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Où se trouve précisément le site de l’îlot Desclée ?Cette ancienne imprimerie, qui date du début du XXe siècle et

dont l’un des fondateurs se nomme Henri-Jules Desclée, se

trouve le long de la rue Barthelemy Frison, dans un quartier

calme situé derrière la maison de la Culture, à proximité de la

place de Lille et de la Grand-Place de Tournai. Cette localisation

idéale met ainsi le site à distance de marche de toutes les facili-

tés. L’îlot Desclée, qui occupe une superficie totale de plus d’un

hectare, est totalement ancré dans le tissu urbain, et c’est ce

qui fait aussi son charme. Il s’agit de surcroît d’un projet sans

équivalent sur le marché de Tournai.

Qu’est-ce qu’un tel site industriel apporte de plus aux occupants ?Ses caractéristiques architecturales et esthétiques rendent les

appartements et les espaces communs qu’on y a créé très par-

ticuliers, étant donné que l’objectif était de valoriser le gabarit

existant. Grâce à un travail de réhabilitation minutieux et de

grande envergure, le projet conjugue le caractère et l’origina-

lité d’un ancien site industriel et la sérénité d’une résidence

sécurisée offrant des espaces intérieurs entièrement clos et

exclusivement piétonniers et paysagers.

Comment se présente l’offre de l’îlot Desclée ? Nous terminons actuellement la première phase qui comprend

au total 59 logements. Leur livraison a commencé en décembre

de l’année passée et se terminera fin 2015. La seconde phase,

dont la livraison est prévue au cours de l’année 2016, offrira 40

logements supplémentaires.

Chacun des appartements aménagés dans un esprit loft allie

le cachet de son origine industrielle aux normes de confort les

plus actuelles, avec des équipements dignes des plus belles

finitions haut de gamme du marché. Les sensations d’espace

et de tranquillité sont partout présentes et de généreuses ter-

rasses permettent de profiter pleinement des extérieurs qui ne

souffrent d’aucune nuisance sonore. Les superficies habitables

sont également généreuses, et peuvent atteindre près de 300

m2 pour un 4 chambres.

La performance énergétique est-elle aussi au rendez-vous ?Bien entendu, car c’était là l’une de nos préoccupations pre-

mières. Le projet est classé A, ce qui lui vaut le label « Basse

énergie », avec des performances énergétiques améliorées de

25% en moyenne par rapport aux exigences des normes ac-

tuelles. L’isolation thermique des appartements équivaut donc

à celle d’un logement dans un bâtiment neuf, voire meilleure.

Quelles sont les possibilités de personnalisation ?Les logements sont disponibles en 2 versions. La version «

prête à finir » est livrée sans revêtement de sol, sans cuisine

et sans enduits sur les murs. Ces finitions sont donc laissées

au libre choix des acquéreurs, ce qui leur permet aussi de faire

éventuellement des économies, puisqu’ils peuvent réaliser

eux-mêmes les travaux si le cœur leur en dit.

L’autre version offre un produit totalement fini.

Concernant l’aménagement intérieur, le projet ne présente

aucune contrainte de par sa structure. Il est donc tout à fait

possible, dans les limites urbanistiques autorisées, de modifier

la configuration des espaces selon les souhaits des acquéreurs.

Modifier ou déplacer une cloison, changer la destination d’une

pièce, tout – ou presque – est possible. Il est aussi tout à fait

possible de joindre deux logements pour n’en faire qu’un, sous

réserve de disponibilité, bien entendu.

Les charges sont un sujet sensible s’agissant d’une co-propriété. Qu’en est-il pour ce projet ?Nous avons veillé à réduire les charges au strict minimum.

L’électricité alimentant les locaux communs sera ainsi fournie

par des panneaux photovoltaïques, et les ascenseurs seront «

à économie d’énergie » et à coûts d’entretien réduits. Ces der-

niers seront même nuls durant les 3 premières années. Enfin,

4 énormes citernes d’eau de pluie de 20 000 litres chacune

sont déjà installées et alimentent chaque appartement de la

phase 1 en eau filtrée pour les toilettes, les lave-linge ainsi

qu’optionnellement pour les robinets en terrasse. Elles seront

complétées par 4 citernes supplémentaires dans le cadre de

la seconde phase.

Où peut-on trouver des informations pratiques ?Les plans ainsi que les prix sont consultables sur notre site

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Les personnes intéressées découvriront bien entendu les loge-

ments encore disponibles – la liste est mise à jour régulière-

ment – ainsi que toutes les explications techniques et pratiques.

On peut également visiter l’appartement témoin tous les après-

midi de la semaine de 14h à 17h, ainsi que le samedi sur ren-

dez-vous.

La réaffectation de sites industriels en projets résidentiels a le vent en

poupe. Et pour de bonnes raisons : elle offre des logements hors normes

d’un excellent rapport qualité-prix tout en répondant aux besoins de

développement durable de par la densification du bâti existant. Dans

le centre de Tournai, le vaste projet de l’îlot Desclée proposant à la fois

des lofts et des appartements « classiques » en est un bon exemple.

Entretien avec René PHILIPPE, administrateur de la société de promotion

immobilière Klarys.

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Un particulier ne dispose pas de l’éventail de possibilités d’accès aux médias dont peut faire profiter un pro-fessionnel à ses clients. Les lecteurs du Logic Immo ne disposent pas, par exemple, de la possibilité d’y insérer une annonce. Il en est de même pour le site web, à l’instar d’autres sites performants. Un particulier ne dispose pas non plus en général du matériel professionnel que nous utilisons pour obtenir des photos de qualité, et ne fait pas appel à des professionnels pour des prises de vues aériennes. L’usage de plusieurs langues peut aussi s’avérer primordial pour com-muniquer efficacement et conclure des transactions, ce qui n’est pas donné à tout le monde. Le contenu de

la présentation est tout aussi essen-tiel. L’expérience d’un professionnel permet de sortir des sentiers battus et de mettre mieux en évidence les qua-lités particulières d’un bien. Il connaît les arguments qui font mouche. Enfin, la connaissance des mentions légales obligatoires (différentes suivant les régions), ainsi que de notions légales diverses (prescriptions urbanistiques, situation juridique du bien, …) per-met de mieux informer les acquéreurs potentiels et d’éviter des amendes et les malentendus inutiles. Un conseil : comparez les agences. Sur combien de sites web une agence est-elle présente, sur quels supports papier met-elle un bien en évidence ?

Il est réellement nécessaire pour un vendeur particulier d’avoir de bonnes notions en matière juridique et finan-cière. D’un point de vue juridique, il est important lors de la finalisation d’une vente d’utiliser les termes exacts afin de rédiger une offre d’achat valable, car le contrat pourrait renfermer des dispositions à même de causer des préjudices au vendeur d’un point de vue juridique. Un agent immobilier a quant à lui suivi une formation pour pouvoir répondre le plus précisément et le plus judicieusement à tous les problèmes juridiques qui peuvent se poser lors d’une transaction. D’un point de vue financier, le vendeur peut être tenté de surévaluer son bien. Cette pratique est dangereuse car elle diminuera considérablement le poten-

tiel acheteur et le bien finira par être vendu à un prix moindre que sa vraie valeur, selon le principe désormais bien connu du bien « brûlé ». En tant qu’agents immobiliers, nous réalisons préalablement à la mise en vente une expertise claire et précise du bien immobilier afin de proposer au pro-priétaire vendeur le prix le plus juste possible.En conclusion, un agent immobilier a la faculté de valoriser un bien immo-bilier par son bagage technique et son expérience.

Il y a trois façons de vendre son bien immobilier : avec un

notaire, un agent immobilier ou de particulier à particulier.

Comme la prestation des intermédiaires entraîne des frais,

il est légitime pour un vendeur de se demander s’il y a des

garanties supplémentaires dans le cas d’une vente avec

intermédiaire et, a contrario, si une vente directe comporte

des risques. Logic Immo a interrogé cinq professionnels à

ce propos.

Logic Immo : Quels sont les risques

qu’encourt un vendeur particulier au

niveau juridique et financier ?

Logic Immo : Quels sont les désavantages

d’un vendeur particulier sur le plan de la

présentation et de la publicité de son

bien par rapport à un agent immobilier ?

Il est réellement devenu nécessaire pour un particulier d’avoir de bonnes notions au niveau juridique et financier.” Christophe Derbaudrenghien

Un particulier ne dispose pas de l’éventail de possibilités d’accès aux médias dont peut lui faire profiter un professionnel.” Eric Goris

Christophe Derbaudrenghien & François Vandeloise, ETIMO (Mont sur Marchienne) Eric Goris,

Trevi Haute Senne (Enghien)

VENDRE SANS INTERMÉDIAIRE : QUELS RISQUES PRENEZ-VOUS ?

Vendre sans intermédiaire, c’est s’ex-poser à faire des erreurs, tant dans l’estimation que dans la mise en place d’une publicité, la négociation du prix, la solvabilité du candidat acquéreur et en finalité dans la conclusion d’un compromis de vente, qui demande de plus en plus de connaissances juri-diques.L’intermédiaire vous propose d’esti-mer justement votre bien en fonction du marché, car un bien surévalué ne

se vendra pas. Il vous offre ensuite une publicité ciblée et gratuite – même en cas de non vente – , une description précise du bien qui en vantera les atouts et « gommera » ses éventuels petits défauts, un accompagnement permanent des amateurs lors des visites ainsi qu’un suivi précis. Il prend aussi en charge, du moins en ce qui me concerne, l’accomplissement de toutes les formalités pré et post-vente (PEB, contrôle de l’installation élec-

trique, etc.), jusqu’au compromis rédi-gé en parfaite conformité avec la loi. Et lorsqu’un accord est trouvé sur le prix et la chose vendue, il accompagne vendeur et acquéreur à la signature de l’acte authentique chez le notaire, en les aidant à effectuer toutes formalités nécessaires.Le vendeur n’a donc qu’à prendre la décision de mettre son bien en vente. L’intermédiaire se charge du reste. J’estime dès lors que l’ensemble de ces prestations vaut réellement le montant de la commission due.

Il est à mon sens primordial lors de la mise en vente de son bien qu’un propriétaire vendeur confie la transac-tion commerciale à un professionnel de l’immobilier, et ce, pour plusieurs raisons. D’abord, sa connaissance du marché sur lequel il est actif lui per-met de conseiller un prix de vente le plus adapté pour donner toutes les chances au bien d’être vendu dans les meilleures conditions, au niveau du prix comme du délai, qui risque de s’allonger sensiblement si ce prix ne colle pas à la réalité d’un marché où l’offre est plutôt abondante. Ensuite, sa capacité à faire une publicité inten-sive du bien est bien plus importante, car l’agent dispose d’une vaste palette de médias auxquels un particulier n’a pas accès, sans compter l’investisse-ment que cela représente. La disponi-

bilité d’un agent pour gérer les visites est aussi plus grande. Et sa capacité à vérifier l’identité des candidats, à analyser leurs possibilités financières, à négocier avec eux et les accompa-gner si nécessaire au niveau de leur prêt hypothéaire est sans commune mesure avec celle d’un particulier. Enfin, les vendeurs doivent assumer de nombreuses obligations et disposer de connaissances juridiques et finan-cières pour ne pas commettre d’im-pair et subir d’éventuels préjudices, notamment financiers. Un profession-nel prendra la responsabilité de tout cela pour permettre au propriétaire de vendre son bien dans la sérénité et au mieux de ses intérêts.

La vente – tout comme l’acquisition – d’un bien immobilier devient de plus en plus complexe, au point de devenir une véritable « aventure » immobilière et un parcours semé d’embûches et de règles à suivre. Un particulier, agis-sant seul, est en conséquence de plus en plus confronté à des difficultés : outre la législation en perpétuelle évo-lution et les éléments administratifs de plus en plus exigés et exigibles par l’acquéreur, le marché immobilier est aussi capricieux. La négociation y est constante et la justesse de la valeur vénale primordiale. Le recours à un professionnel de l’immobilier en tant qu’intermédiaire protège le vendeur de tout engagement non fondé et de dé-marches finalement non concluantes. On ne s’improvise pas négociateur… Agir seul, c’est se mettre en porte-à-

faux sur un terrain parfois glissant qui peut s’avérer vraiment contre-produc-tif. Faire appel à un agent immobilier, c’est à la fois gagner en garantie, en sérénité et en réussite. C’est s’entou-rer de toutes les précautions indispen-sables à ce type de transaction, pour que « l’aventure » ne se transforme pas en mésanventure.

Logic Immo : Qu’en est-il sur le plan commercial ?

Logic Immo : En quoi estimez-vous que l’ensemble des atouts et des

prestations d’un agent équivaut réellement à la commission due ?

Faire appel à un agent immobilier, c’est à la fois gagner en garantie, en sérénité et en réussite.” Caroline Detournay

L’ensemble des prestations d’un agent vaut réellement le montant de sa commission.” Bernard Dieu

La vérification de l’identité d’un candidat et l’analyse de son profil financier sont loin d’être accessibles pour un particulier.” Marcel Di Biase

Bernard Dieu, La Mondiale Immobilière (Quaregnon)

Marcel Di Biase, Immobilière AIP (Saint-Ghislain)

Caroline Detournay, Carré Immobilier (Tournai)

PAROLE D’EXPERT

Édition Province du Hainaut

Tirage national :

180.000 exemplaires

Un parc de distribution

de ± 6 000 présentoirs

Reproduction même partielle

interdite. L’éditeur n’est pas

responsable des éventuelles

erreurs d’impressions ou de

photos. Les prix et descriptifs

sont de la responsabilité des

annonceurs.

Responsable de l’éditionFlorence Sarazin - Tél. : 0473 67 25 52

Tél. : 02 340 70 70

Fax : 02 340 70 77

[email protected]

79 rue des Francs - 1040 Etterbeek

Editeur responsableFrançois le Hodey

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350 m² érigée sur un terrain de 2107 m². Offre des volumes confortables,

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HÉRINNES : Réf 114 850.000 €Offrant une vue dégagée sur la campagne environnante, cette villa en excellent état de 380 m² ravira les amateurs d’espace. Contemporaine mais

chaleureuse, elle est composée d’un superbe volume de vie de 150 m² avec salle à manger, salon, cuisine équipée, salle de billard (ou autre). A l’étage,

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possède, en plus d’un corps central de 400 m², une maison d’amis, une

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TOURNAI : Réf 142 635.000 €À 7 minutes de la Grand Place de Tournai, ancienne bâtisse de style sur

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séjour, salle-à-manger, cuisine, bureau, 3 grandes chambres, 2 dressings, 2

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TOURNAI : Réf 120 525.000 €Au coeur de Tournai, le long des Quais, cet immeuble de 350 m² sur 3

étages pourrait devenir, après travaux, votre villa de ville. En parfait état

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ESTAIMPUIS : Réf 140 430.000 €À l’entrée du village et proche des commodités, villa récente de 240 m² sur

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de vie (80 m² !) avec cuisine équipée. 3 chambres, sdb, bureau, garage.

Jardin et terrasse bien orientés !

LA GLANERIE : Réf 113 350.000 €À 2 minutes d’Orchies, cette ancienne brasserie de 1871, implantée sur

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banquets… Un endroit privilégié pour un professionnel du secteur !

HÉRINNES : Réf 131 795.000 €Implantée sur un terrain de 5000 m², cette villa contemporaine développe

une superficie totale de 450 m². Composée d’un hall d’entrée avec dressing,

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RUSSEIGNIES REF 1011

Si le charme peut être défini par une villa, ce serait sans nul doute sur cette superbe bâtisse de 700m². La villa dispose également d’une piscine intérieure chauffée, 3635m² d’espace vert, un sous-sol de 240m². Idéal pour grande famille. Un conseil : N’hésitez pas, visitez-là !

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Bordée par la rivière de la Lys, cette jolie maison bourgeoise de 250m² est implantée sur un terrain verdoyant avoisinant les 5000m². Séduction garantie…

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En campagne non isolée, à quelques minutes du centre ville de Tournai, charme et caractère sont les mots qui caractérisent cette ferme entièrement rénovée sur un terrain de 1808m² idéalement exposé et d’une superficie de 265m². 560.000€

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Maison bourgeoise sur un terrain de 700m² en parfait état d’entretien mais à moderniser … Développant près de 550m², elle pourra aisément accueillir une famille nombreuse grâce à ses volumes et à son côté fonctionnel. Le plus, un accès dans le fond du terrain à 2 garages et parkings, partie constructible per-mettant la réalisation de bureaux, cabinet médical ou des appartements. 575.000€

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Idéalement située au centre ville à proximité des commerces et transports en communs, cette maison bourgeoise est parfaite pour une famille nombreuse avec profession libérale ou tout simplement pour y placer vos bureaux. Bénéficiant d’un accès à l’arrière vers des garages et 2 entités locatives. En excellent état d’entretien, les techniques sont irréprochables …

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Cœur d’une agglomération élargie de 250 000 habitants – la troisième de Wallonie – le chef-lieu du Hainaut est tout en contrastes, avec des entités en posture encore inconfortable, comme Jemappes ou Flénu, et d’autres, comme Saint-Symphorien ou Villers-Saint-Ghislain, qui concentrent des populations à revenus élevés. La ville de Mons révèle surtout de beaux atouts, tels son patrimoine, ses infrastructures culturelles, son réseau universitaire, ses lieux touristiques ainsi que ses centres de recherche de formation et d’innovation. Soutenus par une politique de développement immobilier, tous ces leviers stratégiques devraient lui permettre de se projeter positivement dans l’avenir avec l’ambition affichée de devenir à la fois une vitrine et une locomotive pour sa région. Une ambition qui prend forme puisque la capitale du Hainaut a été choisie pour devenir capitale européenne de la culture en 2015.

StabilisationEn 2013, après une nouvelle contraction des prix ramenant le prix de référence d’une maison mitoyenne de 155 000 à 150 000 euros, le segment des maisons montoises a tenté un rattrapage qui a eu pour conséquence de rendre l’activité plus fébrile. Face à l’importance de l’offre et aux difficultés des candidats acquéreurs à obtenir des crédits, les propriétaires ont finalement pris conscience qu’être gourmand était désormais contreproductif. Ils ont donc globalement choisi la voie de la raison pour baisser leurs exigences, et le prix moyen des maisons a pu se stabiliser à 150 000 euros au cours

de l’année écoulée, ce qui a eu une influence positive sur le marché. Ce prix concerne des maisons qui demandent un gros rafraîchissement. Ce type de biens représente d’ailleurs la majorité de l’offre sur ce segment. Le prix d’une maison mitoyenne rénovée, avec trois chambres et un petit jardin, se situe quant à lui entre 180 et 190 000 euros.

Appartements en stock L’offre en appartements secondaires est importante à Mons. Et en termes de volume, ce marché occupe la seconde place provinciale derrière Charleroi. Pour maintenir l’activité durant l’année écoulée, les prix de ces appartements ont été un peu revus à la baisse. Un appartement 2 chambres dans un état correct se vend dans une fourchette de prix comprise entre 155 000 et 175 000 euros, soit un prix moyen de 165 000 euros. Un appartement 2 chambres à rénover se négocie davantage à 120 000 euros. Bien que ces prix soient compétitifs, on constate que ce sont les maisons qui se vendent le mieux, en particulier les maisons déjà rénovées ; l’incertitude financière quant aux travaux de rénovation refroidit davantage les candidats que par le passé. Les jeunes ménages préfèrent disposer d’un bien en bon état offrant une superficie habitable plus grande que celle d’un appartement, avec 3 chambres et un jardin. D’autre part, ils craignent les charges parfois élevées d’un appartement en copropriété, même si le raisonnement peut s’avérer fallacieux au vu des frais que peut engendrer une maison. Dans les quartiers du centre-ville, les immeubles à appartements attirent les investisseurs, conscients du grand potentiel locatif du marché montois, grâce notamment à toutes ses infrastructures, son réseau universitaire, ses centres de recherche

de formation et d’innovation, ainsi que les entreprises qui s’y installent.

Concentré de neufLes appartements neufs tirent littéralement le marché local. L’offre est fort importante, et correspond assurément à une demande du marché qui, dès 2007-2008, a commencé à croître à Mons. Aujourd’hui, ce segment représente à lui seul quelque 25% du stock provincial, et la moitié des projets en cours sont situés en ville. Des immeubles à appartements, des zones commerciales et de bureaux ont notamment pris place dans les nouveaux quartiers qui se développent aux Grands-Prés, de l’autre côté de la gare. La croissance des nouveaux quartiers montois est d’ailleurs loin d’être terminée, comme le montre le complexe résidentiel des Grands-Prés qui, à l’horizon 2017, aura mis sur le marché plus de 300 appartements et des dizaines de maisons unifamiliales. Grâce à une demande soutenue, tous ces nouveaux biens parviennent à s’écouler sur un rythme constant. C’est que le profil des candidats acquéreurs est différent de celui des maisons. Nombreux sont les candidats des tranches d’âge supérieures à préférer des biens plus petits qui nécessitent moins d’entretien. Ceux-ci ont donc tendance à se diriger vers l’appartements neuf, dont le prix est supérieur d’environ 25% à celui d’un appartement de seconde main, mais dont la qualité, supérieure elle aussi, aura d’heureuses conséquences, notamment sur la facture énergétique. La moyenne d’âge de ces acheteurs se situe entre 50 et 60 ans pour les appartements 1 chambre, et entre 40 et 55 ans pour les 2 chambres. Proportionnellement plus élevé que celui d’une maison mitoyenne, le prix moyen d’un appartement neuf à Mons est 2000 euros/m2. En termes de prix moyen, la fourchette est comprise

entre 110 000 euros (1ch) et 230 000 euros (3 ch). Pour un appartement de 80 m2, le prix moyen est de 160 000 euros. En périphérie, ce prix est moins élevé, et il est possible d’y trouver son bonheur tout neuf à 1500 euros du m2.

Délais à rallongeLa province « la moins chère » a en réalité refait plus que son retard sur les autres provinces wallonnes. C’est particulièrement le cas sur le segment des villas qui affiche un prix moyen de 265 000 euros, toutes superficies confondues. Du coup, ce n’est plus dans le Hainaut mais bien en Province de Namur que le prix moyen sur ce segment est le moins élevé (250 000 euros). A Mons cependant, ce segment présente un prix moyen équivalent à celui de la Province de Namur, retrouvant ainsi son niveau de 2012 après une envolée éphémère courant 2013. Si les transactions finissent par se faire, leurs délais se sont allongés en raison des négociations, particulièrement pour les biens datant des années 70 et qui présentent un profil énergétique logiquement défavorable.

Les jeunes ménages

aspirent à des maisons

rénovées, tandis que

leurs aînés se ruent sur

le neuf.

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