27 LE NEUBOURG PLU RGL APPRO · 2019. 10. 25. · Commune du Neubourg – Elaboration du PLU –...

Commune d u N eubourg – Règlement

Département de l’Eure

Elaboration du

PLAN LOCAL D’URBANISME

R È G L E M E N T

PLU approuvé le 30 janvier 2012

Modifié le 20 avril 2015

Mis en compatibilité avec une déclaration de projet le 18 décembre 2017

Modifié le 25 juillet 2019

TITRE 1 :DISPOSITIONS GÉNÉRALES .................................................................................1

TITRE 2 : DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBAINES ...................................5

Dispositions applicables à la zone UA ..................................................................................6

Dispositions applicables à la zone UB ................................................................................19

Dispositions applicables à la zone UC................................................................................31

Dispositions applicables à la zone UD................................................................................43

Dispositions applicables à la zone UE ................................................................................51

Dispositions applicables à la zone UF ................................................................................62

TITRE 3 : DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES A URBANISER ...........................73

Dispositions applicables à la zone 1AUh ............................................................................74

Dispositions applicables à la zone 2AUh ............................................................................85

Dispositions applicables à la zone 1AUe ............................................................................89

Dispositions applicables à la zone 2AUe ..........................................................................106

Dispositions applicables à la zone 2AUl...........................................................................110

TITRE 4 : ZONE AGRICOLE ................................114

TITRE 5 : ZONE NATURELLE ET FORESTIERE 125

TITRE 6 : ANNEXES ...........................................................................................................138

Commune du Neubourg – Elaborat ion du PLU – Règlement

Commune du Neubourg – Elaboration du PLU – Règlement – 1

T I T R E 1 : D I S P O S I T I O N S G É N É R A L E S


ARTICLE 1. CHAMP D'APPLICATION TERRITORIAL DU PLAN

Le présent règlement dont les dispositions s'imposent aux particuliers comme aux personnes morales de droit public ou privé, s'applique à l'ensemble du territoire de la commune du Neubourg.

ARTICLE 2. PORTEE RESPECTIVE DU REGLEMENT A L'EGARD DES AUTRES LEGISLATIONS OU REGLEMENTATIONS RELATIVES A L'OCCUPATION DES SOLS

1) Les règles du plan local d’urbanisme se substituent à celles des articles R.111-1 à R.111-24 du Code de l'urbanisme à l'exception des articles R.111-2, R.111-5, R.111-15 et R.111-21 qui demeurent applicables. (le texte de ces articles est rappelé ci-après: annexe articles).

2) L'article L.123-6 du Code de l'Urbanisme stipule que lorsque l'établissement d'un projet de PLU est prescrit, ou lorsque sa révision a été ordonnée, l'autorité administrative peut décider de surseoir à statuer sur les demandes d'autorisation concernant les constructions, installations ou opérations susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse l'exécution du plan. En aucun cas le sursis ne peut excéder 2 ans.

3) S'ajoutent ou se substituent aux règles propres du plan local d’urbanisme, les prescriptions prises au titre de législations spécifiques ou de servitudes et réglementations de portée générale.

• En particulier, les servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation ou l'occupation du sol sont reportées à titre indicatif sur le plan des servitudes annexé au PLU.

• S’ajoutent aux règles propres du PLU, les législations et

réglementations concernant les établissements dangereux, insalubres ou incommodes ; les règlements sanitaires départemental et communal le cas échéant ainsi que le Code de la voirie.

• Les règles de lotissement dont les dispositions sont plus contraignantes que celles du présent règlement du moment qu’elles ne sont pas contradictoires avec les caractéristiques de morphologie urbaine de la zone.

4) La loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) n°2000-1208 du 13 décembre 2000, la loi Urbanisme et Habitat du 3 juillet 2003 et la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement ont modifié l'article L.123.1 qui fixe le contenu d'un PLU.


5) La participation des bénéficiaires d’autorisation de construire ou d’utiliser le sol pour la réalisation d’équipements publics est régie par les articles L 332.6 à L 332.16 et L 332.28 à L 332.30 du Code de l’Urbanisme; en particulier :

• La participation pour raccordement à l’égout prévue à l’article L.1331-7 du Code de la santé Publique (voir annexe articles)

• La participation pour le financement de tout ou partie des voiries et réseaux permettant l’implantation de nouvelles constructions : articles L 332.11.1 et L 332.11.2 du Code de l’Urbanisme. (voir annexe articles)

• Le respect des dispositions relatives aux droits de passage sur le

domaine public routier et aux servitudes prévues par les articles L.47 et L.48 du Code des Postes et Communications électroniques.

• Des contributions pour la réalisation des équipements des services

publics industriels ou commerciaux concédés, affermés ou exploités en régie, notamment des services de distribution d’électricité, de gaz et d’énergie calorifique.

• Les projets urbains partenariaux (article L 332-11-3 du Code de l’Urbanisme).

ARTICLE 3. DIVISION DU TERRITOIRE EN ZONES ET SECTEURS - EMPLACEMENTS RESERVES

Le territoire couvert par le plan local d’urbanisme (PLU) est divisé en zones urbaines (U), à urbaniser (AU), agricoles (A) et naturelles et forestières (N).

Le plan comporte également :

• des terrains classés comme espaces boisés à conserver, à protéger ou à créer.

• Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général et aux espaces verts.

Chaque zone est désignée par un indice : lettre majuscule (ex : UB...). Certaines zones comprennent des secteurs qui sont désignés par une lettre minuscule (a ; h; ...).

‰ Les zones urbaines auxquelles s'applique le présent règlement font l'objet du titre II.

‰ Les zones à urbaniser auxquelles s'applique le présent règlement font l'objet du titre III.

‰ Les zones agricoles auxquelles s'applique le présent règlement font l'objet du titre IV.

‰ Les zones naturelles auxquelles s’applique le présent règlement font l’objet du titre V.

‰ Les annexes au présent règlement font l’objet du titre VI


Dans les zones urbaines, agricoles et naturelles, des secteurs ou des sous secteurs comportant des vestiges archéologiques ont été définis, à l’intérieur desquels s’applique l’article R. 111-3-2 du Code de l’Urbanisme.

Dans les emplacements réservés, sous réserve des dispositions de l'article L.423-1 du Code de l'Urbanisme, interdiction de construire est faite au propriétaire d'un terrain bâti ou non, inscrit par le PLU comme emplacement réservé, pour des voies ou des ouvrages publics, des installations d'intérêt général ou des espaces verts.

Le propriétaire d'un terrain réservé peut demander l'application des dispositions de l'article L.123-17 du Code de l'Urbanisme. A compter du jour où le PLU est opposable au tiers, il peut exiger que soit procédé à l'acquisition dudit terrain , sous certaines conditions, par la collectivité ou le service public au bénéfice duquel l'emplacement réservé a été institué.

Les emplacements réservés au PLU figurent à l'annexe "emplacements réservés" au présent dossier avec l'indication de leurs destinations et des collectivités ou services publics bénéficiaires. Chaque réserve est affectée d'un numéro qui se retrouve sur le plan.

ARTICLE 4. ADAPTATIONS MINEURES

Des adaptations mineures à l'application stricte des règles 3 à 13 du présent règlement peuvent être accordées dans la mesure où elles sont rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

ARTICLE 5. RECONSTRUCTION APRES SINISTRE

En cas de sinistre la reconstruction, dans la même emprise, d'une surface hors œuvre nette équivalente, sera autorisée sur tout terrain, sauf application d’une disposition d’emplacements réservés ou d’alignement, qu’elle respecte ou non, les dispositions des articles 3 à 14 du règlement de zone. , à condition que la demande de permis de construire soit déposée dans un délai maximum de 2 ans après le sinistre.


T I T R E 2 : Z O N E S U R B A I N E S

Commune d u N eubourg – Elaboration du PLU – Règlement / Zone UA – 6

ZONE UA

C’est la zone urbaine centrale de la commune.

Elle couvre les secteurs bâtis continus et homogènes du point de vue de la morphologie urbaine et architecturale traditionnelle formés par l’ensemble des places autour de l’église, entre l’hôtel de ville et le château. Cette zone présente un fort caractère patrimonial.

Recelant une large part des équipements, commerces et services, cette zone constitue la partie vitale de la commune et le siège principal de son identité.

La confortation de l’animation de centre ville à vocations multiples (habitats, équipements, commerces, services…) et la valorisation des paysages urbains historiques – sans exclure ponctuellement leur renouvellement contemporain - sont recherchées.


SECTION I : NATURE DE L’OCCUPATION

ET DE L’UTILISATION DU SOL

ARTICLE UA 1 : NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL INTERDITES

− L’implantation et l’extension des constructions à usage industriel.

− L’implantation des constructions à usage de commerce de plus de 1 000m² de surface de vente et l’extension des commerces existants qui aurait pour effet de porter leur surface de vente à plus de 1 000m².

− L’implantation et l’extension des constructions à usage exclusif d’entrepôts ou agricoles.

− Les dépôts et décharges de toute nature.

− Les entreprises de cassage de voitures et de transformation des matériaux de récupération.

− L’ouverture de carrière.

− Les terrains de camping ou de caravanage ainsi que ceux affectés à l’implantation d’habitations légères de loisir.

− Le stationnement des caravanes et habitations légères de loisir à usage de résidence principale ou d’annexe à l’habitation et les mobil-home.

ARTICLE UA 2 : NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL ADMISES SOUS CONDITIONS

Toute utilisation du sol est autorisée, sous réserve des interdictions définies à l’article 1 et des conditions énoncées ci-dessous :

− l’implantation ou l’extension des constructions à usage d’habitation sous réserve

que les opérations ayant pour effet de créer 10 logements ou plus comportent au moins 25% de logements sociaux au sens de l’article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (article L.123.1.5§16 du Code de l’urbanisme).

− l’implantation ou l’extension des constructions et installations à usage hôtelier,

d’artisanat, de bureau, de service ou de stationnement, dans la mesure où elles sont jugées compatibles avec le voisinage du point de vue de l’environnement et des nuisances pouvant être générées lors de leur exploitation.

− L’implantation ou l’extension des constructions et installations à usage de

commerce, à condition de compter moins de 1000 m² de surface de vente, ou bien d’être localisées dans les secteurs délimités au document graphique du règlement au titre de l’article L.123.1.5§7 bis du Code de l’urbanisme.

− les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt

collectif, à l’implantation des différents réseaux de distribution (eau potable, électricité, gaz, téléphone, télédiffusion, assainissement, etc.), sous réserve qu’elles s’intègrent dans l’environnement urbain existant ou projeté et qu’elles soient conformes aux règles de la zone. En cas de contraintes techniques spécifiques, certaines prescriptions édictées dans les articles 3 à 14 du présent règlement de la zone peuvent toutefois ne pas leur être imposées.


− Les affouillements et les exhaussements de sol, à condition qu’ils soient directement liés aux travaux de construction autorisés, aux travaux de voirie ou aux aménagements paysagers des espaces libres.

*

* *

PROTECTION – RISQUES ET NUISANCES.

Archéologie

Cette zone est susceptible de contenir des vestiges archéologiques. Le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions sont de nature, par leur localisation, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques.

Préservation de la diversité commerciale

Dans les secteurs délimités au titre de l’article L.123-1-5§7 bis du Code de l’urbanisme et repérés au document graphique du règlement, la diversité commerciale doit être préservée et développée, notamment à travers le maintien (ou l’installation) de commerces de détail de proximité, à rez-de-chaussée sur rue.


SECTION II : CONDITIONS DE

L’OCCUPATION DU SOL

ARTICLE UA 3 : ACCES ET VOIRIE

• Accès

Pour être constructible, un terrain doit être accessible par une voie carrossable publique ou privée en bon état de viabilité, présentant des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et de la protection civile dans les conditions de l’article R.111.5 du Code de l’Urbanisme.

Tout terrain enclavé est inconstructible sauf si son propriétaire obtient un passage aménagé sur des fonds voisins, dans les conditions définies par l’article 682 du Code Civil.

• Voirie

Les dimensions, formes et caractéristiques des voies publiques ou privées existantes ou à créer doivent être adaptées aux opérations qu’elles doivent desservir.

Les voies en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent y faire demi-tour, dès lors que l’importance du secteur ainsi desservi le justifie : leur largeur utile ne sera pas inférieure à 3,50 mètres.

Les groupes de plus de deux garages doivent présenter un accès unique sur une même voie publique.

ARTICLE UA 4 : DESSERTE PAR LES RESEAUX

• Eau potable

L’alimentation en eau potable doit être assurée par le réseau public. Chaque construction doit disposer d’un branchement particulier et de compteurs individuels par logement.

• Assainissement

Toute construction ou installation, compte-tenu de sa fonction, doit être raccordée au réseau d’assainissement collectif.

Le réseau interne est de type séparatif.

Eaux usées

− Pour tout déversement d’eaux usées autres que domestiques dans le réseau

collectif, le raccordement doit faire l’objet d’une demande préalable auprès de la collectivité à laquelle appartiennent les ouvrages.

Eaux pluviales

Pour tout projet de construction :

− Le raccordement au réseau collectif n’est pas obligatoire : l’infiltration des eaux à la parcelle ou leur réutilisation sont recommandées.

− Les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales et ceux

visant à la limitation des débits évacués de la propriété, sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain. Le


débit de fuite des ouvrages de régulation est limité à 0,7 l/s/hectare imperméabilisé pour une pluie d’occurrence cinquantennale.

− Les eaux issues des parkings de plus de 10 places doivent subir un traitement de débourbage-déshuilage avant rejet.

• Distribution électrique

− Les réseaux électriques sur le terrain doivent être enterrés.

ARTICLE UA 5 : SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS

Non réglementé.

ARTICLE UA 6 : IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES

• L’implantation à l’alignement des voies publiques ou privées ouvertes à la circulation publique est exigée pour la totalité de la façade sur rue du rez-de-chaussée à l’égout du toit.

• Les groupes de plus de 2 garages ne doivent pas être construits à l’alignement.

• Pour les constructions existantes ne respectant pas les règles d’implantation par rapport aux voies et emprises publiques (ou à la limite d’emprise des voies privées ouvertes à la circulation publique), l’adaptation, la réfection ou l’extension de ces constructions sont autorisées à condition qu’elles se réalisent dans le prolongement de l’existant et qu’elles n’aient pas pour effet de réduire les marges de recul existantes.

ARTICLE UA 7 : IMPLANTATIONS DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES

• Les constructions ou parties de constructions concernées par les dispositions de l’article UA 6 doivent être implantées d’une limite latérale à l’autre avec réalisation, le cas échéant de porche ou passage couvert qui maintiennent une continuité bâtie.


• Pour les constructions en arrière de terrain non concernées par les dispositions de l’article UA 6 :

− dans le cas d’une construction attenante à une construction existante à l’alignement : implantation en limite séparative ou en retrait de la limite séparative.

− dans le cas d’une construction non attenante à une construction existante en premier rideau : implantation en retrait de la limite séparative.

Toutefois, une implantation sur la limite séparative est autorisée dans les cas suivants :

∗ soit la construction projetée s’adosse à une construction existante en bon état et de gabarit comparable, elle-même édifiée en limite séparative,

∗ soit sont édifiés simultanément des bâtiments jointifs de gabarits comparables

∗ soit sa hauteur totale n’excède pas 3,50 m et la longueur édifiée en limite(s) séparative(s) n’excède pas 10 m.

− Les constructions implantées en retrait de la limite séparative doivent respecter une marge de recul par rapport à la limite de propriété, de 3 mètres au moins.

• Pour les constructions existantes ne respectant pas les règles d’implantation par rapport

aux limites séparatives, l’adaptation, la réfection ou l’extension de ces constructions sont autorisées à condition qu’elles se réalisent dans le prolongement de l’existant et qu’elles n’aient pas pour effet de réduire la marge de recul existante.

ARTICLE UA 8 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE

Non réglementé.

ARTICLE UA 9 : EMPRISE AU SOL

Il n’est fixé aucune prescription d’emprise au sol pour les constructions à implanter dans la zone.

ARTICLE UA 10 : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS

− La hauteur totale des constructions ne doit pas excéder R+2+C (un seul niveau de combles) et 14 mètres.


ARTICLE UA 11 : ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS

− A l’intérieur des périmètres de protection des monuments historiques, des

prescriptions plus restrictives peuvent être imposées par l’Architecte des Bâtiments de France, notamment en matière de pente de toiture.

− Conformément à l’article R.111-21 du Code de l’Urbanisme, tout projet peut être

refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions particulières si les constructions concernées, par leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

La restauration et la réhabilitation des constructions anciennes doivent être conduites dans le respect de l’architecture de ces constructions.

L’architecture souhaitée pour la zone du centre-ville doit s’inspirer des caractères dominants de l’architecture locale en matière de volumétrie, matériaux et couleurs sans que soient exclus des projets contemporains réinterprétant les dispositifs de l’architecture locale. Les projets doivent se préoccuper de l’échelle urbaine, du rapport à l’espace public, des couleurs et matériaux.

− Les éléments des dispositifs de production d’énergie alternative (éolien, solaire,

photovoltaïque,…) sont autorisés en façade, en toiture ou sur le terrain d’emprise de la construction, à condition qu’ils soient intégrés à la construction par tous les moyens adaptés de manière à en réduire l’impact dans les paysages naturels et urbains de la zone.

• Volumétrie, composition et matériaux des façades

La volumétrie des constructions doit être maîtrisée et en rapport avec son contexte. Les variations de hauteur entre deux bâtiments voisins ne doivent pas dépasser un niveau. Des transitions douces doivent être ménagées par des décrochements progressifs de volumes.

La création d’alignements trop imposants de façades de même gabarit est interdite (veiller à obtenir un traitement rythmé des façades).

Les façades doivent faire apparaître clairement trois composantes de base : le socle (ou soubassement), un corps d’étage (droit) et un couronnement (ou attique).

Dans la composition des façades, les proportions pleins / vides, hauteurs d’étage et leur mise en valeur par des modénatures ou éléments d’ornementations doivent contribuer à l’intégration des constructions dans l’environnement immédiat (altitude des ouvertures, continuités des bandeaux de façade…).

Ossatures à pan de bois

− Elles sont soit laissées apparentes, de ton bois ou peintes avec un remplissage de

brique, bauge (ou torchis) ; soit recouvertes d’un essentage de bois et d’ardoise (sauf pose diagonale) ou d’un bardage bois posé à clin (horizontal). Lors des restaurations, l’intégrité des matériaux d’origine doit être respectée.

− Pour les constructions neuves, le bois peut être utilisé non seulement en revêtement

de façade (essentes, clins ou panneaux contemporains) mais également en structure. Il peut être laissé brut, lasuré ou peint (tons brun normand, pastel lavande, bleu-gris, vert-de-gris…).


Façades de pierre ou de brique

− Le choix du matériau :

* Il est effectué en tenant compte du matériau existant pour les restaurations et de l’environnement construit immédiat pour les constructions neuves.

* Sont exclus : les briques trop pâles (jaunes), flammées ou trop foncées qui ne conviennent pas à la tonalité générale des lieux ; les revêtements en ciment gris, les imitations de matériaux, les peintures sur enduits ciments.

* A noter que la brique peut être employée seule ou en association avec d’autres matériaux : silex, bauge, grès, calcaire.

Façades enduites

− Les enduits à base de plâtre et sable sont utilisés pour la restauration des bâtiments anciens.

− La gamme des couleurs autorisée correspond aux tonalités des enduits

traditionnels : de la terre argileuse à la bauge. Des tons plus soutenus peuvent également être employés en référence à la brique de pays (rouge, rouge rosé) ou à l’ardoise dans une interprétation contemporaine.

L’emploi de tons blancs ou proches du blanc est interdit.

Les éléments d’ornementation

− Les éléments d’ornementation existants : modénatures, corniches, céramiques

peintes, briques vernissées, ferronneries, grilles, vitraux, décors (en stuc, en plâtre ou autre) doivent sauf impossibilité technique avérée, être conservés et restaurés notamment à l’occasion des ravalements.

Vérandas et verrières

− Le volume de cette extension doit être pensé en fonction du volume principal de la construction sur laquelle elle se greffe et les profilés de toitures et de mur correspondant.

Pour la couverture, on admet une toiture en matériau fumé ou transparent. Le polycarbonate blanc opale est exclu dès lors que la véranda ou la verrière est visible de l’espace public.

• Ouvertures

Réhabilitation – Restauration

− Les persiennes et menuiseries d’origine sont conservées ou remplacées en respectant leurs caractéristiques anciennes.

Constructions neuves

− Les percements des constructions nouvelles seront plus hauts que larges et doivent

respecter les cotes usuelles et les dessins les plus fréquents des menuiseries dans ce secteur, sauf dans le cas d’architecture contemporaine.

− Les menuiseries seront en aluminium, acier ou en bois peint. Le PVC est interdit.

− Les volets roulants sont admis à condition que leur coffre reste invisible.

− Les volets sont pleins ou persiennés. Les volets comportant des écharpes en Z, les linteaux-chêne et de manière générale toutes les menuiseries extérieures non peintes sont interdits.


• Toitures

− La pente des toitures doit être supérieure ou égale à 40°. Une pente inférieure

(entre 22° et 30°) est tolérée pour les bâtiments d’annexes et les grands bâtiments (ceux pour lesquels la mise en œuvre de pente de toit supérieure conduirait à un volume de toit sans rapport avec les gabarits environnants).

Les toitures seront à deux pentes (4 pentes autorisées pour les bâtiments à l’angle de voies ou isolés sur parcelle). Une couverture monopente est autorisée sur les annexes et garages ou en partie basse de constructions et notamment pour les extensions (pente mini : 15°).

Les toitures à la Mansart, les « faux-Mansart » et formes assimilables sont interdits.

− Les matériaux de toiture préconisés sont l’ardoise, la tuile plate à recouvrement

(couleur terre cuite ; couleur ardoisée interdite). La pose en losange des ardoises est interdite.

− Sont tolérés en accompagnement de toiture principale : le bac acier laqué, le zinc, le

cuivre ; les essentages d’ardoises non losangés, la tuile béton plate ; le bitume armé auto-protégé cuivre ou alu bronze, le gravillon de silex et les dallages pierre pour les toitures-terrasses.

− Les matériaux de toiture sont appréciés en fonction de la covisibilité avec les

monuments classés et inscrits ainsi qu’en fonction de l’importance des bâtiments (les annexes pouvant recourir plus facilement aux matériaux moins nobles).

− Les formes de toitures contemporaines, les toitures terrasses et toitures assimilées sont autorisées sous réserve du projet architectural.

− Les lucarnes doivent respecter les typologies classiques (lucarnes à jouée biaise interdite).

− La démolition des lucarnes et souches de cheminées anciennes est interdite.

− Les châssis de toit sont de dimensions proportionnées à la surface des toitures, à la

volumétrie des constructions et ajustées à l’ordonnancement des percements. Ils seront plus hauts que longs. Ils seront intégrés au pan de toiture (pose encastrée) s’ils sont visibles de l’espace public.

• Devantures commerciales

− Les percements doivent s’adapter à l’architecture de l’immeuble concerné et suivre l’axe des percements des étages supérieurs.

− Lorsqu’un commerce est établi sur plusieurs immeubles contigus, les percements

de vitrines doivent respecter l’architecture de chacun des bâtiments, des parties pleines maçonnées doivent être créées entre chaque immeuble (conservation des jambages).

• Clôtures

− La hauteur maximale des clôtures est fixée à 2,50 m. Cette hauteur ne s’applique pas aux porches, piliers et constructions à l’ancienne tels que murs en bauge.

− Les clôtures sur rue le cas échéant sont constituées :

* de murs maçonnés, en moellons apparents, briques ou enduits de couleur beige à ocre léger, bauge avec couvrement en tuiles plates ou chaperon épais peu saillant en pierre, béton clair, briques ou ardoises ;

* de murs–bahuts bas d’une hauteur n’excédant pas 1/3 de la hauteur totale surmontés d’un dispositif à claire voie (2/3 de la hauteur) de type piliers plus grille métallique à barreaudage vertical simple.


− Les types de clôtures admis sur limite séparative sont :

* Les mêmes qu’à l’alinéa précédent et :

* grillage doublé ou non d’une haie ;

− Les clôtures et portails en PVC sont interdits.

− Les éléments préfabriqués en ciment et en bois sont interdits.

− Le doublage des grillages par des structures végétales de type canisse, ou par des bâches plastique est interdit.

• Réseaux

− Télécoms – Distribution radiodiffusion – Télévision– Multimédia : les réseaux téléphoniques sur le terrain doivent être enterrés.

− Collecte des déchets :

Les constructions autorisées doivent disposer d’un espace adapté à la collecte sélective des ordures ménagères prévu sur le terrain.

Pour les opérations d’habitat collectif, le local poubelle doit être intégré dans le bâtiment ou dans un local annexe fermé, en harmonie avec le bâtiment principal.

• Citernes

Les citernes de gaz liquéfié, de mazout, de récupération d’eaux pluviales doivent rester non visibles de la rue.


ARTICLE UA 12 : STATIONNEMENT

Afin d’assurer, en dehors des voies publiques ou privées, le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations, il est exigé au moins :

Nature de la construction

Nombre de places requises*

1. Constructions à usage d’habitation

2 places / logement

2. Hébergement hôtelier

0,5 place / chambre

3. Activités

Bureaux (banques…)

1 place par tranche de 30 m² de surface de plancher

Commerces, services, restaurants, professions libérales

− Aucune place exigée jusqu’à 150 m² de surface de plancher

− 1 place par tranche de 50 m² de surface

de plancher au delà des 150 premiers mètres carrés de surface de plancher

Artisanat


4. Constructions et installations

nécessaires au service public ou d’intérêt collectif

Bâtiments d’administration publique


Etablissements festif, cultuel, culturel ou sportif (salle des fêtes, de congrès, de réunions, de spectacles, de sport…)

Non réglementé

Etablissement d’enseignement (de formation…)

du 1er degré : 1 place / salle de classe

du 2nd degré : 2 places / salle de classe

supérieur : 4 places par tranche de 100 m² de surface de plancher

Etablissement de santé (hôpitaux, cliniques, résidences médicalisées…)

1place / 2 chambres

Crèche, équipement petite enfance


* Toute tranche engagée est prise en compte pour le calcul du nombre de places dues.

• Pour les groupes d’habitations, établissements d’activités, de commerces, garage, équipements, les aires de stationnement et de manœuvre doivent être proportionnées aux trafics générés et permettre, en dehors des voies publiques, le stockage et l’évolution de tous les types de véhicules concernés par l’opération envisagée.

• Les besoins nouveaux, résultant de changements de destination, de création de surfaces (de plancher) supplémentaires dans un volume existant, sont soumis à ces prescriptions.

• Ces dispositions sont applicables aux projets d’amélioration de l’habitat.

• Pour les bâtiments d’habitation collective et ceux recevant du public, une aire aménagée pour le stationnement des bicyclettes, vélomoteurs et motocyclettes doit être prévue à l’intérieur de la parcelle. Elle représente au moins :

* 1,5 % de la surface de plancher avec un minimum de 10 m².


• En cas d’impossibilité technique ou pour des motifs d’ordre architectural ou urbanistique (conservation du tissu urbain d’un îlot; respect de plantations ou d’espaces verts), le pétitionnaire peut être autorisé à :

− aménager ou réaliser des aires de stationnement dans un rayon de 200 mètres.

− acquérir des places de stationnement dans un parc privé voisin.

• A défaut de pouvoir remplir l’une ou l’autre de ces obligations, le pétitionnaire peut être tenu de verser une participation en application de l’article L 123-1-12 du Code de l’urbanisme.

ARTICLE UA 13 : ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS

− Les espaces libres de construction et de circulation, en particulier en cœur d’îlot,

doivent être traités en espaces paysagers et plantés d’essences locales ou choisies parmi les espèces recommandées en annexe (Titre 6).

− Ils doivent être aménagés selon une composition paysagère soignée, adaptée à l’échelle du terrain et aux lieux environnants.

− Cette composition doit privilégier :

* La continuité avec les espaces libres des terrains voisins le cas échéant ;

* La création d’espaces libres d’une géométrie simple, aménagés d’un seul tenant, en relation avec le parti retenu pour les constructions à édifier.

− Afin de ne pas accentuer l’imperméabilisation des sols, il est recommandé que les

espaces minéraux soient de préférence sablés ou traités en revêtements perméables, limitant les espaces bitumés ou enrobés.


SECTION III : POSSIBILITÉS

D’UTILISATION DU SOL

ARTICLE UA 14 : COEFFICIENT D’OCCUPATION DES SOLS

Il n’est pas fixé de coefficient d’occupation des sols dans la zone.

Commune d u N eubourg – Elaboration du PLU – Règlement / Zone UB – 19

ZONE UB

C’est la zone urbaine péricentrale qui prolonge l’ensemble des places autour de l’église, entre l’hôtel de ville et le château.

L’amélioration de ses qualités urbaines (mixité, paysages bâtis renouvelés…) est recherchée par une meilleure utilisation des disponibilités foncières existantes : rue du Doyen Jussiaume, rue de la Libération, rue du Champ de Bataille, rue Octave Bonnel.




ARTICLE UB 1 : NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL INTERDITES

− L’implantation et l’extension des constructions à usage industriel.

− L’implantation des constructions à usage de commerce de plus de 1 000 m² de

surface de vente et l’extension des commerces existants qui aurait pour effet de porter leur surface de vente à plus de 1 000 m².

− L’implantation et l’extension des constructions à usage exclusif d’entrepôts ou agricoles.

− Les dépôts et décharges de toute nature.




− Le stationnement des caravanes et des habitations légères de loisir à usage de résidence principale ou d’annexe à l’habitation et les mobil-home.

ARTICLE UB 2 : NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL ADMISES SOUS CONDITIONS

Toute utilisation du sol est autorisée, sous réserve des interdictions définies à l’article 1 et des conditions énoncées ci-dessous :

− l’implantation ou l’extension des constructions à usage d’habitation sous réserve

que les opérations ayant pour effet de créer 10 logements ou plus comportent au moins 25% de logements sociaux au sens de l’article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (article L.123.1-5§16 du Code de l’urbanisme).

− l’implantation ou l’extension des constructions et installations à usage hôtelier, de

commerce de moins de 1 000m² de surface de vente, d’artisanat, de bureau, de service ou de stationnement, dans la mesure où elles sont jugées compatibles avec le voisinage du point de vue de l’environnement et des nuisances pouvant être générées lors de leur exploitation.

− les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt


− Les affouillements et les exhaussements de sol, à condition qu’ils soient directement

liés aux travaux de construction autorisés, aux travaux de voirie ou aux aménagements paysagers des espaces libres.


*

* *

PROTECTION – RISQUES ET NUISANCES

Archéologie


Marnières et Carrières

Par référence aux risques liés à la stabilité de certains sols notamment dans les secteurs repérés à « l’Inventaire des vides et indices de vides sur le territoire communal » annexé au présent document, l’attention des pétitionnaires peut être attirée sur l’opportunité d’une étude de vérification préalable des caractéristiques géotechniques du sol au point de vue de la stabilité, faite à leur initiative et sous leur responsabilité : certains secteurs concernés par les marnières étant inconstructibles.

• Marnière dont la présence est certaine : à défaut de présentation d’une étude

faite par un organisme qualifié, qui précisera si le projet envisagé présente ou non un risque pour les biens et les personnes, il sera refusé en application de l’article R 111-2 du Code de l’urbanisme. Cette prescription ne concernera pas les projets d’extensions mesurées et autres annexes.

• Présomption de cavités souterraines : dans les secteurs où la présence de

cavités souterraines est suspectée et indiquée au plan de recensement des indices de ces cavités, il est rappelé que le pétitionnaire devra s’assurer que le terrain pourra supporter sans dommage les constructions et installations projetées.

Petit patrimoine

Les éléments ou parties d’éléments – bâtis ou naturels, recensés au titre de l’article L.123-1- 5§7 du Code de l’urbanisme, repérés au document graphique du règlement et à l’annexe « Inventaire du patrimoine », ne peuvent être transformés ou détruits sans autorisation (régime de la déclaration préalable).




ARTICLE UB 3 : ACCES ET VOIRIE

• Accès



• Voirie


Les voies en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent y faire demi-tour, dès lors que l’importance du secteur ainsi desservi le justifie : leur largeur utile ne sera pas inférieure à 3,50 mètres.

Les groupes de plus de deux garages doivent présenter un accès unique sur une même voie publique.

ARTICLE UB 4 : DESSERTE PAR LES RESEAUX

• Eau potable


• Assainissement



Eaux usées



− En cas d’impossibilité technique de raccordement, d’insuffisance ou d’absence de

réseau public d’assainissement, toute les eaux usées doivent être dirigées vers des dispositifs de traitement non collectifs conformes aux prescriptions en vigueur sur la commune.

Ces dispositifs doivent être conçus de telle sorte qu’ils puissent être raccordés ultérieurement au réseau public.


Eaux pluviales



− Les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales et

éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété, sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain. Le débit de fuite des ouvrages de régulation est limité à 0,7 l/s/hectare imperméabilisé pour une pluie d’occurrence cinquantennale.




ARTICLE UB 5 : SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS

Sauf raccordement au réseau collectif, pour application des dispositions de l’article R-123-9 §5 du Code de l’urbanisme, la superficie des parcelles doit être suffisante pour permettre la réalisation d’un dispositif d’assainissement non collectif réglementaire adapté au nombre d’équivalent-habitant développé par le projet.

ARTICLE UB 6 : IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES.

• Les constructions doivent être implantées :

− soit en retrait de l’alignement, de trois mètres au moins.

− soit à l’alignement lorsqu’il existe déjà des constructions implantées à l’alignement sur les terrains voisins.


• Pour les constructions existantes ne respectant pas les règles d’implantation par rapport aux voies et emprises publiques (ou à la limite d’emprise des voies privées ouvertes à la circulation publique), l’adaptation, la réfection ou l’extension de ces constructions sont autorisées à condition qu’elles se réalisent dans le prolongement de l’existant et qu’elles n’aient pas pour effet de réduire les marges de recul existantes.


ARTICLE UB 7 : IMPLANTATIONS DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES

• Les constructions sur rue (concernées par les dispositions de l’article UB 6) doivent être implantées sur au moins une des limites séparatives joignant l’alignement : en cas de retrait, la marge de recul à réserver par rapport à la limite de propriété, doit être égale à 3 mètres au moins.

• Pour les constructions en arrière de terrain (non concernées par les dispositions de l’article UB 6), la construction projetée doit être implantée en retrait des limites séparatives de 3 mètres au moins.

Toutefois, une implantation sur la limite séparative est autorisée dans les cas suivants :

* soit la construction projetée s’adosse à une construction existante en bon état et de gabarit comparable, elle-même édifiée en limite séparative,

* soit sont édifiés simultanément des bâtiments jointifs de gabarits comparables

* soit sa hauteur totale n’excède pas 3,50 m et la longueur édifiée en limite(s) séparative(s) n’excède pas 10 mètres.

• Pour les constructions existantes ne respectant pas les règles d’implantation par rapport aux limites séparatives, l’adaptation, la réfection ou l’extension de ces constructions sont autorisées à condition qu’elles se réalisent dans le prolongement de l’existant, qu’elles n’aient pas pour effet de réduire la marge de recul existante.

ARTICLE UB 8 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE

Non réglementé.

ARTICLE UB 9 : EMPRISE AU SOL

L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 50% de la surface du terrain.

ARTICLE UB 10 : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS

− La hauteur totale des constructions ne doit pas excéder R+2+C (un seul niveau de combles) et 12 mètres.

ARTICLE UB 11 : ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS

Conformément à l’article R.111-21 du Code de l’Urbanisme, tout projet peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions particulières si les constructions concernées, par leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

La restauration et la réhabilitation des constructions anciennes seront conduites dans le respect de l’architecture de ces constructions, notamment la modénature des constructions


sera préservée : les bandeaux, les corniches, les souches de cheminées, les appareillages de briques ou de pierres seront conservés dans leur état primitif ou restaurés avec des matériaux de même aspect ; les lucarnes existantes ne pourront pas être supprimées.



• Adaptation au sol

L’adaptation au sol doit être particulièrement étudiée pour chaque projet. Les buttes artificielles dissimulant le soubassement des constructions sont interdites et les constructions doivent être adaptées à la topographie originelle du sol et non le sol aux constructions. Sur les terrains plats et en règle générale, sauf impossibilité technique ou parti architectural affirmé (exemple : utilisation des demi-niveaux) l’altimétrie du plancher bas du rez-de-chaussée doit être comprise entre 0,20 mètre et 0,60 mètre au-dessus du niveau de la chaussée mesuré à l’axe de la construction.

• Insertion dans l’environnement

− Les constructions neuves doivent présenter un aspect « relationnel » direct avec les immeubles environnants.

− Les éléments de raccordement avec les édifices voisins tiennent compte de la

modénature des égouts de toiture, de l’altitude des étages (continuité des bandeaux de façade ; altitude des ouvertures…).

• Couvertures

Toitures en pente

− La règle générale est le toit à deux pentes. Les pentes de toitures doivent avoir une

inclinaison compatible avec le matériau de couverture retenu et être comprises entre 40 et 45 degrés pour les corps de bâtiments principaux, à partir de 30 degrés pour les abris et annexes de jardins et annexes d’habitation.

− Le matériau de couverture est unique pour les corps d’un même ensemble. Les

matériaux autorisés sont les tuiles plates de pays (tuiles de réemploi conseillées), brunies dans la masse ou ardoises naturelles ou artificielles de modèle rectangulaire.

− Les toitures mono-pentes, de pente supérieure à 25° sont autorisées sur les extensions et annexes non visibles depuis l’espace public.

Toitures terrasses

Elles sont acceptées pour le tiers des surfaces de toitures mesurées en projection horizontale.

Ouvertures

− L’éclairement des combles peut être assuré dans le cas de toiture classique à 2

pentes par des ouvrages en lucarnes et des châssis de toit, mais il est préférable d’envisager l’ouverture d’une fenêtre dans le mur pignon.

− La disposition des lucarnes doit être composée avec les autres ouvertures des étages inférieurs.


− L’éclairement des combles peut être assuré par des verrières contenues dans le plan des versants type « châssis de toit ».

− A proscrire :

∗ L’emploi des tôles métalliques brute (non laquées) et de tout matériau de couleur claire et brillant.

∗ La démolition des lucarnes et des souches des cheminées anciennes.

• Façades

Si les façades sont réalisées en maçonnerie traditionnelle, celles-ci seront réalisées ou recouvertes de briques pour les trois quarts au minimum de la surface des parties pleines. Les parties recouvertes d’un enduit recevront une finition grattée.

− Sont recommandées :

∗ La brique d’aspect brique de pays, de couleur unie : rouge, rouge rosé.

∗ La pierre.

∗ Les colombages à pans de bois peints ou non + remplissage entre les pans de bois en enduits.

∗ Dans le cas de colombage peint, les tons seront de préférence marron normand ou pastel lavande, bleu-gris, vert-de-gris…

∗ Les enduits plats d’un ton sable, beige, bistre, coquille d’œuf, lissés ou grattés.

− Les façades latérales et postérieures doivent être traitées avec le même soin que les façades principales.

− A proscrire :

∗ La brique enduite ou peinte, la brique jaune flambée ou « léopard », les revêtements en ciment gris, les imitations de matériaux.

∗ Les tons trop vifs sur la totalité de la façade, qui par contre sont autorisés sur les portes d’entrée.

∗ Les enduits trop clairs du type blanc signalisation, blanc pur, blanc trafic, blanc perle.

∗ Les matériaux ne représentant pas en eux même un aspect d’une qualité suffisante tels que le parpaing traditionnel non recouvert d’enduit, les enduits « type tyrolien ».

− Sont tolérées :

∗ L’utilisation et la mise en œuvre d’autres matériaux tels que le béton apparent

(dont la mise en œuvre permet d’être laissé brut), le bois peint et le métal, si ces éléments rentrent dans une construction d’un apport architectural significatif.

Menuiseries

− La couleur des menuiseries extérieures en bois (fenêtres, volets) doit s’harmoniser

avec les couleurs des matériaux en façade en adoptant un coloris beige, gris clair, blanc cassé, pastel, gris colorés ou couleur bois.

− Les menuiseries en PVC sont autorisées à condition qu’elles aient sensiblement la

même largeur que des menuiseries en bois et qu’elles adoptent un ton clair (ex : beige clair, gris, gris clair). Les volets à battants en PVC sont interdits, mais les


persiennes sont tolérées. Sont autorisés les volets roulants en PVC si leur coffre est invisible.

• Vérandas et verrières

− Le volume de cette extension doit être pensé en fonction du volume principal de la

construction sur laquelle elle se greffe et les profilés de toiture et de mur correspondants.

Pour la couverture, on admet une toiture en matériau fumé ou transparent, à l’exclusion du polycarbonate blanc opale.

• Clôtures :

− Les clôtures ne doivent pas excéder une hauteur de 2,50 mètres. Toutefois, des

clôtures spécifiques d’une hauteur supérieure peuvent être autorisées pour des motifs particuliers de sécurité (exemple : dispositif pare-ballon…)

− Les clôtures sur voie doivent être édifiées en vue d’assurer une continuité visuelle depuis la voie.

− Sur voie et en limites séparatives, elles doivent être traitées en harmonie avec le bâtiment principal et les clôtures avoisinantes :

∗ soit de maçonnerie enduite ;

∗ soit de murs-bahuts bas d’une hauteur n’excédant pas 1/3 de la hauteur totale

surmontés d’un dispositif à claire voie (2/3 de la hauteur) de piliers plus grille métallique à barreaudage vertical simple ;

∗ soit d’une grille ou grillage doublés d’une haie vive constituée d’arbustes d’essence locale.


− Le doublage des grillages par des structures végétales de type canisse, ou par des bâches plastiques est interdit.

• Réseaux

− Télécoms – Distribution radiodiffusion – Télévision– Multimédia :

∗ Les réseaux téléphoniques sur le terrain doivent être enterrés.


∗ Les constructions autorisées doivent disposer d’un lieu adapté à la collecte sélective des ordures ménagères prévu sur le terrain.

∗ Pour les opérations d’habitat collectif, le local poubelle doit être intégré dans le bâtiment ou dans un local annexe fermé, en harmonie avec le bâtiment principal.

• Citernes

− Les citernes de gaz liquéfié, de mazout, de récupération d’eaux pluviales doivent rester non visibles de la rue.


ARTICLE UB 12 : STATIONNEMENT




1. Constructions à usage

d’habitation 2 places / logement

2. Hébergement hôtelier

0,5 place / chambre

3. Activités

Bureaux (banques…)


Commerces, services, restaurants, professions libérales


Artisanat








Etablissement d’enseignement (de formation…)

du 1er degré : 1 place / salle de classe

du 2nd degré : 2 places / salle de classe

supérieur : 4 places par tranche de 100 m² de surface de plancher

Etablissement de santé (hôpitaux, cliniques…)

1 place / 2 chambres

Résidence pour personnes âgées (maison médicalisée…)

1 place / 4 chambres




• Pour les groupes d’habitations, établissements d’activités, de commerces, garage,

équipements, les aires de stationnement et de manœuvre doivent être proportionnées aux trafics générés et permettre, en dehors des voies publiques, le stockage et l’évolution de tous les types de véhicules concernés par l’opération envisagée.




• Pour les bâtiments d’habitation collective et ceux recevant du public, une aire aménagée pour le stationnement des bicyclettes, vélomoteurs et motocyclettes doit être prévue à l’intérieur de la parcelle. Elle représente au moins :

− 1,5 % de la surface de plancher avec un minimum de 10 m².

• En cas d’impossibilité technique ou pour des motifs d’ordre architectural ou urbanistique (conservation du tissu urbain d’un îlot; respect de plantations ou d’espaces verts), le pétitionnaire peut être autorisé à :

− aménager ou réaliser des aires de stationnement dans un rayon de 200 mètres.

− acquérir des places de stationnement dans un parc privé voisin.

• A défaut de pouvoir remplir l’une ou l’autre de ces obligations, le pétitionnaire peut être tenu de verser une participation en application de l’art. L 123-1-12 du Code de l’urbanisme.

ARTICLE UB 13 : ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS

− Les plantations doivent être composées d’essences locales ou choisies parmi les espèces recommandées en annexe (Titre 6).

− Au moins 25 % de la surface totale du terrain doivent être végétalisés et plantés

d’arbres de haute tige. Ces espaces paysagers et plantés peuvent comprendre des aires de jeu, de détente et de repos mais en aucun cas les parkings, espaces de circulation automobile, dalles, terrasses ou piscines.

− Les espaces libres doivent être aménagés selon une composition soignée, adaptée à l’échelle du terrain et aux lieux environnants.

Cette composition privilégie :

∗ La contiguïté avec les espaces libres des terrains voisins, le cas échéant ;

∗ La création d’espaces libres d’une géométrie simple, aménagés d’un seul tenant, en relation avec le parti retenu pour les constructions à édifier ;

− Les parcs de stationnement de plus de 10 places à l’air libre doivent faire l’objet d’un

traitement paysager (plates-bandes engazonnées ou plantées d’arbres et d’arbustes, petites haies, massifs buissonnants…) destiné à les diviser et à les masquer depuis les voies publiques ;

− La protection des plantations existantes doit être assurée au maximum, l’abattage sans compensation par la plantation d’arbre à développement équivalent est interdit.

− Afin de ne pas accentuer l’imperméabilisation des sols, il est recommandé que les

espaces minéraux soient de préférence sablés ou traités en revêtement perméables, limitant les espaces bitumés ou enrobés.

− Les éléments de patrimoine naturel identifiés au document graphique du règlement doivent être préservés.


SECTION III : POSSIBILITÉS

D’UTILISATION DU SOL

ARTICLE UB 14 : COEFFICIENT D’OCCUPATION DES SOLS

Il n’est pas fixé de coefficient d’occupation des sols dans la zone.

Commune du Neubourg - Elaborat ion du PLU – Règlement / Zone UC – 31

ZONE UC

C’est la zone d’extension résidentielle à caractère plus ou moins dense et discontinu principalement constituée en secteurs pavillonnaires – lotis ou non. La préservation de qualités résidentielles reconnues, une intégration cohérente des opérations récentes au reste de l’agglomération et la mise en œuvre d’une mixité urbaine maîtrisée sont recherchées.




ARTICLE UC 1 : NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL INTERDITES

− L’implantation et l’extension des constructions à usage industriel, agricole, d’artisanat, d’entrepôt, de commerce, hôtelier.

− Les dépôts et décharge de toute nature.




− Le stationnement des caravanes et des habitations légères de loisirs à usage de résidence principale ou d’annexe à l’habitation et les mobil-home.

ARTICLE UC 2 : NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL ADMISES SOUS CONDITIONS

Toute utilisation du sol est autorisée, sous réserve des interdictions définies à l’article 1 et des conditions énoncées ci-dessous.

− L’implantation ou l’extension des constructions à usage d’habitation sous réserve

que les opérations ayant pour effet de créer 10 logements ou plus comportent au moins 25% de logements sociaux au sens de l’article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (article L.123-1-5§16 du Code de l’urbanisme).

− L’implantation ou l’extension des constructions à usage de stationnement, de

bureaux, dans la mesure où elles sont jugées compatibles avec le voisinage du point de vue de l’environnement et des nuisances pouvant être générées lors de leur exploitation.

− Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt


− Les affouillements et les exhaussements de sol, à condition qu’ils soient directement

liés aux travaux de construction autorisés, aux travaux de voirie ou aux aménagements paysagers des espaces libres.


*

* *

PROTECTION – RISQUES ET NUISANCES

Archéologie


Nuisances sonores des infrastructures terrestres

Dans le couloir de présomption de nuisances sonores repéré à l’annexe « classement sonore des infrastructures terrestres », les constructions doivent respecter les normes d’isolation acoustique conformes à la réglementation en vigueur.

Risque d’inondation pluviale

Pour maîtriser ou réduire l’impact des eaux pluviales dans le milieu naturel, les projets de construction doivent mettre en œuvre des mesures pour écrêter les volumes et débits d’eaux pluviales rejetés et permettre leur résorption à l’intérieur de la propriété, suivant les prescriptions de la collectivité.

Marnières et Carrières

Par référence aux risques liés à la stabilité de certains sols notamment dans les secteurs repérés à « l’Inventaire des vides et indices de vides sur le territoire communal » annexé au présent document, l’attention des pétitionnaires peut être attirée sur l’opportunité d’une étude de vérification préalable des caractéristiques géotechniques du sol au point de vue de la stabilité, faite à leur initiative et sous leur responsabilité : certains secteurs concernés par les marnières étant inconstructibles.

• Marnière dont la présence est certaine : à défaut de présentation d’une étude

faite par un organisme qualifié, qui précisera si le projet envisagé présente ou non un risque pour les biens et les personnes, il sera refusé en application de l’article R 111-2 du Code de l’urbanisme. Cette prescription ne concernera pas les projets d’extensions mesurées et autres annexes.

• Présomption de cavités souterraines : dans les secteurs où la présence de

cavités souterraines est suspectée et indiquée au plan de recensement des indices de ces cavités, il est rappelé que le pétitionnaire devra s’assurer que le terrain pourra supporter sans dommage les constructions et installations projetées.

Petit patrimoine

Les éléments ou parties d’éléments – bâtis ou naturels, recensés au titre de l’article L.123-1- 5§7 du Code de l’urbanisme, repérés au document graphique du règlement et à l’annexe « Inventaire du patrimoine », ne peuvent être transformés ou détruits sans autorisation (régime de la déclaration préalable).




ARTICLE UC 3 : ACCES ET VOIRIE

• Accès



• Voirie


Les voies en impasse doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules puissent y faire demi-tour, dès lors que l’importance du secteur ainsi desservi le justifie : leur largeur utile ne sera pas inférieur à 3,50 mètres.

Les groupes de plus de 2 garages doivent présenter un accès unique sur une même voie publique.

ARTICLE UC 4 : DESSERTE PAR LES RESEAUX

• Eau potable


• Assainissement



Eaux usées



− En cas d’impossibilité technique de raccordement, d’insuffisance ou d’absence de

réseau public d’assainissement, toute les eaux usées doivent être dirigées vers des dispositifs de traitement non collectifs conformes aux prescriptions en vigueur sur la commune.

− Ces dispositifs doivent être conçus de telle sorte qu’ils puissent être raccordés ultérieurement au réseau public.


Eaux pluviales

Les aménagements réalisés sur un terrain ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales (article 640 et 641 du Code Civil).



− Les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales et ceux

visant à la limitation des débits évacués de la propriété, sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l’opération et au terrain. Le débit de fuite des ouvrages de régulation est limité à 1,2 l/s/hectare imperméabilisé pour une pluie d’occurrence cinquantennale.




ARTICLE UC 5 : SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS

Sauf raccordement au réseau collectif, pour application des dispositions de l’article R-123-9 §5 du Code de l’urbanisme, la superficie de la parcelle doit être suffisante pour permettre la réalisation d’un dispositif d’assainissement non collectif réglementaire, adapté au nombre d’équivalent-habitant développé par le projet.

ARTICLE UC 6 : IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES

• Les constructions doivent être implantées en retrait de l’alignement de 3 mètres au moins. Des éléments s’incorporant au bâtiment principal (emmarchements, rampes, auvents…) et les locaux pour la collecte des déchets sont admis dans la marge de recul.

• Les constructions peuvent être implantées à l’alignement, lorsqu’il existe déjà des

constructions à l’alignement sur des terrains voisins (continuité bâtie).


• Pour les constructions existantes ne respectant pas les règles d’implantation par rapport aux voies et emprises publiques ou à la limite d’emprise des voies privées, l’adaptation, la réfection ou l’extension de ces constructions sont autorisées à condition qu’elles se réalisent dans le prolongement de l’existant et qu’elles n’aient pas pour effet de réduire les marges de recul existantes.


ARTICLE UC 7 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES

• Les constructions doivent être implantées en retrait des limites séparatives.

− La marge de recul à réserver par rapport à la limite de propriété doit être égale à 3 mètres au moins.

• Toutefois, une implantation en limite séparative est autorisée, dans les cas suivants :

− soit la construction projetée s’adosse à une construction existante en bon état et de gabarit comparable elle-même édifiée en limite séparative,

− soit sont édifiés simultanément des bâtiments jointifs de gabarit comparable,

− soit leur hauteur totale n’excède pas 3,50 m et la longueur édifiée en limite(s) séparative(s) n’excède pas 10 m.

• Pour les constructions existantes ne respectant pas les règles d’implantation par rapport aux limites séparatives, l’adaptation, la réfection ou l’extension de ces constructions sont autorisées à condition qu’elles se réalisent dans le prolongement de l’existant, qu’elles n’aient pas pour effet de réduire la distance existante et qu’elles respectent les dispositions du présent article en cas de présence de baies en façade.

ARTICLE UC 8 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE

Non réglementé.

ARTICLE UC 9 : EMPRISE AU SOL

L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à 35% de la surface du terrain.

ARTICLE UC 10 : HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS

La hauteur des constructions ne doit pas excéder R+1+C (un seul niveau de combles) et 10 mètres.

ARTICLE UC 11 : ASPECT EXTERIEUR

Conformément à l’article R.111-21 du Code de l’Urbanisme, tout projet peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions particulières si les constructions concernées, par leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.




• Adaptation au sol

L’adaptation au sol doit être particulièrement étudiée pour chaque projet. Les buttes artificielles dissimulant le soubassement des constructions sont interdites et les constructions doivent être adaptées à la topographie originelle du sol et non le sol aux constructions. Sur les terrains plats et en règle générale, sauf impossibilité technique ou parti architectural affirmé (exemple : utilisation des demi-niveaux) l’altimétrie du plancher bas du rez-de-chaussée doit être comprise entre 0,20 mètre et 0,60 mètre au-dessus du niveau de la chaussée mesuré à l’axe de la construction.

• Couvertures

Toitures en pente

− La règle générale est le toit à deux pentes. Les pentes de toitures doivent avoir une

inclinaison compatible avec le matériau de couverture retenu et être comprises entre 40 et 45 degrés pour les corps de bâtiments principaux, à partir de 30 degrés pour les abris et annexes de jardins et annexes d’habitation.

− Le matériau de couverture est unique pour les corps d’un même ensemble. Les

matériaux autorisés sont les tuiles plates de pays (tuiles de réemploi conseillées), brunies dans la masse ou ardoises naturelles ou artificielles de modèle rectangulaire.

− Les toitures mono-pentes, de pente supérieure à 25° sont autorisées sur les extensions et annexes non visibles depuis l’espace public.

Toitures terrasses

Elles sont acceptées à condition d’être justifiées par leur apport dans un projet architectural contemporain significatif (végétalisation, performance énergétique du bâtiment, récupération d’eaux pluviales…).

Ouvertures

− L’éclairement des combles peut être assuré dans le cas de toiture classique à 2

pentes par des ouvrages en lucarnes et des châssis de toit, mais il est préférable d’envisager l’ouverture d’une fenêtre dans le mur pignon.

− La disposition des lucarnes doit être composée avec les autres ouvertures des étages inférieurs.

− L’éclairement des combles peut être assuré par des verrières contenues dans le plan des versants type « châssis de toit ».

− A proscrire :

∗ L’emploi des tôles métalliques brutes (non laquées) et de tout matériau de couleur claire et brillant.

• Façades

Les façades latérales et postérieures doivent être traitées avec le même soin que les façades principales.

− Sont recommandées :

∗ La brique d’aspect brique de pays, de couleur unie : rouge, rouge rosé.

∗ La pierre.

∗ Les colombages à pans de bois peints ou non + remplissage entre les pans de bois en enduits.


∗ Dans le cas de colombage peint, les tons sont de préférence marron normand ou pastel lavande, bleu-gris, vert-de-gris…

∗ Les enduits plats d’un ton sable, beige, bistre, coquille d’œuf, lissés ou grattés.

− A proscrire :

∗ La brique enduite ou peinte, la brique jaune flambée ou « léopard », les revêtements en ciment gris, les imitations de matériaux.

∗ Les tons trop vifs sur la totalité de la façade, qui par contre sont autorisés sur les portes d’entrée.

∗ Les enduits trop clairs du type blanc signalisation, blanc pur, blanc trafic, blanc perle.

∗ Les matériaux ne représentant pas en eux même un aspect d’une qualité suffisante tels que le parpaing traditionnel non recouvert d’enduit, les enduits « type tyrolien ».

− Sont tolérées :

∗ L’utilisation et la mise en œuvre d’autre matériaux tels que le béton apparent

(dont la mise en œuvre permet d’être laissé brut), le bois peint et le métal, si ces éléments rentrent dans une construction d’un apport architectural significatif.

Menuiseries

− La couleur des menuiseries extérieures en bois (fenêtres, volets) doit s’harmoniser

avec les couleurs des matériaux en façade en adoptant un coloris beige, gris clair, blanc cassé, pastel, gris colorés ou couleur bois.

− Les menuiseries en PVC sont autorisées à condition qu’elles aient sensiblement la

même largeur que des menuiseries en bois et qu’elles adoptent un ton clair (ex : beige clair, gris, gris clair). Les volets à battants en PVC sont interdits, mais les persiennes sont tolérées. Sont autorisés les volets roulants en PVC si leur coffre est invisible.

• Vérandas et verrières

− Le volume de cette extension doit être pensé en fonction du volume principal de la

construction sur laquelle elle se greffe et les profilés de toiture et de mur correspondants.

Pour la couverture, on admet une toiture en matériau fumé ou transparent, à l’exclusion du polycarbonate blanc opale.

• Clôtures :

− Les clôtures ne doivent pas excéder une hauteur de 2,50 mètres. Toutefois, des clôtures spécifiques d’une hauteur supérieure peuvent être autorisées pour des motifs particuliers de sécurité (exemple : dispositif pare-ballon…)

− Les clôtures sur voie doivent être le cas échéant, édifiées en vue d’assurer une continuité visuelle depuis la voie.

− Sur voie et en limites séparatives, elles doivent être traitées en harmonie avec le bâtiment principal et les clôtures avoisinantes :

∗ soit de maçonnerie enduite ;


∗ soit de murs-bahuts bas d’une hauteur n’excédant pas 1/3 de la hauteur totale surmontés d’un dispositif à claire voie (2/3 de la hauteur) de piliers plus grille métallique à barreaudage vertical simple ;

∗ soit d’une grille ou grillage doublés d’une haie vive constituée d’arbustes d’essence locale.


− Le doublage des grillages par des structures végétales de type canisse, ou par des bâches plastiques est interdit.

• Réseaux

− Télécoms – Distribution radiodiffusion – Télévision– Multimédia :

∗ Les réseaux téléphoniques sur le terrain doivent être enterrés.


∗ Les constructions autorisées doivent disposer d’un lieu adapté à la collecte sélective des ordures ménagères prévu sur le terrain.

∗ Pour les opérations d’habitat collectif, le local poubelle doit être intégré dans le bâtiment ou dans un local annexe fermé, en harmonie avec le bâtiment principal.

• Citernes

− Les citernes de gaz liquéfié, de mazout, de récupération d’eaux pluviales doivent rester non visibles de la rue.


ARTICLE UC 12 : STATIONNEMENT




1. Constructions à usage

d’habitation

2 places / logement

Logement social

1 place / logement










• Les aires de stationnement et de manœuvre doivent être proportionnées aux trafics

générés et permettre, en dehors des voies, le stockage et l’évolution de tous les types de véhicules concernés par l’opération envisagée.



• Pour les bâtiments d’habitation collective et recevant du public, une aire aménagée pour le stationnement des bicyclettes, vélomoteurs et motocyclettes doit être prévue à l’intérieur de la parcelle. Elle représente au moins :

− 1,5% de la surface de plancher avec un minimum de 10 m².


ARTICLE UC 13 : ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS

− Les plantations doivent être composées d’essences locales ou choisies parmi les espèces recommandées en annexe (Titre 6).

− Au moins 45% de la surface totale du terrain doivent être développés en pleine terre et traités en espaces paysagers et plantés d’arbres de haute tige.

− Ces espaces libres doivent être aménagés selon une composition soignée, adaptée à l’échelle du terrain et aux lieux environnants.

− Cette composition doit privilégier :

* La continuité avec les espaces libres des terrains voisins ;

* La création d’espaces libres d’une géométrie simple, aménagés d’un seul tenant, en relation avec le parti retenu pour les constructions à édifie

27 LE NEUBOURG PLU RGL APPRO · 2019. 10. 25. · Commune du Neubourg – Elaboration du PLU –...

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