits les rponses pertinentes attendues par tous les demandeurs daccs aux droits sur la terre.

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