3 стРатегии - Property and Finance...

R e a l e s t a t e • F i n a n c e • t a x e s • l e g a l a d v i c e

Januar y 2015

Mobile this!

Торонто Condo BOOM,как долго он продлится?

Не оТкладывайТе На завТра, завтра может быть поздно

Cекреты финансирования недвижимости для сдачи в аренду

Расходы и доходы при аренде дома

3 стРатегиизаработкана недвижимости

ХОУМ-стеЙДЖиНг – секреты быстрых продаж

Property&Finance Guide January 20152

Real estate4 TOP10

10 лучших городов для инвестирования в Онтарио

ИнвестИцИИ в недвИжИмость6 3 стратегии заработка

на недвижимости

condo10 Торонто Condo BOOM,

как долго он продлится?

MoRtgage 14 Cекреты финансирования

недвижимости для сдачи в аренду

17 The Mortgage News

InsuRance & InvestMent18 Не откладывайте на завтра -

завтра может быть поздно ...

desIgn, stagIng & Real estate22 ХОУМ-СТЕЙДЖИНГ –

секреты быстрых продаж

taxes & InvestMents24 Расходы и доходы

при аренде дома

legal advIce26 КАК ВЫСЕЛИТЬ ЖИЛЬЦА?

Или не так страшен чёрт, как его малюют

econoMIc updates27 Рынок жилья в Онтарио –

экономический прогноз

InvestMent In MultI-unIt

28 Переход на новый уровень инвестирований в недвижимость

18

6

4

CO

NT

eN

Ts

Iss

ue

1

Ja

Nu

ar

y 2

01

5

propertyandfinanceguide.ca 3

EDITORIALJanuary 2015


Real estateJanuary 2015

10 лучших городов для инвестирования в Онтарио

Благодаря своей разнообразной экономике, Китченер и Кембридж снова заняли первую строчку среди ведущих городов для инвестирования в Онтарио. Китченер и КембриджБудучи промышленным центром, этот регион превратился в Мекку современной науки и высоких технологий. Столичный экономически развитый район Китчинер имеет стратегически удобное место расположения и предлагает много возможностей для конкурентноспособных затрат на бизнес, поиска опытных и высококвалифицированных сотрудников и рабочей силы.

В течение следующих пяти лет в регионе планируются значительные усовершенствования транспортной системы, что должно привлечь больше бизнесов в регион. Увеличение Lakeshore West GO и строительство скоростной транзитной линии добавит добавит обширному региону больше плюсов: сократится время на дорогу, станет легче

предотвращать дорожные заторы внутри города, и при этом уменьшится уровень загрязнения воздуха от заведенных машин во время часа пик. Уже через несколько лет жители Южного Онтарио смогут наслаждаться этими преимуществами,

пожиная плоды реализации проектов. Процесс миграции в данный регион очень активен, средние доходы – стабильны, а количество работы в целом постоянно растет.

по адресу: Joseph & Wolf Lebovic Jewish Community Campus9600 Bathurst Street, Vaughan, Ontario, L6A 3Z8

СчаСтливая Сделка для клиента -дело моей чести, профессионализма и порядочности!

Ефим ШкольниксонSales Representative

Cell: 416-3001890Office: 905-7647111

Yonge & Clark $608,000 отремонтированный светлый и удобный дом. 3-и спальни, hardwood floor на первом этаже, walkout basement. рядом парки, школы и синагоги.

центр Thornhill Woods $639,000Прекрасный таунхауз. Светлый, отремонтированный ждёт своего покупателя. Школы, парки, магазины рядом.

Vaughan $765,000 великолепный полностью отремон-тированный дом в сердце Thronhill. Большой и светлый, 3 спальни, oгромная family room над гаражом, oтдельный вход в бейсмент через гараж. Прекраснвые школы, парки, комьюнити центр. рядом транспорт и Promenade.


Сегодня разговор пойдет о пенсии!

Именно о пенсии, а не о пособии по старости, которое ошибочно называют пенсией. В Канаде обычно пенсия выплачивается государственным служащим и военным. А как же быть остальным? «Остальные» должны сами заботиться о своем благополучии в будущем. Многие финансовые консультанты предлагают решение этой проблемы.

Сегодня я хочу поделиться тем, как можно создать себе пенсию. А впрочем, почему пенсию? Назовем это пассивным доходом, так как эти стратегии помогают стать финансово независимым еще до пенсионного возраста. Все эти стратегии основаны на инвестициях в недвижимость.

Предположим, что у вас есть $60,000, которые вы хотите инвестировать в недвижимость. Это не значит, что эти деньги у вас под подушкой или на банковском счету. У многих из вас есть недвижимость, и почти всегда можно получить деньги, используя кредитную линию под собственный дом. Как вы сами понимаете, для новичка с таким капиталом инвестирование в недвижимость в центре Торонто просто невозможно, но можно вложить деньги в недвижимость, которая находится в 45 минутах езды от города.

Это был пример типичной и правильной сделки по недвижимости, а теперь перейдем стратегии.

Стратегия №1 Rent To Own

Главная идея заключается в том, что квартиросъемщик подписывает дополнительный договор с опцией покупки снимаемого им дома по заранее установленной цене через 2-3 года. Квартплата жильца немного выше, чем квартплата за другие дома в его районе, и за это он получает кредит, который накапливается в счет первого взноса при выкупе снимаемого жилья. Вернемся к описанному ранее примеру. В случае «Rent To Own» чистый доход возрастает до $489/месяц.

Квартиросъемщик-покупатель выкупит этот дом через 3 года по цене $312,500.

Подведем итог:

цена дома через 3 года $312,500.Кредит жильцу $14,400Mortgage понизится примерно на $18,000Итого доход: $63,700

Вы более чем удвоили ваш каптал за 3 года!

Предположим, мы купили 2 дома по стратегии «Rent To Own».

Доход составит $1000 долларов в месяц. Через 3 года мы продали первые 2 дома, получили обратно свой взнос, заработали на росте дома и на выплаченном мортгидже. Добавим туда еще и CASH FLOW, и вот у нас уже есть деньги на 4 дома и $2000 дохода. И так далее…

После 6-ти лет инвестирования у нас уже – 8 домов, которые приносят прибыль $4000 в месяц и ежегодно растут в цене. То есть, используя около ста тысяч, взятые под залог вашего дома, вы создали себе пассивный доход всего за 6 лет.

Если вам было 55 лет, когда вы начали инвестировать по этой стратегии, то к пенсионному возрасту вы стали финансово независимы. А если начинающему инвестору сегодня 40 или 30 лет, он станет финансово независимым гораздо раньше.

Стратегия №2 - Дома для студентов

Лучшим вариантом для инвесторов, которые хотят долгосрочное вложение в недвижимость, является жилье для студентов. Одно из преимуществ инвестиций в жилье для студентов - это

ИнвестИцИИ в недвИжИмостьведущий рубрики Алекс Мошкович

стратегии заработка на недвижимости

Цена дома $270,000Down payment $54,000Mortgage $910/месяцProperty Tax $250/месяцСтраховка $50/месяцИтого расход $1,211/месяцРент $1,500/месяцДоход $289/месяц

Старт 3 года 6 лет 9 летКол-во домов 2 4 8 16

Доход $1000 $2000 $4000 $8000


ИнвестИцИИ в недвИжИмостьведущий рубрики Алекс Мошкович

www.RealEstateForCanadians.com

Организатор и руководитель Торонто Инвестор Форума и Property&Finance Guide

*Как начать инвестиции не вкладывая наличных денег?

постоянный ежемесячный доход, который может быть очень высоким, так как у вас несколько арендаторов данного жилья одновременно. Например, инвестор получает с 6 студентов по $450 - $500 за место, а одна семья платит всего $1500.

Рассмотрим цифры! Университет МакМастер - 7 комнат

Купив всего 4 таких дома, вы имеете доход в $5000.

Стратегия №3 - Многоквартирные дома

Многоквартирные дома - это вид недвижимости, которая содержит более одной квартиры. Они варьируются от самых маленьких дуплекс до многомиллионных зданий, которые имеют сотни единиц.

Как видите, один – два дома, и вы финансово независимы! Цены на такие дома стабильны и менее подвержены колебаниям рынка недвижимости.

Подведем итог: как видите, стать финансово независимым очень просто, нужно только правильно поставить цель и идти к ней. Уже сегодня многие могут стать финансово независимыми без особых усилий, надо только принять решение и сделать первый шаг. И наконец, самое главное - это работать со специалистами, у которых есть опыт в инвестициях в недвижимость.Цена дома $379,000

Down payment $94,750 (25%)Mortgage $1198/месяцProperty Tax $350/месяцСтраховка $200/месяцИтого расход $1,748/месяцРент $1,500/месяцДоход $400-$450 за комнату около $3000 в среднем

Цена дома $1,250,000.00Down payment $337,5 (25%)Mortgage $50,518.00/годРасходы $72,617.00/годРент $157,987/годПрачечная $4800Итого доход $162,781.00/годЧистый доход $36,802/год Доход $3067 в месяц

alex MoshkovichCell: 647-459-954.

Sales Representative, Real Estate Investor and Coach

Rock Star Real Estate Inc., Brokerage

165 Cross Avenue, Suite 6, Oakville, ON, L6J 0A9905-361-9098


1. КИтченер

Наиболее популярная и многообещающая для инвестиций недвижимость в Китченере – частный дом, что по сути, не удивительно, так как множество арендаторов – молодые семьи.

Открытие нового офиса Google приблизило Китчинер к так называемому технологическому треугольнику, также включающему Ватерлоо и Кембридж, которые отличаются собственной высокотехнологической деятельностью. Google, также как и известные компании Manulife и Sun Life, определяет трудовую деятельность региона.

“Китченер не только транзитный город, в нем находится множество рабочих позиций в технологических областях, а также множество высокотехнологических START-UPs.

Высокотехнологичный сектор привлек платежеспособных арендаторов. В основном это семьи, которые могут себе позволить аренду городского дома с тремя спальнями, арендная плата которого обычно варьируется между 1400$ и 2000$ в месяц.

Приток населения повлек за собой расширение города и развитие транспорта. Город расширился с шоссе 8, которое соединяет Китченер с прилегающими территориями 401, а также появился GO-поезд, который довезет Вас довольно быстро до Торонто.

Рабочие места будут оставаться сильным стимулом для людей, решивших переехать в регион. Столичная зона Китченер имела в 2011 году более 256,600 сотрудников, привлеченных в регион поисками работы.

Среднестатистический доход от домашнего хозяйства в столичной зоне Китченер CMA в 2010 году был $72,860. Ожидается, что к 2015 году средний доход от домашнего хозяйства вырастет до $87,795.

Достигнув максимума в 10,1% в феврале 2010 года, уровень безработицы в Китченер стабилизировался за последние несколько лет, упав с 6,9% в декабре 2012 года до 6,1% в декабре 2013 года.

Population (2011) • • • • • 219,153

Population growth • • • • • 7.1%

Average price • • • • • $285,000

Vacancy rate • • • • • • • • 3.6%

Investor pick: Single-family home

Average rent • • • • • • • $1,700

Cap rate • • • • • • • • 6.5%

Projected cash flow • • • • $8,976

1-YR HPI Growth 2%

2. КеМбрИдж

Разнообразие трудовой деятельности в Кембридже – ключ к непрерывным инвестициям в сфере недвижимости. Стабильные рабочие места позволяют землевладельцам устанавливать среднюю

арендную плату в размере 1325$ в месяц за смежные дома (semi-detached).

В Кембридже проживает и работает множество людей. Обычно это голубые воротнички и работа, основанная на оказании услуг.

Те, кто не работают в Кембридже, часто находят рабочее место в его окрестностях – Ватерлоо и Китченер – которые и образуют регион Китченер-Ватерлоо-Кембридж (KWC). Брадика утверждает, что основной сферой промышленности региона является автомобильная промышленность с местной фабрикой Toyota в качестве сильнейшего работодателя региона. Часть остальных жителей трудятся на промышленном предприятии около Вудстока. Кроме того, в регионе находится фабрика Tenneco, поставляющая отдельные запчасти для Toyota и других производителей. Разнообразие рабочих мест и составляет основу экономики региона. Это дает возможность выдерживать широкомасштабные экономические толчки.

Передвигаться в Кембридж на работу и обратно домой очень просто – город располагается в непосредственной близости от шоссе 401 и имеет систему

общественного транспорта; в скором времени перемещение станет еще более легким благодаря появлению в регионе KWC электропоездов и адаптированной транзитной автобусной системе. Железная дорога, строительство которой планируется закончить в 2017-м году, соединит Кембридж с близлежащим Китченером. Автобусная же линия будет завершена уже в этом году.

1-YR HPI Growth 3%

Population (2011) • • • • 126,748


Vacancy rate • • • • • • • 5.3%


Average price • • • • • $276,500

Average rent • • • • • • • $1,325

Cap rate • • • • • • • • • 5.27%





4. бэррИ

Буквально в 50-ти минутах от Торонто, с населением более 135,000 человек, город Бэрри по праву считается одним из наиболее успешных бизнес - ориентированных городов. Именно там открыли свои крупные подразделения такие известные компании как Хонда, Sun Life, IBM и Source. Девиз этого города – «Бэрри – значит бизнес!» – полностью соответствует действительности. Этот индустриальный город, расположенный на живописном побережье озера Симко, растет очень быстро.

Основные отрасли промышленности включают электронику и электрооборудо-вание, традиционное производствоупаковки, металлообработку, геосинтетические технологии и производство различных видов пластмасс.

Здесь отличное транспортное сообщение с Торонто. Крупнейший аэропорт Пирсон расположен в часе езды от города. Комфортабельный GO Train доставит вас в центр Торонто. 4 главные магистрали – 11, 26, 93, и 400 соединяют Бэрри с крупными экономическими центрами и другими городами.

Бэрри – это город, в котором живет много молодых специалистов. Они постоянно снимают жилье, затем покупают и продают недвижимость, переезжая в более дорогие и комфортные кондоминиумы и дома.

Очень важным аспектом является то, что цены на недвижимость в Бэрри намного ниже, чем в Большом Торонто. Это важно как для молодых семей, которые впервые покупают жилье, так и для инвесторов.

3. ГАМИльтон

Известный когда-то как стальной город работяг Гамильтон быстро сменил этот имидж в глазах потенциальных инвесторов. Несколько лет активной застройки, бьющей по объёмам все рекорды, и экспоненциальный рост населения коренным образом изменили репутацию города. Только час езды от двух пограничных переходов США, связь с главными шоссе; доступ к местному, национальному и международному рынкам; наличие крупнейшего порта Великих озёр; доступ к международной железной дороге и международному аэропорту – всё это доказывает, почему Гамильтон остается лучшим местом для ведения бизнеса.

Расположение города в всего в 30 минутах

езды на машине от Торонто будет на руку людям, которые работают в самом крупном городе Канады, но живут за его пределами. Тем не менее цены на жильё уже поползли вверх, что ограничит возможности для денежного потока внутри города. И, хотя Гамильтон уже больше не первый по инвестиционной привлекательности город в Онтарио, здесь всё ещё есть прилежные инвесторы с большим количеством инвестиционных возможностей.

Вестдейл (Westdale)Природа рабочих мест в Гамильтоне меняется. Город больше не является производственным, но развивается в области медицины. Другие молодые профессионалы, такие как преподаватели и творческие личности собираются в пригороде – Вестдейле.

Вестдейл расположен в непосредственной близости от «сердца» искусств -James Street North и McMaster University, который позиционирует себя как надежное научно-

исследовательское учреждение.

Кроме школ, научно-исследовательских учреждений и процветающего творческого общества, регион также имеет локальную инфраструктуру с быстрым доступом благодаря шоссе 8 и 403. Также Вестдейл граничит на западе с гаванью Гамильтон, что позволит вам быть подальше от городской жизни.

Арендная стоимость различается, но составляет не более 1300$. Но самое главное, что привлекает в регион инвестиции - это Appreciation.

Ценовая политика города на недвижимость стабильна.1-YR

HPI Growth 6%Population (2011) • • • • 519,949


Average price • • • • • • $340,000

Vacancy rate • • • • • • • • 3.9%


Average rent • • • • • • • • $1,035

Cap rate • • • • • • • • • 3.35%

Projected cash flow • • • • -$214

1-YR HPI Growth 7%


condoведущий рубрики Максим багинский

как долго он продлится?COndO BOOM,Торонто

Заметьте, на тот момент рынок кондо квартир был далеко не в лучшей ситуации. Продаж было очень мало, предложения находились на

рекордно высоком уровне, за предыдущие 2-3 года прирост цен был крайне низок, прогнозы многочисленных аналитиков противоречили друг другу. Я рекомендовал покупать, и мои рекомендации были основаны на анализе статистических данных, уходящих далеко назад. Дело в том, что строительство многоэтажного кондо - это процесс, который, включая предварительный этап согласований, получения разрешений на строительство, разработку проектной документации и самого строительства, занимает около 8 лет. И для того, что бы понять, как будет двигаться рынок, надо анализировать данные о выданных разрешениях на строительство, ходе подготовки новых проектов, новых запросах на строительство и т.д.

Я трачу тысячи долларов в год, оплачивая работу аналитиков, которые подготавливают мне эти данные. Зачем я это делаю, когда большинство агентов, работающих с инвестициями, не тратят на это ни единого доллара? Ответ очень прост: когда речь идёт об инвестициях, эти знания помогают мне выбирать правильные проекты и приносят моим клиентам отличные прибыли. Большинство моих клиентов приходят по

рекомендациям тех, кто работал со мной в предыдущих проектах. Работу брокера по недвижимости, специализирующегося на инвестициях, наверное, в какой то мере можно сравнит с работой сапёра: ошибившись в одном лишь проекте, можно испортить свою репутацию на долгие годы, и наоборот, правильно выбранный проект, неминуемо принесёт новых клиентов в будущем. Количество клиентов является важнейшим фактором в нашей работе, не только по тому что от этого зависит заработок, также важно то, что брокерам, постоянно продающим большое количество квартир, застройщики предоставляют право первичных продаж и специальные VIP условия, включающие в себя более низкую цену, пониженный первоначальный взнос, бесплатные бонусы и так далее. Путь ко всему этому закрыт для всех других агентов.

Возвращаясь к нашей основной теме, я хочу заметить, что те, кто услышал мои рекомендации в конце прошлого года и совершил покупку, сейчас уже не сомневаются в правильности этого решения. Цены начала этого года уже в прошлом. Рынок кондо-квартир Торонто только с начала этого года подорожал более чем на 7%, и это ралли только в начале своего пути. Даже те аналитики, которые в прошлом году предрекали тяжёлые времена, сегодня признали, что этот год был для кондо рынка одним из лучших, и дело даже не в том, что цены существенно поднялись, были годы, когда мы видели и гораздо более сильное подорожание. Главное то, что за этот год количество сделок было столь велико, что практически всё, скопившееся за три предыдущих года инвентори, было распродано. В основном это произошло, так как на рынок вернулся так называемый «отложенный спрос» - это те покупатели, которые на фоне негативной информации в прессе в 2012-13 годах отложили свои покупки и в конце концов осознав, что падения цен не предвидится, вернулись на рынок.

В конце прошлого года во многих изданиях былаопубликована моя статья, которая называлась «АНАЛИЗ РЫНКА КОНДО- КВАРТИР ТОРОНТО», где я, опираясь на статистические данные, взял на себя смелость прогнозировать развитие кондо рынка в ближайший год.

Рыноккондо-квартирТоронто

только с начала этого года подорожалболее чем на 7% и это ралли только в начале своего пути.

propertyandfinanceguide.ca 11propertyandfinanceguide.ca 11propertyandfinanceguide.ca 11

Так же на руку кондо рынку сыграло ужесточение правил выдачи мортгеджей. Для многих покупка отдельно стоящего дома стала недоступной, и эта категория стала ориентироваться на кондо.

Но тем не менее и сегодня остаётся достаточное количество аналитиков, негативно относящихся к кондо рыну, предрекая так называемый мыльный пузырь и мотивируя это большим количеством строящихся кондо проектов, а также тем, что внушительное количество кондо раскупается инвесторами, растущей задолжностью населения и не достаточно быстрым поднятием заработной платы.

Только вот опираясь на эти доводы они абсолютно не учитывают, что большинство проектов, находящихся на стадии строительства раскуплены, что 80% инвесторов планируют сдачу квартир в аренду и перепродажу не ранее, чем через 5 лет после окончания строительства и, учитывая, что эти квартиры выходят на рынок постепенно, а вторичный рынок кондо квартир уже сегодня начинает

испытывать нехватку ликвидных объектов, это не может существенно влиять на рынок.

Касательно же задолженности населения надо различать так называемые «Bad Debit» и «Good Debit». «Bad Debit» - это те деньги, которые вы истратили на свои нужды, и чтобы, их вернуть, надо эти деньги заработать. «Good Debit» - это те деньги, которые вы одолжили у банка, вложив их в инструменты, позволяющие получать более высокую прибыль, чем банковская ставка, под которую они были взяты. Так вот именно то, что, имея столь низкие процентные ставки по кредитам, многие используют заёмные деньги для получения прибыли и при необходимости могут их вернуть назад банку, абсолютно не учитывается, а берётся во внимание лишь средняя задолженность на душу населения.

По моему мнению, все эти доводы являются несостоятельными. И я ни сколько не сомневаюсь, что позитивное развитие кондо рынка Торонто продолжится и в ближайшее время. Хочу

лишь заострить внимание читателей на том, что под рынком Торонто я подразумеваю именно даунтаун Таронто, с другими же районами GTA картина складывается иная. Во многих из них девелоперы испытывают существенные затруднения в продаже квартир, и покупать там рискованно. В следующей своей статье я постараюсь рассказать вам о тех микрорайонах даунтауна, которые являются наиболее интересными с точки зрения инвестиций в кондо рынок, и о проектах, которые выйдут на рынок в начале 2015 года.

Maxim Baginskiy Cell: 416-832-8343

Real Estate Broker / Investment Advisor

Right at Home Realty Brokerage Inc.

300 West Beaver Creek Rd., Suite 202 Richmond Hill, ON L4B3B1

905-695-7888

condoведущий рубрики Максим багинский


Инвесторы, выбирают бэрри по нескольким причинам:

1. Быстрый рост населения (5.8%) за последние 5 лет

2. Сдать дом в аренду можно за несколько дней, а иногда даже за несколько часов.

3. Высокий рент - третий по величине после Торонто и Оттавы.

4. Один из самых высоких показателей роста цен на недвижимость в Онтарио за последние годы.

Лучшими инвестициями в Бэрри являются таунхаусы стоимостью

$220,000-$250,000 с потенциальной арендной платой $1300-$1400 и жилые дома стоимостью $260,000-$300,000 с потенциальной арендной платой $1500-$1700 в месяц.

Северо-восточная часть достаточно хороша благодаря притоку студентов-арендаторов из Колледжа Джорджиан.

Инвесторы должны убедиться в полном соблюдении правил и норм при сдаче домов студентам, так как представители городских властей строго придерживаются их. На сегодняшний день в доме могут проживать не более четырех человек. Если данное количество превышено – обязательна процедура регистрации. Дом на три спальных места в данном регионе имеет примерную стоимость 259000$ со стоимостью одной комнаты на уровне 500$.

Также в районе находится местная больница и аффилированный центр по борьбе с раковыми заболеваниями. Это еще одно потенциальное направление аренды квартирных домов благодаря недостатку обслуживания и безопасности. Двуспальные квартиры в этом регионе имеют среднюю стоимость 200000$, а арендная стоимость составляет 1250$, включая сборы и плату за парковку.

Доступные ставки налогового обложения

на недвижимость, низкий уровень безработицы и преступности делают Бэрри привлекательным для инвестиций местом.

5. ВАтерлоо

Появившись однажды в списке топ-городов Онтарио как тройная угроза KWC, Ватерлоо так и не уступает своих позиций. Инвесторам легко заметить,

насколько высокие прибыли от ренты можно получать в таком городе как Ватерлоо, куда постоянно прибывает большое число иммигрантов и студентов. Именно поэтому Ватерлоо и не покидает список топ-городов для инвестирования. Находясь всего в часе езды от Торонто и крупнейшего аэропорта Канады, Ватерлоо обладает связями как национальными, так и интернациональными.

В канадских колледжах жители могут получить образование мирового класса. Все ещё будучи частью «экономической Альберты Онтарио», Ватерлоо готов предложить инвесторам прекрасные возможности инвестирования в недвижимость. Однако дискуссионный закон об аренде в городе не позволил арендодателям требовать такой же прибыли от аренды, которую они бы получили бы в Китченере и Кембридже.

Именно сейчас наступил момент инвестирования в северо-западный регион Ватерлоо и в целом во весь город. Ватерлоо стал Канадским техническим центром – город является домом для Research in Motion, Desire2Learn и нового научно-исследовательского парка Университета Ватерлоо.

В Ватерлоо сейчас проходит постройка LRT-линии. Это 800-миллионный проект и он распространяется от Conestoga Mall в

Ватерлоо до Fairview Park Mall в Китченере. Также там располагается скоростная автобусная линия от Fairview Park Mall до терминала в Кембридже.


Population (2011) • • • • 136,063


Vacancy rate • • • • • • • 3.4%


Average price • • • • • $287,500

Average rent • • • • • • • $1,500

Cap rate • • • • • • • • • 5.7%


1-YR HPI Growth 3%

Population (2011) • • • • • 98,780


Vacancy rate • • • • • • • 3.9%


Average price • • • • • $318,750

Average rent • • • • • • • $2,000

Cap rate • • • • • • • • • 6.9%

Projected cash flow • • • $11,125


6. брАМптон

Брамптон – это город, в котором есть буквально все. Он находится всего в 20 минутах езды на машине от Lestor B. Pearson International Airport. Жители города и местные бизнесы имеют доступ к национальному и международному рынкам. На сегодняшний день Брамптон является 9-м по размеру крупнейшим городом страны и входит в десятку наиболее активных строительных рынков во всей Канаде. Экономика города продолжает развиваться в различных направлениях, привлекая

тем самым жизненно важные научные и высокотехнологичные компании. Предусмотрительная команда экономического развития города включила в свой Официальный план создание новых индустриальных и коммерческих бизнесов, и теперь эта работа уже начала окупаться. Стоит только взглянуть на обширный список проектов по инфраструктуре, которые были проведены в городе за последние несколько лет, и вы сразу поймёте, что Брамптон растет. Инвесторам, которые не хотят делать много предварительной работы, а должны только аккуратно выбрать район, Брамптон будет приносить твёрдую прибыль в течение следующих лет.

Многие переезжают в Брамтон чтобы избежать дорожных пробок. В регионе зарегистрировано более чем 9000 субъектов предпринимательской деятельности, среди которых Roger Communications и Chrysler с более чем 150000 рабочих в городе.

Юго-запад Брамптона – еще одна область, служащая в качестве образовательно-индустриальной зоны. Также тут находится главное административное здание Loblaws. Кроме того здесь размещаются Air Canada и Canon Canada.

Также инвесторам следует принять принять во внимание деловой центр города и близлежащие районы. Особого внимания заслуживает район, окружающий новый здравоохранительный городок Peel Memorial, который откроется через два года и будет занимать площадь 350000 кв.м. Этот центр дополняет недавно построенную городскую больницу, открывшуюся несколько лет назад.

Большинство городов известны своей одной или двумя промышленными направленностями, Брамптон же знают благодаря всем пяти секторам. Сюда съезжаются люди со всего мира. Продукция и научно-исследовательская работа Брамптона не имеет аналогов. Колледж Шеридан привлекает молодыз людей: «Школа имеет высочайший авторитет в северной Америке, специализируясь на перспективных технологиях На её территории располагается одна из наиболее современных автоматизированных лабораторий и одна из лучших лабораторий 3D-печати в северной Америке».

Перепродажа жилой недвижимости в области была оценена в 3 миллиарда долларов в прошлом году, что указывает на достижение наивысшей мировой репутации. Город систематически входит в десятку лучших городов средних размеров благодаря будущему развитию, связанному с деловой деятельностью региона. Также регион удостоился тройного кредитного рейтинга от “Standard & Poor”.

Population (2011) • • • • • 523,911


Vacancy rate • • • • • • • • • 4%


Average price • • • • • $404,500

Average rent • • • • • • • $1,600

Cap rate • • • • • • • • • 3.62%

Projected cash flow • • • • • $728

1-YR HPI Growth 5%


Дорогие друзья, сегодня мы начинаем цикл ста-тей о секретах финансирования недвижимости, которая приобретается с целью сдачи в аренду. Эта тема довольно обширна, поэтому наша статья будет состоять из нескольких частей, и мы очень надеемся, что данный материал принесет вам много полезной информации, и вы с нетерпени-ем будете ожидать продолжения нашей статьи в следующем номере журнала.Всего лишь чуть более четырёх лет назад вы мог-ли приобрести инвестиционную собственность без первоначального платежа (down payment) и получить лучшие процентные ставки на рынке. Это было тогда, сегодня ситуация с финанси-рованием недвижимости для сдачи в аренду совершенно иная. Чтобы получить ипотечный кредит (мортгидж) на покупку небольшой (до 4-х квартир) собственности для последующей сдачи в аренду (rental property), вам придётся предоста-вить первоначальный платёж в размере как ми-нимум 20% от общей стоимости покупки. И даже в таком случае вам не всегда удастся получить наиболее низкую ставку по ипотечному кредиту. Учитывая тот факт, что квартиросъемщики (tenants), как правило, меньше заботятся о состо-янии недвижимости, чем ее владельцы, и свеж еще в памяти мировой кредитный кризис, пра-вительство и банки рассматривают финансиро-вание арендной недвижимости как рискованное предприятие. В итоге сейчас труднее квалифицироваться под мортгидж для покупки арендной собственно-сти – особенно по сравнению с периодом до 19 апреля 2010 года. (Именно тогда федеральное законодательство положило конец страхованию подобных ипотечных кредитов с первоначаль-ным взносом менее 20%).Поэтому, если вы подумываете о покупке соб-ственности для сдачи в аренду, и вскоре вам понадобится мортгидж, вот несколько вещей, о которых стоит помнить.

вам необходим СерьеЗный первоначальный вЗноСЕсли вы покупаете недвижимость, в которой не будете проживать, и планируете сдавать её в аренду, практически любой финансовый инсти-тут в Канаде потребует от вас, как минимум, 20% первоначального взноса. В случае средней стои-мости жилой недвижимости около $300,000 это составит $60,000.Если же вы приобретаете кондоминиум или по-купаете недвижимость в рискованном городе (например, Ванкувере), в некоторых случаях банк может потребовать дополнительные 5% в перво-начальный взнос.

Подсказка: Если у вас нет такого количества наличных – не отчаивайтесь! Всегда можно ис-пользовать капитал (equity) в доме, где вы жи-вете, и использовать одолженные деньги в каче-стве первоначального взноса при покупке инве-стиционной недвижимости.

выбор правильного финанСового инСтитута в данном Случае важен как никогдаЕсли вы хотите получить ипотечный кредит, ваш коэффициент всех кредитных обязательств (total debt ratio) должен вписываться в рамки того или иного банка. Говоря простыми словами, данный коэффициент представляет собой ваши общие месячные расходы, поделенные на общий месяч-ный доход из всех источников, включая рент.Звучит просто, но на самом деле это не так. Спо-собность заёмщика квалифицироваться часто зависит от того, какую часть его рентного дохода банк признаёт. Вы думаете, если жилец платит вам $1,500 в ме-сяц, вы можете добавить эти $1,500 в сумму ваше-го дохода при квалификации под мортгидж. Од-нако в большинстве случаев банк признает лишь 50% от этой суммы, что создаст дополнительные трудности при квалификации. Существует четыре способа, которые финансо-вые институты используют для вычисления ваше-го коэффициента задолженности, однако, это уже совсем другая история. Достаточно сказать, что компетентный мортигдж брокер подберет для вас банки, пользующиеся наиболее выгодными в вашей ситуации методами расчетов. И ещё один момент, о котором необходимо пом-нить в данном вопросе: у разных банков разные ограничения коэффициента задолженности. Не-которые допускают 42%. Большинство других позволяют только 40%. К слову, эти дополнитель-ные 2% могут сыграть решающую роль, особенно для тех заёмщиков, которые уже имеют несколь-ко мортгиджей.

Подсказка: выбор банка имеет огромное вли-яние на ваши шансы получить ипотечный кре-дит. Далеко не все из нас имеют шестизначную зарплату и идеальную кредитную историю, и, если у вас возникают проблемы с квалификацией, вам понадобится финансовый институт, более здравомыслящий и готовый сделать исключе-ние. Ваш банк на углу, скорее всего, не сможет вам в этом помочь, и услуги опытного мортгидж брокера будут как нельзя кстати.

Сколько же домов раЗрешено финанСировать?Большинство банков не финансируют неограни-ченное количество домов или квартир, приоб-

ретаемых с целью сдачи в аренду. Хорошей но-востью является то, что для клиентов со стабиль-ным доходом и отличной кредитной историей, есть несколько банков, разрешающих финанси-рование 16-ти объектов недвижимости (включая ту, в которой вы проживаете) по лучшей ставке и с 20% первоначальным взносом! Многие финансовые институты, если и не запре-щают приобретать большое количество домов открыто, не разрешают учитывать 100% доходов от аренды в вычислениях коэффициента задол-женности, что может затруднить получение ква-лификации под каждый последующий мортгидж, или превратить это в нереальную задачу. В итоге заёмщики с большим портфелем инвестицион-ной недвижимости вынуждены обновлять морт-гиджи со своими банками, часто под невыгодные процентные ставки и не с самыми лучшими усло-виями контракта. Иными словами, если вы планируете построить и финансировать небольшую рентную империю, ищите мортгидж брокера, у которого есть как ми-нимум несколько клиентов с пятью или больше домами или квартирами, сдающимися в аренду. Брокеру крайне необходим такой опыт, чтобы помочь вам в поисках наиболее подходящего банка.

Подсказка: финансовые институты с лучшими ставками по ипотеке часто имеют самые стро-гие правила. Если вам нужны лучшие условия, об-ратитесь к банкам с наиболее строгими услови-ями в самом начале основания своей «империи» и оставьте более гибкие варианты напоследок. Таким образом, у вас ещё останутся хорошие ва-рианты, когда ваш портфель увеличится.

В следующем номере мы продолжим знакомить вас с тонкостями финансирования недвижимо-сти, которая используется для сдачи в аренду. Вы узнаете, какие документы следует подготовить заранее, важна ли самая низкая процентная став-ка по мортгиджу для арендной недвижимости и какими опциями мортгиджа нельзя жертвовать ни в коем случае.

MoRtgageведущие рубрики Михаил тульченецкий и денис державец

Cекреты финансирования

Michael tulchenetskiy,

denys derzhavetsMortgage Broker, AMP

Northwood Mortgage Ltd.

Cell: 416-669-9846, 1-855-761-70012180 Steeles Ave W., Suite 204, Concord, ON, L4K 2Z5

16 ИпОТечНЫх КРеДИТОВ пОД ОТЛИчНЫй пРОцеНТ – секреты финансирования недвижимости для сдачи в аренду


MoRtgageведущий рубрики А

15


7. Вон

Вон ещё на пути становления, превращаясь из пригородного муниципалитета в совершенно столичный город. Обладая уникальной транспортной связью с национальным и международным рынками, а также самыми низкими налогами на коммерцию и индустрию в GTA, Вон всегда привлекает новые бизнесы. Он остается самым быстро развивающимся городом в провинции. За последнее десятилетие население, цены на дома и величина застройки пережили огромный рост. На данный момент в реестре города два колоссальных строительных проекта: Vaughan Metropolitan Centre и продолжение линии Toronto Transit Commission`s Spadina Line от торгового центра Торонто до Ваугхан. Когда все транспортные проекты будут завершены, Вон станет самым легкодоступным регионом на территории Торонто.Построенный в качестве площадки для Vaughn Metropolitan Centre (VMC) Конкорд однозначно находится в сфере интересов инвесторов.Расширение ветки метро Toronto-York Spadina только подчеркивает рост, а также планы на смешанную застройку и кондоминиумы. На данный момент в области ведутся подготовительные строительные работы с начальной ценой от 200000$. Инвесторы, в свою очередь, делают ставки на дома с двумя спальнями как наилучший вариант.

К 2031-му году планируется, что Vaughn Metropolitan Centre (VMC) станет домом для 25000 жителей и предоставит более 11000 рабочих мест.

Инвесторам, желающим принять участие в развитии Вона, может выпасть «счастливый билет», так как городские власти, на данный момент как раз занимаются проверкой возможности дополнительной застройки.

Город постоянно пополняется новыми жителями, и тому есть несколько причин. Основные из них низкие ставки налогообложения в GTA, близкое расположение аэропорта Пирсона, а также соседство трёх основных шоссе.

Между 2003 и 2013-м годами средний ежегодный прирост рабочих мест в регионе был на уровне 3,4%, а промышленный и коммерческий сектора наиболее стабильными в GTA. Рынок недвижимости также является достаточно привлекательным и многообещающим благодаря привлекаемым инвестициям более чем в 1 миллиард долларов, на протяжении последних 7-ми лет.

Maple –район Вон, являющееся местом дислокации Mackenzie Vaughan Hospital, готовящегося к открытию в 2019-м году. Этот комплекс установит стандарты для развития архитектурного дизайна на уровне Vaughn City Hall, открывшегося в 2011-м году.

регион дурхам (Oshawa, Whitby, Pickering, Ajax)Регион Дурхам расположен на востоке от Торонто и включает в себя города Аджакс, ошава и пикеринг. Выполняя функцию восточных ворот GTA на расстоянии менее одного дня езды на машине, регион Дурхам имеет доступ к рынку с более 120 млн. человек. Регион пережил волновой эффект со стороны Торонто, когда люди стали разъезжаться из столичного города на восток и запад в поисках более дешевого жилья. Рассматривая историю экономики региона Дурхам, мы видим, что территория переживает положительный переходный период. Другие данные подтверждают это: рост числа и качества работодателей, прирост молодого приезжего населения и запланированное увеличение числа образовательных учреждений. В регионе Дурхам рост населения является самым быстрым в Канаде, и прогнозируется, что его численность к 2031 году достигнет 1 млн. человек. Поэтому данный регион сегодня известен как «растущая мощь» внутри GTA.

Population (2011) • • • • • 314,117

Population growth • • • • • 9%

Average price • • • • • $647,394

Vacancy rate • • • • • • • 3.5%

Investor pick: Condo

Average price • • • • • $350,000

Average rent • • • • • • • $1,500

Cap rate • • • • • • • • • 4.7%


1-YR HPI Growth 9%



Наступление Нового года хочется начать с хорошей новости. И эта новость такова, что в преддверии Нового года Банк Канады объ-явил о своем решении в ближайшее время не менять процент-

ные ставки и оставить их на существующем уровне. Таким образом, за-давая себе вопрос: «Покупать или не покупать недвижимость?», «Инвестировать деньги в недвижимость или нет?» с точки зре-ния уровня процентных ставок, отвечу – да. Необходимо только опре-делиться, какой возврат в итоге вас больше интересует: Capital Gain – прибыль, полученная от продажи вашей недвижимости, или же Rental Income – месячный доход от сдачи недвижимости в аренду - в случае инвестирования в недвижимость, или, в случае проживания в доме, иметь возможность сдавать часть недвижимости и получать дополни-тельный доход.

В то же время следует принять во внимание выводы, сделанные Рей-тинговым агентством Fitch, полностью разделяемые Moody's, что «существует завышение стоимости жилья в Ванкувере и Большом Торонто». В своих докладах агентства оценивают уровень завышения стоимости недвижимости - до 20%. Но, тем не менее, приобретение недвижимости – это надежное и беспроигрышное вложение ваших средств. А для достижения максимального успеха необходимо всесто-ронне и взвешенно подойти к этому вопросу, желательно в команде с профессиональным mortgage брокером, агентом по недвижимости, и, как я говорю своим клиентам, по разработанному сценарию. Как Mortgage Broker я подберу для Вас лучший Mortgage, предложенный более чем 50-ю финансовыми институтами Канады сегодня, как специ-алист, всю жизнь связанный с финансами и работающий с цифрами, я помогу вам понять все возможности вашего будущего финансового

благополучия. Звоните мне по тел. 647-402-9689 и я с удовольствием отвечу на все Ваши вопросы.

В заключении своей статьи в этом Новогоднем выпуске Нового Специ-ализированного Журнала хочется от всей души пожелать его читате-лям счастья, здоровья и успехов в делах!

Пусть каждый в этом году обретет любовь, семейное счастье и домашний уют! С Новым годом и Рождеством!До новых встреч.

MoRtgageведущая рубрики елена Завьялова

The Mortgage News

[email protected]

ПО ВОПРОСАМ СПОНСОРСТВА ЗВОНИТЬ ПО ТЕЛ. 416.554.5559 или 647.466.3555

www.PrestigeToronto.ca

PRESTIGE TORONTO2014

На конкурс выдвигаются люди, внесшие вклад в социальное развитие русскоязычнойобщины Торонто (GTA), а также в сохранение и развитие русских традиций,

культуры и языка

Заявки присылать на адрес электронной почты

“ПРЕСТИЖ ТОРОНТО 2014”

- Будущее за нами - Человек года - Проект года - Перспектива года - Золотой фонд образования

- Меценат года - Культура, искусство, творчество - Открытие года - Здоровье, красота, спорт - Наследие

НОМИНАЦИИ

Учредитель премии “Престиж Торонто” некоммерческая ассоциацияBusiness and Cultural Networking Association From Russia With Love

открывает прием заявок на участие в конкурсе

К участию приглашаются представители русскоязычной общинывне зависимости от их этнической принадлежности

ПРЕМИЯ “ПРЕСТИЖ ТОРОНТО 2014”


InsuRance & InvestMentведущий рубрики Игорь Голобородов

Уважаемые читатели, cегодня я хочу рас-сказать Вам о виде страхования, который называется Critical illness. Большинство людей, живущих в Канаде, страхуют жизнь - Life insurance, задачей которой является выплата суммы в случае смерти застрахо-ванного. Некоторые также имеют страховку Disability, по которой выплачиваются в тече-ние определенного времени ежемесячные суммы, если человек потерял трудоспособ-ность. Но задумывались ли Вы, что может произойти, если кто-то в вашей семье вдруг тяжело заболел, и ему требуется лечение, причем зачастую очень дорогостоящее?

Кроме этого, семье нужно продолжать пла-

тить за mortgage, автомобили, образование детей, коммунальные услуги и другие счета. То есть происходит ситуация, когда доход семьи существенно уменьшился, а расходы резко увеличились. Я думаю, Вы со мной со-гласитесь, что такой удар способен выдер-жать далеко не каждый семейный бюджет.

Life insurance в данной ситуации еще не ак-туален, так как человек не умер, а заболел. Disability insurance есть отнюдь не у всех, у большинства людей если и есть, то по-крывает только accidental disability, то есть потерю трудоспособности в результате не-счастного случая. К тому же сумма ежеме-сячной выплаты обычно не столь высока,

чтобы покрыть все расходы, и она привяза-на к доходу человека. А если человек self-employed, то он наверняка декларирует ми-нимально возможный доход, и выплаты по Disability будут едва покрывать стоимость жилья и пропитания, а на лечение и реаби-литацию денег точно не останется.

Возникает логичный вопрос: «А разве ле-чение тяжелых болезней не покрывается OHIP?»

Дело в том, что это одно из заблуждений, что OHIP покрывает все расходы при тя-

желых заболеваниях. Возьмем, к примеру, одну из самых страш-ных болезней – рак. Пока человек находит-ся в больнице и полу-чает лечение там, то платит за все OHIP, но как только человека выписывают и назна-чают лекарственную терапию, извольте пла-тить из своего кармана. Например, из всех но-

вых препаратов против рака, находящихся на стадии тестирования и одобрения, 25% будут выпущены в форме таблеток, то есть будут приниматься больными вне больни-цы за свой счет. Так как препараты могут быть экспериментальными, то расходы на них также не будут покрыты, даже если у заболевшего есть бенефиты от работы, по-крывающие затраты на лекарства.

От каких же болезней защищает Вас полис Critical illness? Покрывается до 25-ти бо-лезней и состояний: рак, инфаркт, инсульт, коронарное шунтирование и так далее. До-рогие читатели, обратите Ваше внимание, на то, что покрывается, например, потеря конечностей, слепота, глухота, тяжелые ожоги, то есть те состояния, которые никак не связаны с наследственностью и могут

Critical illnessпокрывает до 25-ти

болезней и состояний: рак, инфаркт, инсульт, коронарное шунтирование, потеря конечностей ...

Не откладывайте на завтра - завтра может быть поздно ...


приключиться с любым, даже титанически здоровым человеком.

Работает страховка Critical illness следую-щим образом: основанием для выплаты является диагноз, сделанный врачом. Забо-левшему человеку выплачивается ровно та сумма, на которую он был застрахован. Нет никаких указаний со стороны компании, как тратить эти деньги, нет никакой привяз-ки размера выплаты к доходу, в отличие от Disability. Выплата по Critical illness не обла-гается налогом.

«Какова же вероятность иметь этими за-болеваниями? Что говорит статистика?» - спросите Вы. Статистика совсем невеселая в Канаде в возрасте до 65 лет у каждого 3-го диагностируется рак, у каждого 4-го ин-фаркт, у каждого 20-го инсульт. А полис по-крывает 25 болезней, то есть он необходим каждому!!!

Очень часто о болезнях любят беседовать люди преклонного возраста, но, к сожа-лению, болеют не только пожилые люди, просто молодым не свойственно думать о тяжелых болезнях, если только несчастье

уже не случилось с кем-то из их друзей или близких. Например, рассеянный склероз (Multiple Sclerosis), который покрывается Critical illness полисом, обычно диагности-руется в возрасте от 15 до 40 лет, и в боль-шинстве случаев делает человека тяжелым инвалидом. Полис Critical illness можно де-лать в возрасте от 15 дней до 65 лет. Инфор-мация для родителей: есть очень выгодный и уникальный продукт, вы оформляете Life insurance на ребенка, а Critical illness будет в этом же полисе бесплатно. Мой сын застра-хован по такой же программе.

Возникает вопрос: «А легко ли человеку по-

лучить от страховой компании разреше-ние на полис Critical illness? Что, если у чело-века уже не все в порядке со здоровьем?»

По статистике, две трети заявлений бывают одобрены, а одна треть отклонена. Поэтому я бы хотел сделать акцент на том, что стра-ховаться нужно в молодом возрасте, пока еще нет никаких болезней, тем более что чем моложе человек, тем меньше платеж за страховку, и его можно зафиксировать на всю жизнь, то есть он никогда не будет увеличиваться в будущем.

Существует очень много причин, по кото-рым страховые компании отказывают лю-дям, подающим на Critical illness, например, повышенный холестерол, избыточный вес, высокое давление. Эти люди находятся в повышенной группе риска, но для них тоже есть выход. Есть страховые продукты, спе-циально разработанные для людей, у кото-рых уже не все в порядке со здоровьем или им уже отказывали в прошлом.

для бесплатной консультации звоните мне по телефону 647-328-2914.

InsuRance & InvestMentведущий рубрики Игорь Голобородов


Аякс положил конец своей репутации в качестве «спального района». Тут наблюдается активный прирост населения, желающего насладиться уникальным очарованием не только в пригороде Торонто или Ошавы. Домовладельцы и большое количество арендаторов, поселились в Аяксе, а также в расширяющейся на восток части города, откуда легче добираться на работу - фабрику GM в Ошаве или Институт Технологий Университета Онтарио (UOIT).

Для инвесторов, дополнительные выгоды составляют СAP rate на уровне около 6% и близкий к 9% показатель роста недвижимости в год.

В Аяксе существует три основных отрасли промышленности, привлекающих рабочих в город: в основном это обрабатывающая отрасль промышленности, поддерживаемая фабрикой GM в пригороде Ошавы, она предоставляет рабочие места многим жителям, а некоторым профессорам и преподавателям в UOIT дает возможность проживать достаточно далеко от школы во избежание внеклассных встреч со студентами.

Lakebridge Health также является фактором, благодаря которому многие люди переезжают в Аякс и его окрестности для посещения больницы во время долгих курсов лечения (аренда в Аяксе). Приезд из других регионов - дело довольно сложное, что повышает смысл проживания ближе к учреждению.

Транспортное обслуживание в регионе на высоком уровне! К давно построенному шоссе 401 добавилось новое – 407-е.

8. АяКс

9. ошАВА

Несмотря на то, что доходы General Motors уменьшаются, Ошава сумел найти себя заново в качестве университетского и образовательного города. Эта трансформация позволила Ошаве не только сохранить оценочную стоимость построек, но и попасть в волну растущих цен Большого Торонто. Инвесторы все еще заинтересованы в относительно доступных жилищных строениях с большими земельными площадями. Широкий перечень более старых домов и окрестностей региона, нуждающихся в благоустройстве, предлагают инвестору широкий выбор домов для последующей перепродажи. Еще одной нишей для инвесторов является аренда жилья для студентов, благодаря

активному разрастанию Durham College. В этом качестве недвижимость около северного и северо-восточного края

города – прекрасная возможность для инвестиций. Дом на три спальных места в этих окрестностях может приносить доход от сдачи в аренду от 1400$ в месяц. Легкий доступ к деловому центру Торонто на GO-поезде – весомый аргумент для проживания молодых семей в регионе, так же как и сравнительно невысокая арендная плата на большие дома в сравнении с Большим Торонто. RENT TO OWN также стремительно набирает обороты в Ошаве, в особенности, в южной и восточной частях города. Также Ошава готовится к новой волне застройки, устанавливая новый рекорд по количеству разрешений для жилищного, коммерческого и производственного секторов. Сфера обслуживания стремительно развивается – расширение Oshawa Centre предоставит еще 1000 рабочих мест на рынке труда. Муниципалитет также расширяет промышленные районы Stevenson Industrial Park и Northwood Industrial Park.


1-YR HPI Growth 8%

Population (2011) • • • • 109,600

Population growth • • • • • +21.6%

Average price • • • • • • $377,000

Vacancy rate • • • • • • • • 1.2%

Investor pick: Triplex

Average rent • • • • • • • • $2,100

Cap rate • • • • • • • • • • 6.1%


1-YR HPI Growth 11% Population (2011) • • • • • 31,549

Population growth • • • +21.34%

Vacancy rate • • • • • • • • • 4%


Average price • • • • • $269,000

Average rent • • • • • • • $1,400

Cap rate • • • • • • • • • 5.72%



10. торонтоОбладая одной из наиболее разнообразных экономик в Северной Америке, Торонто может многое предложить как бизнесам, так и инвесторам. Город по-прежнему останется основным экономическим двигателем Канады, поскольку является головным офисом и финансовой столицей нации. Его экономический потенциал вкупе с притоком иммигрантов и студентов в ВУЗы каждый год будет поддерживать спрос на приобретение и аренду домов на жилищном рынке. Однако высокие цены на недвижимость затрудняют инвесторам процесс выхода на рынок. Стоит отметить, что население выше 2 млн. человек – это больше, чем на некоторых территориях и провинциях страны. Торонто невозможно оценивать как единое целое. Некоторые районы в городе заслуженно являются лидерами провинции, в то время как другие районы, к сожалению, отстают. Именно поэтому, покупая дом или инвестируя в недвижимость в Торонто, вы должны хорошо определить качества и черты района, который вам нужен.

Западный торонто (паркдейл)

В Toronto Parkdale Village все еще остаются некоторые районы, которые следует избегать. Но, несмотря на некоторые сомнительные места, арендаторы в основном предпочитают низкие арендные ставки. В то же время инвесторы предпочитают низкие цены на жилье, особенно по сравнению с более

дорогими частями города. В регионе есть просто восхитительные большие дома с обширным потенциалом после реконструкции, в непосредственной близости от шоссе. Арендная плата все еще низкая, но постепенно растет благодаря развивающейся сети магазинов и ресторанов в районе Queen Street West.Маленькие дома на несколько семей – наилучший вариант для получения прибыли. Арендная плата составляет около 1900$ за одну спальную комнату и до 3000$ за дом с тремя спальнями. Это привлекает разные категории арендаторов – от молодых семей до холостых сотрудников близлежащих объектов. Арендаторам нравится жить в этом уже облагороженном месте, тем более что это значит сэкономить средства и при этом пользоваться удобствами городского центра по близости.

Западный торонто (доверкорт)

Доверкорт по соседству с Торонто имеет давнюю историю. Некоторые частные дома до сих пор остаются без капитального ремонта и соответствуют старому стилю имея множество кухонь. Эта недвижимость уникальна: дома зачастую имеют минимум две, а чаще целых три кухни. Городское планирование предполагает, что чем больше кухонь имеется в наличие, тем легче процесс переделки помещения в многофункциональное. Обновленная недвижимость между тем может достичь высокой цены около $7000 в месяц за полностью арендованный триплекс. Тем не менее это приводит к высоким арендным ставкам: цены на недвижимость в районе Торонто растут очень быстро. Частный дом в этом районе будет, в среднем, стоить около $700,000. Следует учесть, что на эту цену также влияет наличие поблизости парковочных мест и открытого пространства. Молодая пара с двумя источниками доходов может позволить себе оплачивать аренду (более 2500$) за дом с двумя спальнями. Это и есть Ваши основные клиенты.

Population (2011) • • • • 53,765


Average price • • • • • • $463,339

Vacancy rate • • • • • • • • 1.3%

Investor pick: Triplex

Average price • • • • • $1 million

Average rent • • • • • • • $6,550

Cap rate • • • • • • • • • • 7.2%


1-YR HPI Growth 6%

1-YR HPI Growth 6%

Population (2011) • • • • 98,780


Average price • • • • • $463,339

Vacancy rate • • • • • • • • 1.3%

Investor pick: Single-family home converted to Triplex

Average price • • • • • $690,00

Average rent • • • • • • • $2,110

Cap rate • • • • • • • • • • 3.4%

Projected cash flow • • • • -$331



Здравствуйте, меня зовут Наталья Слобидкер. Я профессиональный риэлтор, дизайнер интерьеров и сертифицированный специалист по стейджингу. Именно о последнем и пойдет речь в нашем сегодняшнем номере.

Home Staging (хоум стейджинг) – это профессиональная подготовка недвижимости к продаже. Это целая наука на стыке психологии покупателя, дизайна интерьеров и риэлторского мастерства. Цель стейджинга - с минимальными затратами времени, денег и усилий максимально повысить стоимость и скорость продажи вашей недвижимости.

Для начала немного статистики.В 2012 году RESA (Real Estate Staging Association) изучили 89 домов, которые висели на рынке в среднем 166 дней, пока хозяева не отчаялись и не позвонили профессиональному стейджеру. Эти дома были в среднем проданы за 32 дня после того, как были профессионально подготовлены, а это на 81% меньше времени на рынке!!!

9 из них были проданы с множественными предложениями (multiple offers). - Как вы думаете - почему? По результатам исследований фирмы Мариц почти 60% покупателей принимают решение купить, просмотрев всего 10 домов. Правильно поданный дом попадает в список желаемых посмотреть и,

соответственно, повышается вероятность его продажи.

То же исследование утверждает, что почти 80% людей готовы платить дороже за дом, в который

можно въехать и ничего не делать. Так называемый

move-in ready house. Профессиональный стейджер

поможет вам достигнуть и этой цели тоже.

Так в чем же загадка этого зверя, именуемого стейджингом?

Часто возникает необходимость в

desIgn, stagIng & Real estateведущая рубрики наталья слобидкер

ХОУМ-СТЕЙДЖИНГ – секреты быстрых продаж

Столовая в быту

Та же столовая,

на продажу


desIgn, stagIng & Real estateведущий рубрики наталья слобидкер

продаже дома или квартиры, в которых Вы создавали интерьеры для себя и своих близких. Этот интерьер может быть и добротным, и качественным, но почему-то потенциальные покупатели не спешат совершать покупку.

Я всегда говорю своим клиентам, дом, в котором вы живете и дом, который вы продаете - это 2 разных дома. Мне за свою карьеру только один раз довелось увидеть дом, который можно было выставлять на продажу, не меняя ничего. Там жила женщина, художник и дизайнер интерьеров с отсутствием сантиментов к вещам (читай - страсти к накопительству ненужных вещей, которые захламляют наши с вами жилища).

Во всех остальных случаях дома надо приводить к общему знаменателю усредненно-идеального дома/квартиры для усредненного покупателя того района, в котором дом/квартира продается. Разумеется, надо учитывать специфику района. Стейджинг для кондо в даунтауне будет сильно отличаться от стейджинга в

Вудбридже, а тот, в свою очередь, будет отличаться от Маркхама.

Но есть и общие для любого района правила и я, пожалуй, начну с них.

Итак, первое и главное правило - это расхламление. Продажа дома и последующий переезд - это хороший повод перебрать все, что накопилось и выбросить, пожертвовать или раздарить то, что хранится «на всякий случай». Если в течение года такой случай не предоставился, скорее всего эта вещь вам просто не нужна. Если вам все же тяжело окончательно избавляться от нажитого, тогда сложите все это в коробки, упакуйте и отнесите в кладовку, если у вас она есть. Если нет, имеет смысл на время продажи снять хранилище.Это стоит недорого и окупается сторицей. Дом, в котором меньше вещей смотрится более просторным, в нем легче дышится и, соответственно, он имеет больше шансов понравится потенциальному покупателю.

Второй момент – это максимальная

деперсонализация. Бытует мнение, что это всего лишь снятие фотографий со стен. Безусловно, но далеко не все. У каждой семьи свой уклад и привычки. И они не должны «читаться» посторонними людьми.

Естественно, что световые и цветовые акценты тоже играют огромную роль, но о них – в следующих выпусках.

Если вы хотите, чтобы я осветила какие-то вопросы, или у вас есть комната, в которой вам кажется, что-то лучше бы изменить, но вы не знаете что – пишите мне на [email protected], и я постараюсь ответить на максимальное количество вопросов в следующем номере.

наталия слобидкерCanadian Certified

Staging Professional Rеal Еstate

Sales Representative,Top Producer


taxes & InvestMentsведущая рубрики сюзанна Кесельман

Расходы и доходы при аренде дома

для тех людей, которые преследуют своей целью построение инвестиционного портфеля, обеспечивающего стабильные доходы в реальном выражении, то есть после поправок на инфляцию, недвижимость является одним из наиболее доступных и наиболее удобных инструментов. Грамотно сформированный портфель инвестиций в недвижимость поможет вам разнообразить ваши источники дохода и обеспечить стабильность и комфоpт в случае раннего ухода на пенсию.

Налоговое законодательство в сфере недвижимости, как при покупке и продаже, так и при владении и получении дохода, очень сложно. Существует масса нюансов, которые необходимо учитывать при налогообложении сделок с недвижимостью, и не всегда на все вопросы, касающиеся налогов в этой сфере, можно получить однозначные и четкие ответы. Поэтому уже на стадии планирования сделки с недвижимостью имеет смысл проконсультироваться с налоговым специалистом, который поможет вам понять все детали сделки с точки зрения налогового планирования и избежать неприятностей в будущем.

доходы И рАсходы, сВяЗАнные с Арендойв общих чертах набор и типы услуг, оказываемых вами в связи со сдачей вашей недвижимости в аренду, и определят, является ли ваш доход, связанный с этим, предпринимательским доходом или доходом, полученным от владения недвижимостью. Чем больше доля услуг в доходах, тем выше вероятность того, что доход будет считаться предпринимательским. количество объектов недвижимости в управлении не повлияет на то, как будет классифицироваться доход в этом

случае. Предпринимательские доходы и доходы от владения недвижимостью различаются с точки зрения налогообложения. Поэтому очень важно определить, к какому типу доходов будут относиться доходы, которые вы получаете от своей недвижимости.

в некоторых случаях классификация доходов от аренды недвижимости тоже будет иметь большое значение. Например, суммы, уплаченные за подключение к коммунальным услугам, могут быть вычтены при расчете чистых доходов от аренды в случае получения предпринимательского дохода.

Независимо от того, являются ли доходы от аренды недвижимости предпринимательскими или нет, данная недвижимость с точки зрения налогового закона считается «сдаваемой в аренду». Это значит, что капитальные затраты на приобретение данной недвижимости и амортизацию можно учитывать при подаче налоговой декларации. ежегодный размер амортизации ограничен налоговым законодательством и не может увеличивать убытки за год. есть и другие нюансы, связанные с амортизацией. в некоторых случаях мы даже рекомендуем не учитывать амортизацию при подаче налоговой декларации.

Расходы на ремонт – если вы владеете недвижимостью и получаете доходы от аренды, то расходы на ремонт этой недвижимости при подаче декларации обычно можно вычесть из соответствующих доходов как расходы, относящиеся либо к расходам на недвижимость, используемую для получения предпринимательского дохода, либо к расходам на ремонт недвижимости «сдаваемой в аренду». единственный вопрос в данном случае это то, к какому типу расходов, текущим или капитальным, эти расходы относить. в случае если это текущие расходы, их можно полностью

вычесть из доходов при подаче декларации в том же году, когда они возникли. если же это капитальные расходы, то они добавляются к общей сумме капитальных расходов на объект недвижимости, то есть к ее окончательной цене, и впоследствии амортизируются с течением времени, пока эта недвижимость находится в вашем владении. кам мы уже упоминали выше, размер амортизационных начислений определяется налоговым законодательством. Ставка для большинства жилых зданий и помещений 4% в год. Поэтому, с точки зрения налогоплательщика, более выгодно было бы отнести расходы на ремонт к текущим расходам.

к сожалению, а может быть, и к счастью, налоговое законодательство четко не прописывает критерии, по которым можно было бы классифицировать эти расходы. Поэтому, как всегда в подобных случаях, все решается в судах. обычная судебная практика показывает, что к текущим расходам суды относят те расходы, которые не создают значительных выгод или долгосрочного преимущества в будущем. С другой стороны, с точки зрения судов, капитальные расходы - это те расходы, которые обеспечивают долгосрочные преимущества в будущем и тем

Инвестиции в недвижимость могут быть очень безопасным и надежным способом заработать. В том случае, конечно, если вы подходите к этому вопросу со всей серьезностью и тщательностью.

suzanna KeselmanBBA, CPA, CA

Tel. (905) 882-3137ext. 246

65A West Beaver Creek RoadRichmond Hill, ON L4B 1K4


самым потенциально увеличивают цену недвижимости в случае продажи.

в качестве теста, как определить «долгосрочное преимущество в будущем», CRA приводит следующий пример: вы решили обновить внешний вид арендной недвижимости, и у вас есть выбор покрасить стены или установить на них виниловые панели. в случае установки панелей расходы отнесутся к капитальным затратам, а в случае покраски – к текущим расходам. в дополнение к вышеописанному тесту в отношении расходов на ремонт недвижимости суды разработали и другие, которые в совокупности помогают принять более четкое решение, как классифицировать расходы на ремонт недвижимости – как капитальные затраты или как текущие расходы. Например:

1 Улучшает ли ремонт текущее состояние недвижимости или просто восстанавливает его? CRA считает, что если крыша или полы в объекте недвижимости в процессе ремонта заменяются

на такие же как были или похожие, то расходы на ремонт можно классифицировать как текущие расходы. однако в тех случаях, когда новая крыша или полы значительно превосходят в качестве, надежности и долгосрочности старые, это, скорее всего, уже капитальные затраты. очень часто в ходе ремонта части и компоненты объектов недвижимости заменяются на более современные и более совершенные с технологической точки зрения, чем те, которые были установлены ранее. как правило, это капитальные затраты.

2 относятся ли расходы к существующему объекту недвижимости или создают новый объект? в качестве примера можно привести то, что CRA рассматривает стоимость покупки холодильника в

вашу квартиру или дом, сдаваемые в аренду, как капитальные затраты, а стоимость замены электропроводки - как текущие расходы (в том случае, если это простая замена, а не значительное инженерное улучшение).

3 какова стоимость ремонта по сравнению со стоимостью недвижимости? если стоимость ремонта по сравнению со стоимостью недвижимости высока, то это может быть сигналом

в пользу капитальных затрат, xотя подобный критерий не всегда позволяет принять однозначное решение.

Продажа НедвижимоСТи:ПрироСТ каПиТала или оБыЧНый доход

Поскольку только половина дохода, связанного с приростом капитала, или капитального дохода, попадает под налогообложение, то очень важно научиться правильно определять разницу между обычным доходом и приростом капитала. ведь получается, что эффективная ставка налога для капитальных доходов в два раза ниже, чем для обычных доходов, таких как зарплата, проценты по депозитам и тому подобным.

однако не все доходы являются капитальными доходами. доходы от бизнеса в области торговли недвижимостью облагаются по полной ставке. Налоговое законодательство определяет термин «бизнес» как «рискованный промысел». Эту фразу можно интерпретировать по-разному, что и происходит в налоговых судах.

итак, как определить разницу между «покупкой с целью владеть» и «покупкой с целью продать»? как правило, все зависит от того, какие у вас намерения в момент совершения сделки. если вы приобретаете объект недвижимости с целью его перепродажи, то, с точки зрения налогового законодательства, вы занимаетесь «рискованным промыслом», и ваш доход будет облагаться по полной ставке как прибыль от ведения бизнеса.

в случае с недвижимостью все может быть очень сложно: вы построили дом с целью жить в нем («владеть собственностью»), но в будущем планируете его продать и на этом заработать («владеть с целью продажи»). вы также можете купить землю с целью построить на ней торговую плазу и сдавать в аренду («владеть собственностью»), или

можете на этой земле построить несколько домов на продажу («владеть с целью продажи»).

При определении намерений налогоплательщика в отношении недвижимости налоговые суды выработали также концепцию «вторичного намерения». если налогоплательщик намеревался владеть объектом недвижимости как капитальной собственностью, но также имел намерение продать его в том случае, если первоначальное намерение будет трудноосуществимо, объект недвижимости может быть признан судом как объект, приобретенный «на продажу». в этом случае доход будет облагаться по полной ставке.

конечно, большинство владельцев недвижимости с радостью ее бы продали в том случае, если бы им предожили высокую цену. Поэтому концепция «вторичного намерения» - это нечто большее, чем просто желание при случае продать подороже. очень часто в подобных случаях невозможно провести четкую грань.

как вы уже заметили, правила налогообложения сделок с недвижимостью сложны и не всегда понятны. в этой области всегда существует место для интерпретации и дискуссий. если вы занимаетесь недвижимостью профессионально, или просто планируете покупку или продажу дома, обязательно получите консультацию у профессионалов по всем аспектам планируемой вами сделки перед тем, как вы подпишете документы о ее совершении.

ChArTered ACCOunTAnTs

в наших руках ваши цифры работают на ваС!!!

taxes & InvestMentsведущий рубрики сюзанна Кесельман


КАК ВЫСЕЛИТЬ ЖИЛЬЦА?Или не так страшен чёрт, как его малюютПо данным Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), всё большее число частных инвесторов используют вложения в объекты недвижимости как средство защиты и роста сбережений при гарантированном пассивном доходе от рента1. Однако эти инвесторы, ставшие в одночасье лендлордами, не всегда владеют даже базовой информацией о регу-лировании отношений «лендлорд-тенант». Незнание законодательных основ отношений рента приводит к неспособности лендлордов эффективно разрешать конфликтные ситу-ации с жильцами. По статистике, 6% дого-воров ренты заканчиваются рассмотрением в Landlord and Tenant Board (далее – LTB) или в суде2. Такая ситуация, в свою очередь, порожда-ет мифы о неразрешимых проблемах с жильца-ми и отпугивает потенциальных инвесторов из этого сектора недвижимости. Это как раз тот случай, когда «знание — сила», а «пред-упреждён — значит, вооружён». Сегодня мы постараемся вооружить наших читателей теми знаниями, которые сохранят им деньги, время и нервные клетки.

итак, ваш новый дом ждёт первых жильцов! Простаивание дома не отменяет оплату ипо-теки, поэтому вы впускаете в дом первого, кто появится на пороге. и это ваша первая ошибка! и дело даже не в том, что ваш дом, таунхаус или кондо — это во многих случаях чуть ли не един-ственный дорогостоящий актив вашей семьи, и он заслуживает лучшей защиты. дело в том, что закон, регулирующий отношения ренты жилья в онтарио (The Residential Tenancies Act 2006)3

(акт), предоставляет жильцу больше прав, чем лендлорду, скажем, в момент расторжения до-говора ренты, да и во многих других ситуациях. особенность законодательного регулирования ренты жилья состоит в том, что положения кон-трактного права преломляются в этой сфере несколько специфическим образом: то, что за-писано в договоре, не должно противоречить акту. Поэтому, о чём бы вы ни договорились с жильцом, эти положения будут юридически ни-чтожны, если не соответствуют акту.

итак, выселение жильца надо начинать… в момент его заселения! Это означает, что надо тщательнейшим образом собрать и проверить информацию о том, кого вы впускаете в свой дом, таунхаус или кондо. Необходимо запро-сить у потенциального жильца информацию о его кредитной истории, трудовую биографию, сведения о доходах, о предыдущих местах про-живания. информация должна быть официаль-ной, либо легко проверяемой независимым путём, например, потенциальный жилец может предоставить документ с места работы.

конечно, проверка жильца требует временных затрат, усердия и внимания к мелочам. Но со-вершенно необязательно делать её самому. вы можете обратиться за помощью к риэлтору или паралигалу. Последний не только обладает навыками работы с письменными доказатель-ствами, может выявить несоответствия и про-белы, но также имеет лицензию на представле-ние ваших интересов в LTB и в суде против этого жильца, если возникнет необходимость. да и собранные сведения могут пригодиться, если дело дойдёт до судебных процедур. Словом, не пренебрегайте проверкой жильцов!

лендлорду может понадобиться выселить жильца в самых различных обстоятельствах. Прежде всего надо определить, попадает ли ваш случай под основание расторжения до-говора ренты жилья, предусмотренное актом. все основания в акте делятся на «виновные» и «невиновные», то есть не связанные с наруше-нием жильцом закона или договора. в первом случае лендлорд имеет право выселить жильца до истечения определённого договором фик-сированного срока (например, одного года — распространённая практика в онтарио).

итак, вы определили, к примеру, что ваше ос-нование 1) предусмотрено актом 2) не требует окончания срока ренты для того, чтобы начать процесс выселения, или выселение возможно после окончания срока ренты, и этот срок уже истёк. вам необходимо уведомить жильца о выселении путём подачи Notice to terminate a

tenancy. Форму для уведомления нужно распе-чатать с сайта4 LTB, и называться она будет N4, N5, N6 и так далее, в зависимости от основания выселения. Будьте внимательны при заполне-нии формы уведомления, укажите соответству-ющее вашей ситуации основание выселения, правильно рассчитайте дату прекращения до-говора ренты в соответствии с актом. Это уве-домление нужно вручить жильцу.

далее вам необходимо подготовить заявле-ние в LTB о выселении жильца на основании врученного ему уведомления. если в акте не предусмотрен контрольный срок на восстанов-ление порядка, так называемый remedy period, то вы можете подать заявление в Board немед-ленно. во всех остальных случаях — только по-сле окончания этого срока, который обычно со-ставляет 7 или 14 дней. Форму заявления необ-ходимо распечатать с того же сайта; она будет называться Landlord Application (L1, L2, L3…). При заполнении формы обращайте внимание, чтобы данные поданного ранее уведомления коррелировали с данными заявления.

заявление необходимо подать в Board по месту нахождения дома, таунхауса или кондо. При приёме заявления клерк назначит дату слуша-ний. документ о назначении слушаний (Notice of Hearing) вы должны вручить жильцу. в день слушаний вы обязаны явиться в LTB и поддер-жать своё заявление. как правило, жильцы подчиняются решению о выселении, однако, в случае если жилец отказывается выезжать, не-обходимо обратиться к шерифу, который обе-спечит выселение.

(при участии Марины Гаврилиной)

1 Canada Mortgage and Housing Corporation. Rental Market Report. www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/64459/64459_2011_A01.pdf2 Landlord and Tenant Board Annual Report 2009-2010 http://www.ltb.gov.on.ca/stdprodconsume/groups/csc/@ltb/@aboutus/documents/resourcelist/stdprod_078635.pdf3 www.e-laws.gov.on.ca/html/statutes/english/elaws_statutes_06r17_e.htm4 http://www.ltb.gov.on.ca/en/Forms/STEL02_111310.html

legal advIceведущая рубрики Александра томорская

alexandra tomorskaya

лицензированный паралигалчлен Адвокатской палаты Онтарио

APRIORI Legal Services Professional Corporation

Тел: (437) 889 9935Email: Alexandra@ apriorilaw.ca

www.apriorilaw.ca


Рынок жилья в Онтарио – экономический прогноз

econoMIc updatesJanuary 2015

по прогнозам специалистов, экономический рост Онтарио наберет свои обороты в 2014-2016 годах. Рост экономики в провинциях в уходящем году составил 2.1%, а в наступающем году – 2.6%, а затем более умеренный рост ожидается в 2016.Несмотря на рост доходов, пусть и скромный, потребительские расходы остаются устойчивыми. Однако экспортный сектор Онтарио будет больше способствовать улучшению экономики в провинциальных районах, о чем свидетельствуют активные продажи производственной продукции, которые наблюдались во втором квартале года. Всё это стало возможным благодаря восстановлению экономики США и снижению стоимости канадского доллара.

Ожидается, что в 2015 году количество рабочих мест увеличится на 1.9%. В этом году эта цифра тоже выросла, но незначительно – на 0.8%. Улучшение работы экспортного сектора пока не отразилось на доходах рабочего населения в секторе с более высокооплачиваемыми товарами. Но в скором времени это должно измениться, поскольку состояние экономических секторов в Онтарио прогрессирует, поддерживая развивающийся бизнес США, а растущие потребительские расходы отметят значительный прирост занятости. Показатели безработицы в Онтарио снизятся в 2015 - 2016 годах до 7%, а затем 6.7%.

Экономические секторы являются большим достоинством региона и включают в себя информационные технологии, автомобилестроение, а также производство строительных материалов.

Росту численности населения Онтарио будет способствовать как восстанавливающаяся международная миграция, так и отток населения в другие регионы Канады. Уровень миграции в Онтарио в 2015 году вырастет до 93, 200 чел. в год, а в 2016 году – до 98,800 чел. в год.

Подробнееодноквартирные жилые объекты: строительство отдельных одноквартирных объектов станет набирать обороты в наступающем году, но в 2016 оно замедлится.

Согласно статистике, в 2014 году число построенных одноквартирных жилых объектов составило 23,400 единиц, в 2015 году их численность возрастет до 24,600 единиц, а в 2016 – до 21,400 единиц. Снижению показателя строительства одноквартирных объектов в 2016 году будет способствовать повышение расходов на ипотеку.

Многоквартирные жилые объекты: строительство многоквартирных объектов стабилизировалось в 2014 году. Ожидается, что в 2015 оно возрастет до 38,400 и в 2016 - до 39,000

единиц. Рост расходов на ипотеку вызовет спрос на строительство менее дорогих многоквартирных объектов. От этого сдвига в спросе будет выигрывать не только указанный выше большой сектор недвижимости, но и владельцы арендных квартир.

перепродажи: Существующий внутренний рынок получит много преимуществ от нового рынка жилищного строительства. В 2014 году продажи жилых объектов достигли отметки 204,800 единиц. В 2015 году эта цифра может составить 210,500 единиц. Однако в 2016 году ожидается небольшой спад до 202,750 единиц проданного жилья.

Растущие акции жилья в сочетании с выгодностью цен на рынке перепродажи жилых объектов обеспечат потенциальным покупателям более широкий выбор.

цены: средняя цена перепродажи MLS® в Онтарио достигнет $435,900 и $ 443,800 в 2015 и 2016 годах соответственно. Затем прогнозируется замедление темпов роста цен, что станет нормой. Это будет вызвано более сбалансированным состоянием рынка жилья, а также сдвигом спроса на менее дорогостоящее жильё, предназначенное для перепродажи. Замедление роста цен в Онтарио также будет связано с ростом доходов населения.

показатели прогнозов строительства жилых объектов в провинциальных регионах: 59,200 единиц в 2014 году, 63,000 – в 2015 и 60,400 – в 2016.

экономическая неточность вызвана диапазоном показателей текущего периода, который варьируется от 58,400 - 60,000 единиц в 2014 году до 57,500 - 67,900 единиц в 2015 и 54,200 - 66,400 единиц в 2016 году.

По материалам CMHC


Помню, как сидел в огромной комнате для кон-ференций и часами слушал лекции гуру в сфе-ре недвижимости. Он говорил о том, насколько «обычная сдача в аренду - заезженный и уста-ревший способ зарабатывания денег», а вот покупка недвижимости с целью перепродажи (Flipping properties) – это самое новое и перспек-тивное на рынке сегодня. В конце презентации толпа словно обезумевших людей в спешке по-кинула зал, чтобы потратить тысячи долларов на DVD диск, записанный лектором. Там он расска-зывает о том, как быть флиппером. (How to be a flipper.

Я же остался сидеть на стуле, потому что не со-всем понимал, что я здесь делал. Как оказалось, среди присутствующих на Конференции по не-движимости в Калифорнии я был одним из са-мых молодых участников.

После небольшого перерыва на сцену пригла-сили другого лектора, который был значительно старше первого, не так обаятелен и красноре-чив. Он говорил о том, как хорошо инвестиро-вать в многоквартирную недвижимость, расска-зал, как начал покупать объекты недвижимости в 80-х годах. Пережив пару «финансовых штор-мов», его состояние в результате составило $10 млн., а сумма ежемесячного дохода со сдачи в аренду помещений достигала $100 000.

В то время для меня это казалось просто недо-стижимым, поскольку денег в кармане едва хва-тало на обратный билет на самолёт, что уж гово-рить о дорогой мексиканской еде в гостинице.

Сегодня я вижу, что в недалеком будущем, со всеми потоками денег, чистая стоимость моего капитала составит несколько миллионов долла-ров.

Кстати, эти события происходили в 2006-2007 го-дах, как раз накануне финансового кризиса 2008 года. Интересно, кто ещё преуспевает сегодня: флиппер или тот, кто вкладывался в многоквар-тирное жильё?

Даже после того, как я начал инвестировать, и у меня появились 3-4 объекта недвижимости в собственности, всё ещё трудно было предста-вить, что у меня может быть собственный много-миллионный капитал и массивный поток денег, хотя добиться этого я определенно хотел.

Несколько лет назад, как раз в период оплаты налогов, мы подогнали все цифры и поняли, что

в нашем портфолио произошли заметные из-менения. Мы сели с женой и стали представлять своё идеальное будущее. Тогда я начал строить стратегии и создавать образцовое портфолио, которые привели бы к идеальным результатам в будущем.

Опишу вам принципы, которыми руководство-вался, переходя на новый уровень инвестирова-ния в недвижимость.

Знание того, где хочешь находиться – казалось бы, ответ очевиден и прост. А вот и нет, скажу я вам, всё не так просто. Как уже упоминал выше, добиться стабильного потока денег и собствен-ного капитала я пытался несколько раз, но эти цифры не сильно вдохновляли. Мой мир из-менился после того, как я научился определять свои цели не на основе банальных цифр, а руко-водствуясь особенностями образа жизни, кото-рый мечтал иметь в будущем. Идея заключается в том, чтобы идентифицировать себя со своим идеальным будущим и рассчитать, сколько в ме-сяц такая жизнь вам будет обходиться. Как толь-ко ваше финансовое портфолио достигает или превышает полученную сумму, вы становитесь финансово независимы.

Покупка правильной недвижимости может стать основой вашего финансового портфолио или разрушить его. Я инвестировал в солидную недвижимость типа Rent-to-Own, потому что это отличный способ увеличить свой инвестицион-ный капитал. Более того, эти вложения до сих пор приносят деньги в мой карман.

Тем не менее каждый цент от полученной при-были, включая инвестиции в личную недви-жимость RTO, я вкладывал в финансирование крупных многоквартирных жилых объектов. И

это останется в моем портфолио на десятилетия вперед.Особенности инвестирования в небольшие и среднего размера многоквартирные объекты недвижимости отлично подходит для получения желаемого капитала и потока денег. Поэтому на данный момент и ближайшее будущее – это иде-альный вид недвижимости для меня. А какой вид недвижимости подходит вам?

Быть ответственным перед самим собой – это, пожалуй, самое сложное. Очень легко можно по-следовать последней инвестиционной причуде и увязнуть в ней, или связаться с недвижимо-стью со смехотворно низкой рентабельностью, которая не подходит вашему инвестиционному портфолио. Меня окружает прекрасная компа-ния людей, которые помогают мне не теряться. Поэтому я настоятельно рекомендую всем об-завестись хорошим тренером, который проин-структирует вас при необходимости. Быть ответ-ственным также означает строгий контроль над цифрами, и когда что-то идет не по плану, быстро реагировать и возвращать эти цифры на свои места. Многоквартирным жилым комплексом управлять гораздо проще, чем сложными инве-стициями. Владеть и управлять 20-квартирным объектом значительно проще и эффективнее по сравнению с 20 домами, рассчитанными на одну семью и рассеянными по всему городу.

Возможность должна быть подготовлена: на-личие финансов, денежного потока и кредита отличает успешного инвестора от обычного. В независимости от того, инвестируются ли сред-ства в RTO, арендное жильё для студентов или многоквартирные жилые комплексы, успешный инвестор всегда готов использовать систему в свою пользу, что помогает опередить конкурен-тов. Образование – ещё одно условие понятия подготовленности.

InvestMent In MultI-unIt ведущий рубрики Paul d’Abruzzo

paul d’abruzzo(905) 338-6964 ext 220

Real Estate Investment Coach& Sales Representative

Rock Star Real Estate Inc., Brokerage

165 Cross Avenue, Suite 6, Oakville, ON, L6J 0A9905-361-9098

Переход на новый уровень инвестирований в недвижимость

Сегодня я вижу,что в недалекомбудущем, со

всеми потоками денег, чистая стоимость моего капитала составит несколько миллионов долларов.


InvestMent In MultI-unItведущий рубрики Paul d’Abruzzo

13-unit building, steps to transportation in city center

Listing price • • • • • $1,799,000Gross Rental Income • • • • • $137,000Commulative Return • • • • • 21.2%Cap Rate • • • • • 6.2%

Hot DealsKitchiner:

11-unit townhouses,fully renovated in Kitchiner

Listing price • • • • • $1,850,000Gross Rental Income • • $160,000Commulative Return • • • • •20.6%Cap Rate • • • • • 6.1%

• New durable laminate flooring• Quality Stainless Steele Appliances• Modern Finishes and Fixtures• Decorative Fireplace and Heating System• Brand new Cabinetry and Counter Tops

3 стРатегии - Property and Finance...

Documents

Transcript of 3 стРатегии - Property and Finance...