35eme Atelier Dihal 5 Février 2015 - Supports de présentation

8/15/2019 35eme Atelier Dihal 5 Février 2015 - Supports de présentation

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35ème

atelier de la Dihal

« Lutter contre l’habitat indigne dans les copropriétés :Quelles nouveautés ? »

Ce document reprend les présentations diaporamas de l’atelier du 5 février 2015

1.

Déroulé de la matinée2. Introduction générale « Les copropriétés en difficulté aujourd’hui »

(DHUP – Anah)

3. L administration provisoire de copropriété en difficulté dans la loi Alur / Le mandat ad hoc (Ministère de la Justice et un administrateurjudiciaire)

4. « Repérer et prévenir les difficultés dans les copropriétés » (Anah)

5.

Les opérations de portage et de recyclage immobilier (EPFIF, ANRU,DHUP)

6. L’action publique en copropriétés en difficulté : un travail partenarialde terrain (Adil 31, DDT 31)


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35ème atelier de la Dihal

« Lutter contre l’habitat indigne dans les copropriétés :Quelles nouveautés ? »

Jeudi 5 février 2015 de 9h00 à 12h30

Salle de projection des services du Premier ministre69 rue de Varenne – 75007 Paris

Programme

9h00 – 9h30 Accueil café

9h30 – 9h35 Mot d’accueil par Sylvain Mathieu, délégué interministériel pourl’hébergement et l’accès au logement des personnes sans-abri ou mal logées

9h35 –10h00 Introduction générale « Les copropriétés en difficulté aujourd’hui »par Pierre Caulet, adjoint au chef de bureau politiques de l’habitat / parcprivé, au ministère du Logement, de l’Egalité des territoires et de la Ruralité –Direction de l’habitat de l’urbanisme et des paysages (DHUP) et PascalineDolo, chargée de mission copropriétés : aspects juridiques et opérationnels, àl’Agence nationale de l’habitat (Anah)

10h00–11h05 « Repérer - prévenir - traiter »

par Joëlle Boneu, Etablissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF), PierreCaulet, Nicolas Clément, Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru),Pascaline Dolo, Adeline Khov, Ministère de la Justice, Direction des affairesciviles et du sceau (DACS) et Florence Tulier, administrateur judiciaire

& échanges avec la salle


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Introduction générale« Les copropriétés en difficulté aujourd’hui »

(DHUP, Anah)


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Pascaline DOLO (Anah)

Pierre CAULET (DHUP)

Les copropriétés en difficulté

aujourd’hui

Atelier DIHAL5 février 2015

Lutter contre l'habitat indignedans les copropriétés :Quelles nouveautés ?


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Direction de l'expertise et de l'animation territor iale

Service des études, de la prospective et de l’évaluation

Les copropriétés en difficultéaujourd’hui :

éléments de cadrage


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Qu’est ce qu’une copropriété?

le cadre juridique : la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis est soumis au statut de la copropriété lorsque :

il est diviséen lots comportant des parties privatives et une quote-part de parties communes,

ces lots appartiennent àau moins deux copropriétaires différents.

Chaque copropriétaire est :

propriétaire à titre exclusif de ses parties privatives,

propriétaire, en indivision avec les autres copropriétaires, des parties et équipements communs

La collectivitédes copropriétaires est constituée en un syndicat des copropriétaires, qui a pour

objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. L’assemblée

générale constitue l’organe décisionnel du syndicat.


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Variétédes typologies bâties


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La grande diversité des copropriétés rend nécessaire un traitement différencié

Les copropriétés de quartiers anciens ont des caractéristiques bien dif férentes de celles despériphéries urbaines

Les copropriétés construites avant 1948 sont essentiellement des petites copropriétés

(souvent de moins de 11 logements)

Elles n'ont pas été conçues à l'origine pour être des copropriétés

Elles peuvent connaître des problèmes de fonctionnement (absence de règlement, de syndic,…),de gestion (comptabilité inexistante, mal tenue) ou d'organisation foncière

Elles ont été construites sans respecter de normes particulières, et parfois dépourvues de confort

de base à la construction

des défauts entretien / des travaux anarchiques >> risques de situations d'habitat indigneCopropriétés d’après 1949 : des unités de plus grande taille

Parc de la reconstruction ou parc « logéco»

un parc qui souffre parfois d'une complexitéstructurelle, ou d’une qualitéde construction médiocre

dans les ensembles immobiliers et en périurbain : problèmes de répartition du foncier et/ ou

d'insertion urbaine

Des fins de cycles techniques, et de forts enjeux énergétiques

Des niveaux de charges structurellement élevés

Variétédes enjeux : taille et époque de construction


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Marché immobilier tendu et attractif :

• Quartier présentant des poches d'habitat indigne

•

Quartier avec une spécialisation du parc ciblée sur une typologie de population et faibleniveau d'entretien

Marché immobilier plus atone ou détendu :

• Quartier ancien en déclin et perte de vitalité (vacance structurelle, concurrence du parc à lapériphérie urbaine, fragilité de la structure commerciale…)

• Quartier ancien ou périurbain gardant une certaine attractivitémais spécialisédans l'accueil

des populations précaires (parc social de fait accueillant des ménages très modestes voire

pauvres, familles monoparentales, personnes âgées, adultes isolés ; situations de marchandsde sommeil et de modes d’occupation inadaptés de type multilocations, etc...)

Variétédes enjeux :

Positionnement géographique et sur le marché immobilier


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Pré-repérage statistique des fragilités par époque et par taille

Près de 101 000 copropriétés pré-

repérées fragiles par l’outil

développépar la DHUP et l’Anah

(source Filocom2011)


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pré-repérage statistique : éléments cartographiques


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Des éléments de fragilité de la copropriété

Fragilités de fonctionnement

Fragilités financières de la copropriété

Fragilités économiques des copropriétaires

Fragilités techniques liées à l’état du bâti

Des facteurs de risque

complexité technique du bâti ; organisation juridique trop complexe ou inadaptée

problèmes d’attractivitéde l’environnement, de positionnement des logements de la

copropriétésur le marchéimmobilier local

=> Les signes les plus visibles : l’état du bâti, les situations d'habitat indigne, le décrochage du

produit immobilier sont des facteurs révélateurs de difficultés déjà avancées, et souvent

constatés tardivement.

Le phénomène de fragilisation d'une copropriété :

des causes multiples

Qu’est cequ’une copropriété fragile qu’est cequ’une copropriétéen


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L 'ap pro che de la n ot io n par des ac teu rs pu b l ics lo cauxLe degré de fragilisation est apprécié à partir de l' en sem b le des fac teu rs d efragi l i té

La nature des opérations publiques est fonction du degré de fragilisation

Quest ce quune copropriété fragile, quest ce quune copropriétéen

difficulté?


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L 'ap p roch e d e la n o t ion p ar les acteu rs jud ic iai res

Un objectif : remédier aux dysfonctionnements financiers et techniques

Deux axes d'appréciation :

Les difficultés financières ou de gestion

L'enjeu technique et patrimonial de la conservation du bâti

Trois procédures, fonction du degré de dysfonctionnement :

Mandataire ad hoc

Administration provisoire / AP renforcéeConstat de carence

Qu’est ce qu’une copropriété fragile ou en difficulté ?


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Projet urbain ?

Clarification / simplif ication

de l'organisation juridiqueRétrocession foncière

Requalifier,Élaborer un programmede travaux hiérarchisé,

Mettre fin aux situationsd’habitat indigne

Sensibil iser / former / mobil iser Régulariser les documents

Remettre en placeDes instances de gestion

Baisser les chargesDiminuer les impayés

Renégocier les créances

Accompagnement social

Portage immobilier

L’enjeu : remédier aux différents types de difficultés


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Les pouvoirs publics et les copropriétés

Une intervention publique d’abord guidée par le traitementde l’urgence :

● création de l’« OPAH copropriété » par la circulaire du 7 juillet 1994 ;

● Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 (procédure d’administration provisoire) ;

● Loi n° 96-987 du 14 novembre 1996 : plan de sauvegarde ;

● Un tournant amorcé par la loi du 13 décembre 2000 relative à lasolidarité et au renouvellement urbains qui commence à réformer le régime

de la copropriété

La prise de conscience progressive de la nécessité d’unepolitique préventive et de problématiques plus largesconcrétisée par le rapport Braye.


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Les copropriétés : un sujet à part entière des politiques del’Habitat

Les apports du rapport Braye (février 2012) :Un diagnostic partagé des dysfonctionnements des copropriétés

instances de la copropriété (absence d’assemblée générale, absence de

conseil syndical…),

une gestion défaillante (syndic, absence de poursuite à l’encontre des

propriétaires défaillants, …),

une gestion de court terme des immeubles

des comportements individuels inadaptés favorisés par ce régime :copropriétaires mal informés, négligents ou malveillants (marchands de

sommeil)


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Les copropriétés : un sujet à part entière des politiques del’Habitat

Le constat de dysfonctionnements externes :• Des problèmes lié au vieillissement du bâti (parties communes et parties

privatives) et de fonctionnement urbain

• une dévalorisation immobilière de ces copropriétés dans le marché local de

l’habitat (parc de relégation)…La légitimation d’une intervention publique renouvelée

• Mieux connaître et mieux comprendre ;

• Agir en amont : intervenir tard coûte très cher à la puissance publique et a des

conséquences sociales lourdes.

Une philosophie reprise dans la loi ALUR : passer de lagestion de l’urgence à une véritable gestion préventiveet stratégique


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Moderniser le régime de la loi de 1965 pour répondreaux nouveaux enjeux en matière de copropriétés :

• Améliorer l’information sur les copropriétés pour les pouvoirspublics (registre) et pour les acquéreurs (accès aux documentsde gestion lors des transactions) ;

• Améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriétépour prévenir son endettement : lutte contre les copropriétairesindélicats, compte séparé, encadrement de l’activité du syndic ;

• Prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la

réalisation des travaux de conservation des immeubles (fondstravaux, réforme des règles de majorité).


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Redresser efficacement les copropriétés dégradées

•

Développer dans les PLH les politiques d’observation, deprévention et de traitement des copropriétés.

• Améliorer les procédures judiciaires (mandataire ad hoc,administration provisoire, carence) pour agir plus en amont,

traiter le surendettement et faciliter la réalisation de travaux pourbaisser les charges

• Faciliter l ’intervention des pouvoirs publics : opérations derequalification de copropriétés dégradées et pouvoirs élargis

pour déclencher les procédures judiciaires


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LE MANDAT AD HOC

(art 29-1 A à 29-1 C Loi ALUR)

Conditions d’ouverture

- Moins de 200 lots : lorsqu’à la clôture des comptes lesimpayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu

des articles 14-1 et 14-2

- Plus de 200 lots : 15 %

Modalités de déclenchement de lamission

- Le syndic informe le conseil syndical

- Il saisit le juge sur requête afin de désignation d’unmandataire ad hoc

Absence de réact ion du syndic dansle délai d’un mois

Saisine par :

- Des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix

- Un créancier lorsque les factures d’abonnement et defourniture d’eau ou d’énergie ou de travaux votés etexécutés :

restent impayés depuis plus de 6 mois

et le créancier a adressé un commandement de payer

infructueux

- Le préfet

- Le procureur

- Le maire

- Le président de l’EPCI compétent en matière d’habitat

-

- Le maire


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La personne hors liste ne doit pas :

- Avoir reçu auparavant un paiement du syndic, du syndicat,des créanciers directement ou indirectement

- S’être trouvée en situation de conseil de ceux-ci

- Avoir un intérêt au mandat

- Etre un ancien administrateur judiciaire radié ou retiré de laliste

Mission du mandataire ad hoc

- Déterminée par le juge

- Dans un délai de 3 mois renouvelable, le mandataire ad hocétabli un rapport :

présentant l’analyse de la situation financière etl’état de l’immeuble

comportant les préconisations pour rétablirl’équilibre financier du syndicat et assurer la sécurité de

l’immeuble

mentionnant le résultat des actions de médiation oude négociation

si importantes difficultés financières ou de gestion,saisit le juge pour désigner un administrateur provisoire decopropriété en difficulté

Moyens à sa disposition

- Peut obtenir les documents nécessaires dans un délai de15 jours à compter de la notification de l’ordonnance

- Peut obtenir de l’autorité publique les documents relatifsaux polices engagées contre le syndicat

- Peut saisir le juge si difficultés

Effets du rapport

Le greffe adresse le rapport :

- Au syndic- Au conseil syndical- Au maire- Au préfet- Au président de l’EPCI


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N té d l l i ALUR tiè d


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Nouveautés de la loi ALUR en matière detraitement des copropriétés

Le mandat ad hoc ( articles 29-1 A à 29-1C)

Une saisine du juge facilitée : Abaissement du seuil déclenchant la saisine du juge pour les copropriétés > à 200 lots (15 %

d'impayés) ; Extension de la saisine du juge en cas de carence du syndic au maire, au représentant del’État dans le département et au président de l'EPCI ; Suppression de la mise à la charge systématique des frais de la procédure au créancier

requérant ;

Des moyens à disposition du mandataire ad hoc renforcés :3 Obligation pour le syndic de lui fournir les documents nécessaires à l'accomplissement de sa

mission dans les 15 jours de la notification de l'ordonnance de désignation ;3 Obtention possible de l'autorité publique des pièces relatives aux procédures de policeengagées à l'encontre du syndicat ;

3 Possibilité de saisir le juge de toutes difficultés.

Un rapport devant être suivi d'effet :3 L'AG dont l'ordre du jour doit comprendre les projets de résolution doit se tenir dans les 6

mois ou 3 mois si urgence ;3 Le PV d'AG est notifié par le syndic aux auteurs de la saisine, au MAH et au juge ;3 A défaut notification du PV d'AG dans les 6 mois, le MAH ou les auteurs de la saisine

peuvent saisir le juge pour :3 - obtenir une ordonnance enjoignant au syndic de convoquer sans délai l'AG ;3 - faire désigner un administrateur provisoire (si cette saisine leur est ouvert par l'article 29-

1).

N té d l l i ALUR tiè d


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Nouveautés de la loi ALUR en matière detraitement des copropriétés

Sur demande de l’administrateur provisoire ou du maire ou du président del’EPCI : administration provisoire renforcée Opérateur (organisme HLM, SEM ou autre) apportant son soutien et ses

compétences à l’administrateur provisoire dans 3 domaines :

maîtrise d’ouvrage et conduite des travaux complexes ; mobilisation des subventions publiques pour le syndicat et les copropriétaires ; assurer un préfinancement du reste à charge et des subventions (mécanisme de tiers

financement). Attention : le rôle de tiers financeur n’est pas autorisé pour les organismesHLM.

Rémunération spécifique de l’opérateur ouvrant droit aux aides aux logements pourles propriétaires occupants et lissée dans le temps pour atténuer le coût des

travaux. Contrat exorbitant du droit commun : il perdure sur longue durée même si

l’administration provisoire est terminée (pour permettre le lissage du coût surplusieurs années).

Résiliation, prolongation et modification possible avec accord du juge.


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1 – l’administration provisoire de copropriété en général

Administration provisoire « interim » (art.47 et 49du Décret du 17/03/1967)

En cas d’absence de syndic de la copropriété oud’empêchement ou de carence du syndic, toutepersonne intéressée peut demander par requête auprésident du tribunal de grande instance la désignationd’un administrateur provisoire dont la mission est degérer le syndicat avec la mission prévue à l’article 18 et

de convoquer une assemblée des copropriétaires quidésignera un nouveau syndic.

Administration provisoire de copropriété endifficulté (art. 29-1 à 29-15 de la loi du 10/07/1965)

En cas de copropriété en difficulté, il est désigné parle Président du tribunal de grande instance unadministrateur provisoire avec des pouvoirsétendus, dans le but de rétablir le fonctionnementnormal du syndicat.


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2 – l’administration provisoire de copropriété en difficulté (29-1 à 29-15) +

décret à venir

Les critères d’ouverture de la procédure - L’équilibre financier du syndicat est compromis- Le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la

conservation de l’immeuble

Qui peut demander la nomination del’administrateur provisoire ?

- Les copropriétaires s’ils représentent plus de15% des droits de vote

- Le Procureur de la République- Le syndic en place- Le maire de la commune du lieu de situation de

l’immeuble- Le président de l’EPCI compétent en matière

d’habitat- Le Préfet- Le mandataire ad hoc- L’administrateur provisoire désigné dans le

cadre de l’article 47 du décret

Durée de la mission 1 an, renouvelable sur requête de l’administrateur

Qui est désigné administrateur provisoire ? - Un administrateur judiciaire inscrit sur la listedes administrateurs judiciaires de l’article 811-2du code de commerce

- Le mandataire ad hoc sur décision motivée du juge et après audition du conseil syndical

- Une personne physique ou morale justifiantd’une expérience ou d’une qualificationparticulière au regard de la nature de l’affaire etremplissant des conditions fixées par décret

La personne hors liste ne doit pas

- Avoir reçu auparavant un paiement du syndic,du syndicat, des créanciers directement ouindirectement

- S’être trouvée en situation de conseil de ceux-ci


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Mission et pouvoirs de l’administrateur provisoire

Gestion courante du syndicat (29-1) Objectif : rétablir le fonctionnement normal dusyndicat

Pouvoirs : tous les pouvoirs du syndic, dont lamission cesse dès l’ordonnance

- tout ou partie des pouvoirs de l’assembléegénérale

- Sauf 26 a et b (actes d’acquisition immobilièreou de disposition et modification du RCP

- Pouvoirs du conseil syndical

29-14(loi ALUR) Avec autorisation du juge

• suspension du versement des cotisations dufonds travaux si plan de sauvegarde

• utilisation des sommes déposées sur le fondstravaux pour la gestion courante ou des actionsnécessaires au redressement

modalités d’exercice des pouvoirs - L’administrateur provisoire, investi des pouvoirsde l’assemblée générale, recueille, saufurgence, l’avis du conseil syndical avant deprendre ses décisions et en précise le mode definancement (art. 62-7 du décret)

- Les décisions sont mentionnées sur le registredes décisions (62-8) et adressées auxcopropriétaires (62.9)


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Nouvelles mesures à l’égard des tiers(art. 29-3 Loi ALUR)

Suspension de l’exigibilité des créances hors créances publiques et sociales nées avant ladésignation pendant 12 mois, qui peut être prorogée jusqu’à 30 mois par le juge statuant comme

en matière de référé à la demande de l’administrateur provisoire

Interruption ou interdiction de toute action en justice relative à une créance antérieure et ayantpour objet le paiement d’une somme d’argent ou la résolution d’un contrat pour défaut depaiement d’une somme d’argent.

Les autres actions sont poursuivies, après mise en cause de l’administrateur provisoire

Arrêt ou interdiction des procédures d’exécution ou de distribution relatives à une créanceantérieure

Suspension des stipulations contractuelles prévoyant des majorations ou des pénalités de retardou la résolution du contrat pour défaut de règlement d’une créance antérieure

L’administrateur provisoire peut demander au juge, statuant en la forme des référés, deprononcer la résiliation d’un contrat ou ordonner la poursuite de son exécution.


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Inventaire du passif du syndicat(art. 29-4 Loi ALUR)

L’administrateur provisoire se voit chargé d’établir la liste des dettes du syndicat, dans l’objectif depréparer un plan d’apurement

Ordonnance de désignationde l’administrateur provisoire

Mesure de publicité par l’administrateur provisoire(décret attendu sur les modalités)

Fin du délai de déclaration des créances auprès del’administrateur provisoire

Les créances non déclarées sont inopposables à la procédure

Publication de la liste vérifiée des créances par l’administrateurprovisoire

(décret attendu sur les modalités de publicité)

2 mois

Délai à fixer par décret


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Mise en œuvre du plan

- Par l’administrateur provisoire- Par le syndic, à la fin de la mission de l’administrateur provisoire

Si difficulté d’exécution : le plan peut être prorogé ou modifié sur décision du juge (ordonnance), saisipar

=> le syndicat des copropriétaires

=>les copropriétaires représentant 15 %

=>créanciers

=>syndic

=>administrateur provisoire


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2) Possibilité de modifier le RCP sur ordonnance du juge (art. 29-9), par exception à l’art. 26-

Conditions :

- Sur saisine motivée de l’administrateur provisoire- Si le rétablissement financier de la copropriété le nécessite- Afin de tenir compte de travaux concourant au redressement de la copropriété, notamment

l’individualisation du chauffage, et modifiant la répartition des charges.


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Réorganisation juridique du syndicat(art 29-8 Loi ALUR)

Le juge peut ordonner la création de syndicats secondaires ou la division du syndicat, à condition que lagestion et le fonctionnement normal de la copropriété ne puissent être rétablis autrement.

Forme : après avoir recueilli l’avis du conseil syndical, l’administrateur provisoire établit un rapport lementionnant, et précisant les conditions matérielles, juridiques et financières de l’opération

Ce rapport comprend tous les documents juridiques nécessaires (notamment les nouveauxrèglements de copropriété), dresse un état des créances et dettes du syndicat d’origine, et en

fait la répartition, conformément à l’article 28 nouveau, à savoir :

« les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montantdes créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférés aux syndicats issus de la division ».

Parallèlement, l’administrateur provisoire établit un plan d’apurement des dettes pour chaque syndicatné de l’opération

- En cas de division en volume, le juge statue au vu du rapport d’un expert qu’il a désignépréalablement, après consultation du maire ou du Président de l’EPCI

- Contenu de la décision du juge : - elle autorise la division ou la création des syndicatssecondaires

• Elle homologue les nouveaux RCP et états descriptifs• Elle emporte dissolution du syndicat d’origine

• Elle peut autoriser l’administrateur provisoire à réaliser les travauxé


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administration provisoire renforcée(art. 29-11 Loi ALUR)

Conditions de fond : si la situation de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux

nécessaires à la conservation et la mise en sécurité de l’immeuble,la protection des occupants, la préservation de leur santé et laréduction des charges de copropriété permettant son redressementfinancier.

Conditions de forme : le juge est saisi par le maire, le Président de l’EPCI, le Préfet, ou

l’administrateur provisoire désigné sous le visa de 29-1

Objet de l’APR : l’administrateur provisoire est autorisé par le juge à signer uneconvention à durée déterminée, au nom du syndicat descopropriétaires, avec un ou plusieurs opérateurs compétents enmatière de maitrise d’ouvrage de travaux et de mise au point definancement d’opération de travaux.

Dans la convention, l’administrateur provisoire peut déléguer àl’opérateur les missions concourant au redressement, notamment lamaitrise d’ouvrage et le financement de l’opération.

La convention est homologuée par le juge. Elle peut durer au-delàde la mission de l’administrateur provisoire, par avenant avec lenouveau syndic désigné.


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Repérer et prévenir les difficultés des

copropriétés

Direction de l’expertise et de l’animation territoriale

Service des études, de la prospective et de l’évaluation

ENJEUX DE LA PREVENTION


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ENJEUX DE LA PREVENTION

Les actions publiques àdestination des copropriétés en difficulté sont dans

certains cas trop tardives.Elles sont efficaces dans deux tiers des cas,

les dispositifs opérationnels de redressement présentent des limites lorsque les

difficultés sont déjàavancées

Prévenir, c’est apporter des solutions dès l’apparition des 1ères difficultés,

pour éviter l’entrée dans un cycle de dépréciation des copropriétésOptimiser l’efficacité de l’action publique

Le pré-repérage statistique des copropriétés fragiles :

l’ut ilisation de l’outil developpé par la DHUP et l’Anah


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l ut ilisation de l outil developpé par la DHUP et l Anah

Cette 1ere approche statistique permet d’identifier les enjeux du parc et cibler

les secteurs ou typologies de copropriétéàdiagnostiquer ou observer

Cibler les secteurs à étudier préalablement à la mise en œuvre d’un dispositifopérationnel de redressement

Cibler les secteurs géographiques ou typologies de copropriétés sur lesquels

mettre en place des mesures préventives soutenues par l’Anah

une observation (VOC)dispositif opérationnel de prévention (POPAC)


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Les opérations de portage et de recyclage immobilier(EPFIF, ANRU, DHUP)


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Les opérations de requalification de copropriétés dégradées

(ORCOD)

(CCH art L. 741-1 à L.741-2)

• Objectif :

Adjoindre aux outils classiques (aménagement, mise en œuvre des procédures judiciairesou de police) un nouvel outil ensemblier pour développer le traitement des copropriétés

dans un cadre global traitant à la fois les copropriétés mais aussi les causes exogènes de

ces difficultés ; problème d’habitat dégradé, dynamique du marché local du logement,

aspects urbains et sociaux.

• Outils mobilisables dans le cadre de cette opération

• portage de logements pendant la durée du projet pour les démolir, les remettre sur le

marché ou les céder en bloc à un bailleur social une fois l’opération achevée

• pour permettre le relogement, possibilité de mobiliser les contingents publics

• mise en œuvre du droit de préemption urbain renforcé avec possibilité de demander

dans le dossier de la déclaration d’intention d’aliéner un rapport sur l’état du logement

Coordination et mobilisation des acteurs, notamment pour la mise en œuvre des

procédures de police habitat indigne permises par une convention globale


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Les ORCOD

d’intérêt

national

Des opérations de requalification de copropriétés dégradées peuvent

être déclarées d’intérêt national par décret en Conseil d’Etat :

• Critères : forte concentration d’habitat dégradé, complexité de traitement et

investissements importants

• Avis et conditions préalables : avis commune et EPCI, engagement de la

commune à déléguer son droit de préemption, avis du CA de l’opérateur (EPF)

• Effets :

• la déclaration d’intérêt national emporte création d’une Opération d’intérêt national

d’aménagement (transfert du droit des sols, initiative Etat pour création des ZAC

• un EPF d’Etat (possibilité de s’appuyer sur l’AFTRP en Ile de France) prend en

charge l’opération (conduite, préparation convention mise en œuvre) et peut y

consacrer

jusqu’à 5 € de TSE / par habitant (CGI, L.1607 ter)

• le préfet mobilise son contingent comme en matière d’habitat indigne et de DALO


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Un

exemple

concret :

Clichy-

sous-

Bois,

premièreORCOD d’intérêt

national

Un périmètre large mais

avec des interventionshiérarchisées :

● Un périmètre « cœur de cible »

avec

des

actions

fortes ;

● Un périmètre de vigilance avec

des actions préventives et de

soutien

aux

copropriétés.


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Un exemple concret : Clichy-sous-Bois, première

ORCOD d’intérêt

national

Une gouvernance large adaptée à la complexité des enjeux et à la variété des missions.


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Effets et suites de la carence :

L’ordonnance entraîne une expropriation : la ville ou l’EPCI doit donc préparer

un projet d’acquisition publique (transformation en LLS ou démolition)

Si la commune ou l’EPCI est à l’origine de la saisine ; ce projet doit être prêt au

moment de la requête et soumis pour information à l’assemblée délibérante.

Une fois le projet approuvé, mise à disposition du public simplifiée pendant 1

mois ( pas d’enquête publique) puis arrêté de DUP sur la base du rapport, del’ordonnance de carence et du plan de relogement

indemnité d’expropriation fixée en tenant compte des travaux sur parties

communes à réaliser et des arrêtés de police pris sur les logements

Le rapport d’expertise évalue le coût des travaux sur parties communes etcomporte une annexe listant les désordres en partie privative et valant

signalement aux autorités pour les procédures de police .


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Les interventions de l’ANRU sur les copropriétés en

grande difficulté

Des interventions inscrites dans le cadre de

conventions pluriannuelles relevant du PNRU ou du

NPNRU

Dans le cadre d’une recherche de complémentarité

Anah / ANRU, des interventions de l’ANRU ciblées sur les

actions de recyclage des copropriétés en grande

difficulté (démolition, transformation en monopropriété)

Une subvention de l’ANRU fondée sur le déficit de

l’opération de recyclage


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Les atouts de l’outil procédure de carence :

– Une procédure d’expropriation fondée sur la problématique

des copropriétés en grande difficulté et constituant une

alternative à la DUP aménagement

– Une procédure qui peut permettre une prise de possession

rapide de la copropriété ;

–

Une procédure menée contre la personne morale et non contre les copropriétaires pris individuellement ;

– Une possibilité de peser sur les coûts d’acquisition.


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Les précautions d’emploi :

– Un outil de derniers recours qui peut être coûteux, lourd

(relogement à faire) et difficile (gestion de situations sociales très

disparates) ;

– Un outil dont l’utilisation se prépare au même titre que lorsqu’un

dossier de DUP aménagement se prépare : il faut anticiper le

devenir de l’immeuble, la phase transitoire post-carence et

surtout le plan de relogement ;

– Le fait d’utiliser la procédure de carence ne doit pas empêcher

l’exercice des pouvoirs de police sur les logements et sur les

parties communes


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L’action publique en copropriétés en difficulté : un travailpartenarial de terrain

(Adil 31, DDT 31)

L’action publique en copropriétés en difficulté


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Un

travail

partenarial

de

terrain

Atelier DIHAL 5 février 2015

Nicole Escassut DDT 31Pascaline Brandalac ADIL 31

L’action publique en copropriétés dégradées


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Un travail partenarial de terrain

• Les copropriétés dégradées : une problématique prégnante en Haute‐Garonne

Nb

de

copropriétés

Situation

en

2009

Situation

en

2014

En classe

D 1647 1662

En classe C 1595 1598

En classe B 3910 4161

En 2011

: 18%

des

copropriétés sont classées D

(en nb de logements)

Si le

nb

de

copros

en

grande

difficulté

a peu augmenté

entre 2009 et 2011, la HG a connu la 2e plus forte augmentation en volume* de logements situés dans des copros classées D : +3518 logements, soit +10,2%

*après la Seine‐Saint ‐DenisUn parc global de copropriétés de + de 50 lots équivalent au parc locatif public

L’action publiqueen copropriétés


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p p

dégradéesUn travailpartenarial de

terrain

Concentration des copropriétés les + dégradées :-sur l'aire urbaine toulousaine-sur la 2ème couronne de l'aire urbaine toulousaine

-des poches sur : Muret, Auterive, St Gaudens, Luchon



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1995

: création de l’observatoire des copropriétés de l’agglomération toulousaine

1998

: épisode

de

violences

urbaines

dans

le

quartier

du

Mirail

21 sept 2001 : explosion de l’usine AZF

Un bilan humain dramatique et des dégâts matériels considérables : ¼ de la ville touchée

‐

30 000 logements endommagés, 85 000 personnes sinistrés

‐

Forte concentration

de

copropriétés

privées

• Les copropriétés dégradées : historique de la mobilisation des pouvoirs publics de la Métropole Toulousaine



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Mars 2003 : signature de la convention thématique du contrat de ville (40 copropriétés repérées)

Mai

2004

:

arrêté

préfectoral portant

approbation

de 12 plans de sauvegarde

• Les copropriétés dégradées : historique de la mobilisation des pouvoirs publics de la Métropole Toulousaine

L’action publique en copropriétés dégradéesUn travail partenarial de terrain


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• Les copropriétés dégradées : données de l’observatoire des copropriétés porté

par l’AUAT

Parc observé

: 461 copropriétés de plus de 50 logements construites entre 1955 et 1990

Les 2/3

ont

été

construites dans

les

années

60

et

représentent près de 35000 logements

Donnée d’entrée : niveau des transactions immobilières

36 copropriétés font ou ont fait l’objet d’une intervention publique

curative ou préventive depuis 2004



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• Les copropriétés : les axes d’intervention de l’ADIL

31

Proposer

Alerter,

anticiper

Mobiliser

Intervenir

Copropriétés

Observation

Veille

et

prévention

Assistance

Maîtrise

d’ouvrage

Actions

curatives



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• Les copropriétés dégradées : les axes d’intervention de l’ADIL

31

Les

actions

curatives

Appui aux CS

Appui aux syndics

Infos accédants

Infos copropriétaires

Appui juridique MO

Prévention difficultés soc. et fin.

Suivi des impayés de charges

Suivi des contentieux



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• Les copropriétés dégradées : exemple

Copropriété

R. :

Quartier d’intérêt national NPNRUDate construction : 1974OPAH copropriété

dégradée

309 logements270 copropriétaires, 56% de

bailleursNiveau impayés 31/12/14 : 46% du BP

Présence d’un

syndic

pro

: investit

mais submergéCS : impliqué

mais désorganisé

et dispersé

Actions

ADIL

31

:• Traitement des impayés : création

commission spécifique au sein du CS, élaboration tableau de suivi trimestriel, rencontre des copropriétaires débiteurs, rdv

avocats, huissiers• Accompagnement du CS : formations

• Accompagnement des bailleurs : création d’une commission d’échanges et d’information, livret bailleurs

• Appui au

syndic

: transmission

actualité

juridique, conseils• Accompagnement des nouveaux acquéreurs :

infos juridiques et financières• Appui à la collectivité

maître d’ouvrage

Un appui à la carte en fonction des atouts et des faiblesses de chaque copropriété



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• Les copropriétés dégradées : l’action publique toujours en alerte en Haute‐Garonne

Un dossier emblématique :

LES CASTALIDES

l'Anah

centrale a apporté

un soutien

expert

et financier

: A.M.O. flash –

appui juridique ‐

protocole État/collectivité‐

PIG expérimental

Après l'évacuation,

la

Haute

‐Garonne

tire

les

enseignements d’une situation de crise

: forte mobilisation des acteurs publics ‐

procédure engagée d'arrêté

d'insalubrité

‐

sécurisation

du

site

–

arrêté

d'évacuation ‐

coût de l'hébergement

: 126 000 €

Le pôle de lutte contre l’habitat indigne, structure d’appui : un partenariat construit pour traiter et

suivre les

situations

Accueil, procédures, protection des occupants, suivi, travaux d'office, solutions

d'hébergement ou

de

relogement

Réflexion adaptée et très opérationnelle pour les

situations complexes



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• Les copropriétés dégradées : Que faire face à une copropriété désorganisée

?

Approfondir les éléments de fait sur la base d’un diagnostic portant sur la gouvernance, le bâti, la situation financière et le marché

immobilier

Evaluer

le niveau

de

gravité

des dysfonctionnements

et

les

hiérarchiser

en

fonction

de l’urgence à agir

Partager le diagnostic avec le syndic et le conseil syndical et,

à

défaut, identifier les personnes ressources

Mettre en œuvre les actions curatives et/ou préventives nécessaires



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• Les copropriétés dégradées : le repérage et la prévention, préalables d’une action publique adaptée

L’État encourage les collectivités à

prendre en mains leurs copropriétés :

Consolidation des outils, des expériences et développement du

partenariat

Inscription de la problématique «

copropriétés

»

dans les PAT annuels Anah

Action publique renforcée dans le contexte de la Politique de la Ville et de

la mise

en

œuvre

des

priorités

de

l’Anah

Prévention ou intervention dès les 1ers indices de difficulté

:la copropriété

en habitat indigne attire toutes les problématiques sociales

35eme Atelier Dihal 5 Février 2015 - Supports de présentation

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