2018 Note de synthèse - L'Union sociale pour l'habitat · NOTE DE SYNTHÈSE – Résultats de...

Note de synthèse Résultats de l’Observatoire

des charges locatives 2016

Direction de la Maîtrise d’ouvrage et des Politiques

patrimoniales

AOÛT

2018

CONTRIBUTIONS

Ce travail a été piloté par Pierre Frick, Adjoint au directeur, Cécile Chopard, Responsable du département Poli-tiques Patrimoniales, Direction de la Maîtrise d’ouvrage et des Politiques patrimoniales.

CONTACTS

L’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT Pierre Frick [email protected] 06 76 45 76 62 Cécile Chopard [email protected] 01 40 75 52 82

HABITAT ET TERRITOIRES CONSEIL Nadia Montaner [email protected] 04 78 77 01 03 Marine Portier [email protected] 04 78 77 01 26 Benjamin Durr [email protected] 04 78 77 01 27

mailto:[email protected]






SO

MM

AIR

E

1/ Un niveau global de charges locatives

qui se stabilise enfin .............................. 4

2/ Le poste Chauffage et ECS ................ 6

2.1 Une tendance de long terme à la maîtrise des niveaux de charges ........................................................ 6

3/ Le poste Eau ..................................... 12

3.1 Une augmentation toujours continue des dépenses ..................................................................................... 12 3.2 Dont la principale explication est l’évolution du tarif de l’eau ........................................................................ 13 3.3 L’évolution des modes de gestion .......................... 13 3.4 Le poste Entretien ménager / elimination des rejets ..................................................................................... 14 3.5 Le poste Entretien des espaces verts ..................... 15

4/ Le poste ascenseur .......................... 16

5/ Le poste Electricité des usages

communs .............................................. 17

6/ Le poste « taxes récupérables » ..... 18

7/ Annexes ............................................ 19

1/ UN NIVEAU GLOBAL DE CHARGES LOCATIVES QUI SE STABILISE ENFIN

NOTE DE SYNTHÈSE – Résultats de l’Observatoire des Charges Locatives 2016 − AOÛT 2018 4

1/ Un niveau global de charges locatives qui se stabilise enfin

Suite à une longue période de hausse entre 2000 et 2012, la stabilité des coûts de charges observée depuis 2012 se confirme. En euros constants, l’économie de charges représente 14% entre 1984 et 2016. Les dépenses totales de charges locatives, pour la typologie principale de résidences1, s’établissent à 27,5€ TTC / m²SHAB en 2016, soit 1 775€ TTC pour un logement moyen de 65 m².

1 Résidences collectives, à gestion collective des principaux postes de charges (chauffage, ECS, eau, entretien ménager, ascenseur)



Réparti plus équitablement entre les différents postes de charges

La ventilation des dépenses par postes de charges en 2016 reste similaire à l’année précédente. Depuis quelques années, près de 90% de la dépense de charges se concentre sur les 4 principaux postes : chauffage/ECS, eau, entretien ménager et taxes récupérables. Sur le long terme, il est à noter la réduction très importante des charges chauffages/ECS et la croissance très forte des charges d'’au et taxes récupérables.



2/ Le poste Chauffage et ECS

2.1 UNE TENDANCE DE LONG TERME A LA MAITRISE DES NIVEAUX DE CHARGES

Les dépenses totales du poste chauffage-ECS2 s’établissent à 9,3€ TTC/m²SHAB, soit 604€ TTC pour un logement moyen de 65 m²SHAB. Ces dépenses se composent des dépenses de fourniture (P1), d’entretien relevé des compteurs si elles existent et d’entretien des équipements (P2). Les dépenses de fourniture représentent plus de 85% de la facture.

La courbe de tendance montre une baisse importante des dépenses jusqu’à la fin de année 1990 qui résulte notamment d’une conversion massive des énergies vers le gaz naturel, bénéficiant, jusqu’au début des années 2000, de tarifs bas et peu fluctuants. Depuis un pic observé en 2013 corrélé au prix du gaz, les dépenses se sont stabilisées et oscillent autour d’une valeur moyenne située à 10 €/m²SHAB (9,3 €/m²SHAB en 2016 à comparer aux 9,8 € en 2015).

2 Echantillon chaufferies collectives, ECS collectives, zone climatique H1



Historique des tarifs réglementés de vente de gaz naturel d’ENGIE hors taxes en euros constants Période janvier 2008 – décembre 2016

Source : CRE

Si la diminution des dépenses observée en 2016 a pu être facilitée par une baisse des tarifs de l’énergie, il faut noter que sur le long terme ces tarifs évoluent à la hausse. Le suivi des niveaux de consommation du parc locatif social montre l’effort engagé sur le patrimoine pour contrebalancer l’augmentation des tarifs de l’énergie : travaux d’amélioration de la performance énergétique sur le patrimoine existant, et développement d’une offre neuve économe en énergie.



Le niveau médian de consommation (chauffage + ECS) a légèrement diminué en zone climatique H1, atteignant 145 kWh/m²SHAB/an, et légèrement augmenté en zones climatiques H2 et H3, pour atteindre 139 kWh/m²SHAB/an en 2016. Les consommations baissent régulièrement depuis 1982, en raison de la modernisation des équipements de production et de distribution, de la réhabilitation ou de la démolition des patrimoines les moins performants et des niveaux de performance de la construction neuve.



L’écart existant entre les consommations en secteur climatique H1 et les secteurs climatiques H2/H3 tend à se resserrer : les deux courbes se rapprochent au fil des années. L’amélioration globale de la performance énergétique du parc de logements se traduit par un effet moins marqué des zones géographiques sur la dépense énergétique.

Couverture géographique de la sectorisation climatique



L’analyse comparée des courbes de tendance permet d’observer une inflexion plus importante des courbes de consommations d’énergie par rapport à celle des DJU (Degrés Jours Unifiés : effet rigueur climatique). La politique d’amélioration patrimoniale des organismes HLM joue bien un rôle prépondérant dans la baisse des consommations, supérieur à l’économie générée par le réchauffement climatique.



Depuis 2008, la répartition par classes de dépenses énergétiques des résidences qui constituent les différents échantillons annuels évolue. Progressivement la part des résidences classées dans les catégories ABC dépasse la part des résidences en EFG.

Le croisement de l’information « étiquette énergétique » des résidences, avec les niveaux de consommation et de dépense sur le poste chauffage montre bien une corrélation. A l’échelle de l’échantillon étudié les consommations sont plus que doublées entre les classes de bâtiments énergétiques A et E/F.



3/ Le poste Eau

3.1 UNE AUGMENTATION TOUJOURS CONTINUE DES DEPENSES

Le poste « eau » se compose de plusieurs éléments : la fourniture, le comptage de l’eau chaude et eau froide et l’entretien de robinetterie. L’observation des niveaux de charges depuis 1982 montre une tendance constante à l’augmentation des dépenses. En euros constants, le coût total du poste eau a augmenté de +146% (en facturation collective, toute production d’ECS), passant de 2,3€TTC/m²SHAB/an à 5,7€TTC/m²SAHB/an en 2016. On observe une diminution des volumes consommés sur ces trois dernières années, cependant l’analyse tendantielle montre une stabilité du volume d’eau consommé par logement depuis plus de trente ans. La diminution est donc toute relative et à confirmer. En facturation collective, toute production d’ECS, le volume d’eau consommé en 2016 est de 1,3m3/m²SHAB/an, soit 84€ TTC pour un logement moyen de 65 m² SHAB.

La généralisation de l’entretien de robinetterie, la mise en place de la télérelève, les habitudes de consommation et la sensibilisation des locataires sont autant de facteurs facilitant les économies d’eau. Il est cependant difficile de quantifier leurs impacts.



3.2 DONT LA PRINCIPALE EXPLICATION EST L’EVOLUTION DU TARIF DE L’EAU

Entre 2009 et 2016, le prix au m3 a augmenté de 0,31 € pour les résidences en facturation et production collective ECS, et de 0,50 € pour les résidences en facturation collectives et production individuelle de l’ECS. Les marges de manoeuvre à disposition des organismes sont faibles, le coût de l’eau étant composé d’une part fixe importante (distribution : 39%, assainissement : 39%, redevance et taxes : 22% - source www.eaudefrance.fr).

Au national, prix au m3 :

3.3 L’EVOLUTION DES MODES DE GESTION

Une facturation toujours majoritairement collective sur l’ensemble du patrimoine

résultats en médiane pondérée

L’individualisation vise à transférer la gestion de la facturation des dépenses de fourniture d’eau au distributeur. Un contrat est donc passé directement par le locataire auprès du distributeur. La facturation mixte peut viser les résidences composées de certains logements en facturation collective et d’autres en facturation individuelle mais également des résidences pour lesquelles l’eau froide est facturée individuellement et l’eau chaude collectivement.



L’observation des modes de gestion sur les dernières années montre une diminution progressive de la facturation collective de l’eau sur le patrimoine locatif social, effet d’une part de la Loi SRU ouvrant la possibilité à l’individualisation et d’autre part aux choix de gestion définis lors des nouvelles constructions.

3.4 LE POSTE ENTRETIEN MENAGER / ELIMINATION DES REJETS

La tendance de long terme montre une augmentation des dépenses de 69% en euros constants entre 1982 et 2016. Cependant les dépenses sont plutôt stables depuis la reprise des observations en 2007, oscillant autour de 4€/m²SHAB/an depuis 2011. En 2016, le niveau de dépense est de 4,6€/m²SHAB/an soit 303€ TTC pour un logement moyen de 65 m²SHAB.

Mode de gestion Logements concernés

Médiane €TTC/m²SHAB

Dépense pour un logement

de 65 m2

A la fois personnel de proximité et entreprise 55% 5,1 338€

Uniquement personnel de proximité 21% 4,7 313€

Uniquement entreprise extérieure 26% 3,2 211€

Sur les modes de gestion, de nouveaux modèles de gardiennage tendent à se développer en réponse aux besoins des territoires, des locataires et à l’exigence économique. Au modèle traditionnel de « gardien logé en charge de tâches administratives et d’entretien », largement déployé sur les grands ensembles immobiliers, des formes de pré-sence sur site variées coexistent aujourd’hui. Ces modèles reposent sur la spécialisation de profils (le gardien « vitrine du bailleur », le gardien « clef d’entrée de la relation client », …) et s’accompagnent parfois d’une externalisation des tâches récupérables. Face aux différents modèles, l’enjeu est de trouver un équilibre entre performance économique, présence de proxi-mité, qualité de service et spécificité du patrimoine.



3.5 LE POSTE ENTRETIEN DES ESPACES VERTS

Depuis 2007 les dépenses d’entretien des espaces verts restent stables entre 0,6 à 0,8€TTC/m²SHAB soit une dé-pense d’environ 46€ TTC pour un logement moyen de 65 m²SHAB. En euros constants, on observe une diminution des dépenses par rapport au niveau de charges des années 70-90 liée à une meilleure maitrise des contrats et une régularisation des limites foncières (emprises des prestations).



4/ Le poste ascenseur

En 2016, 51% des logements sont concernés par le poste entretien des ascenseurs (sur les échantillons observés ce taux varie entre 49% et 55% depuis 2009) : il représente 2% de l’ensemble des 7 postes de charges récupérables en résidences collectives – facturation collective. Les dépenses récupérables liées à l’entretien des ascenseurs ont diminué de 45% entre 1982 et 2016 en euros constants. En 2016, la dépense s’élève à 0,54€/m²SHAB/an, soit 36€TTC pour un logement de 65 m²SHAB. Cette baisse s’explique par la modernisation des équipements et/ou l’optimisation des contrats.



5/ Le poste Electricité des usages communs

Deux tendances se détachent du suivi de ce poste de charges. Une tendance globale à la baisse des dépenses sur la longue période 1982-2015 (baisse de 20% en euros constants). Une tendance plus récente à la hausse du coût depuis le début des années 2000, notamment due à un effet tarif. Depuis 2000, la dépense relative à l’électricité des usages communs est ainsi passée de 0,6€/m²SHAB/an à 1,23€/m²SHAB/an.

Electricité des usages communs 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Dépenses - €TTC/m²SHAB 0,99 1 1,06 1,2 1,17 1,23 1,22

Consommations – kWh/m²SHAB 6 6,4 6,9 7,8 7,7 7 8,54

Abonnement théorique 0,14 0,14 0,14 0,15 0,16 0,17 0,16

On constate une hausse régulière du niveau des dépenses depuis 2010 : +2,54kWh/m²SHAB, principalement dû à une augmentation de la consommation d’énergie. Cependant en calculant un abonnement théorique (tarifs recalculés fourniture/consommation), il apparaît des marges de manœuvre pour optimiser cette dépense. Les organismes Hlm disposent de leviers d’optimisation sur ce poste de charges, le principal visant l’adéquation entre les besoins des différents sites et les puissances souscrites. Une autre démarche vise le passage en offre de marché. Des gains sont possibles mais non assurés, notamment si un changement puissance ou de dispositif de comptage est nécessaire. Pour information, le switch entre offre de marché et tarif réglementé est possible pour les puissances inférieures à 36 kVA – la majorité des cas présents sur le patrimoine des bailleurs sociaux – correspondant à l’électricité des usages communs de la résidence.



6/ Le poste « taxes récupérables »

Ce sont des coûts qui s’imposent à l’organisme Hlm et leurs locataires car les taux de taxes sont fixés par les collec-tivités locales. Ces dépenses ne cessent de croître depuis 1982 : elles s’élèvent aujourd’hui à 2,23€/m²SHAB/an contre 0,95€/m²SHAB/an, ce qui correspond à une variation de 135% entre les deux périodes.



7/ Annexes

UN ECHANTILLON IMPORTANT , UN TAUX DE PARTICIPATION EN BAISSE

EN 2016 L’analyse 2016 se base sur la participation de 77 bailleurs, ce qui représente 25 500 résidences. Après une longue période de hausse de la participation, on observe une baisse des participants en 2016. D’une manière générale, l’observatoire connaît chaque année des départs et arrivées d’organismes participants. Cer-tains organismes participent aussi de manière aléatoire en fonction des années. Néanmoins, le volume relativement important de l’échantillon, et les redressements statistiques qui sont effectués, permettent d’assurer une bonne représentativité des données à l’échelle nationale et régionale. Il s’agit de répondre à l’enjeu de pertinence des données. Si l’échantillon sur une région est trop faible, les résultats détaillés de cette région seront gardés secrets. Cette méthodologie garantie la publication de résultats pertinents, et permet aux organismes d’observer les valeurs de références en matière de dépenses et consommations par postes de charges.

2013 2014 2015 2016

Bailleur 94 101 93 77

Résidence 27 500 34 000 35 000 25 500

Le logement social a son adresse : www.union-habitat.org

Retrouvez toutes les productions du Mouvement Hlm sur le Centre de ressources : http://ressourceshlm.union-habitat.org/ush/

http://www.union-habitat.org/

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