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Journée de prévention Responsabilité Civile

Professionnelle

Transaction

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Programme

• QCM

• Causes de mise en jeu de la RCP

• Actualité juridique

• Présentation du contrat

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1- La Loi Hoguet rend-elle obligatoire le contratd’assurance RCP ?

A. oui, en fonction du chiffre d’affairesB. oui, dans son article 49C. oui dans son article 52D. non, le contrat RCP est facultatif

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C’est l’article 49 de la Loi Hoguet qui rend obligatoire le contratRCP.

Le contrat a pour objet de couvrir les conséquences pécuniaires de la RC que les professionnels de l’immobilier peuvent encourir dans l’exercice de leurs activités professionnelles en raison des dommages subis par les tiers, y compris les clients, du fait des fautes, erreurs ou omissions, négligences.

Réponse B

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2- Le contrat d’assurance RCP garantit :

A. les dirigeants uniquementB. les dirigeants, salariés, et stagiairesC. les dirigeants et salariésD. les dirigeants, salariés, agents commerciaux et stagiaires

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Le contrat d’assurance RCP garantit les dirigeants, salariés, agents commerciaux et stagiaires.

Article 4.6 : sont assurés les préposés, salariés ou non, dans l’exercice de leurs fonctions, les stagiaires, intérimaires et bénévoles, candidats à l’embauche.

Article 12 : l’Assuré peut faire appel à des agents commerciaux dont la responsabilité personnelle est garantie par le présent contrat, exclusivement dans le cadre des activités garanties exercées pour le compte de l’Assuré, sous condition que ces agents commerciaux mandataires immobiliers soient immatriculés au registre du commerce comme leur en fait obligation l’article R134-6 du Code du Commerce.

Réponse D

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3- En l’absence de mandat, le contrat RCP a t’il vocation àintervenir ?

A. oui, si j’ai payé mes cotisationsB. oui, dès lors que j’ai commencé à rapprocher les parties C. oui, si j’ai un écrit d’une des partiesD. non, c’est exclu au titre du contrat

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En l’absence de mandat, le contrat RCP n’a pas vocation à s’appliquer.

Les dommages résultant d’activités relevant du régime de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 « Hoguet » exercées par l’assuré hors de tout mandat écrit sont expressément exclus par l’article 24.6 du contrat.

Par ailleurs, le mandat est obligatoire au titre de l’article 6 de la loi Hoguet.

Réponse D

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4- A qui dois-je adresser ma déclaration de sinistre ?

A. CGAIMB. Gras Savoye C. AllianzD. à mon avocat préféré

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Les déclarations sont à adresser directement à :

GRAS SAVOYE

DEPARTEMENT PROFESSIONS LIBERALES

2 à 8 RUE ANCELLE - BP 129

92202 NEUILLY SUR SEINE CEDEX

Tel : 01.41.43.52.91 Fax : 01.41.43.69.59

Par ailleurs, la saisine de l’avocat revient à l’Assureur RCP lequel à la direction du procès. Toute saisine préalable est interdite. Il convient de se rapprocher de Gras Savoye et d’attendre sa position y compris en cas d’assignation.

Réponse B

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Sous peine de déchéance de garantie l’assuré doit transmettre à son assureur toute réclamation dans un délai de 15 jours.

Ce délai est réduit à 48h en cas de vol.

Attention à l’application de la prescription biennale (article L114-1 Code des Assurances). Toute action dérivant du contrat d’assurance est prescrite par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

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5- Le mandat doit être :

A. rédigé en un exemplaire original conservé par l’agentB. rédigé en autant d’originaux que de partiesC. n’est pas nécessairement écritD. numérotés, enregistrés et remis en original à chaque partie

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Un mandat écrit doit être établi dont un exemplaire devra être remis à chaque partie et l’ensemble des conditions de forme doivent être respectées (article 6 de la Loi Hoguet).

Les mandats doivent être mentionnés par ordre chronologique dans un registre spécial prévu à cet effet. Un numéro est alors attribué au mandat. Dans tous les cas, ce numéro doit être reporté, non seulement sur l’exemplaire conservé à l’agence, mais également sur celui qui doit être remis au mandant à peine de nullité du mandat.

Réponse D

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Pour rappel, la Cour de cassation le 25 février 2010 a jugé en application de l’article 78 du décret de 1972 que la remise immédiate d'un des exemplaires du mandat comportant une clause d'exclusivité est une condition de validité de celui-ci.

Cet article dispose « lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conçue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant ».

La Cour exige une remise immédiate du double au mandant.

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6- Le mandat de gestion permet de délivrer un congé pour vendre ?

A. absolumentB. non, délivrer congé pour vente est un acte de disposition, L'ADB doit

avoir au préalable un pouvoir spécial écritC. cela dépend du locataireD. cela dépend du terme du bail

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La cour d’appel de Paris a rendu, le 2 mai 2002, un arrêt qui prévoit qu’à défaut de mandat spécial, un simple mandat de gestion ne permet pas de délivrer un congé pour vendre, s’agissant d’un acte de disposition.

Désormais soit le mandat de gestion intègre expressément cette mission, soit cette mission est conférée au mandataire par un acte séparé concédé par le mandant.

Réponse B

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Pour rappel, depuis une jurisprudence désormais bien établie (14 juin 1988), l’agent immobilier ne peut prétendre à ses honoraires lorsqu’il se contente de notifier un congé-vente dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989.La Cour de cassation considère en effet que le locataire et le bailleur sont en relation du fait du bail et par conséquent que l’agent immobilier n’a pas de rôle d’entremise.La Cour de cassation rajoute, dans un arrêt du 17 décembre 2008, « que toute offre de vente faisant ressortir une commission d’intermédiaire, alors qu’elle a été adressée dans le cadre du droit de préemption du locataire, doit être considérée comme nulle ».

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7- Quelque soit la réclamation, je régularise une déclaration de sinistre ?

A. absolumentB. non, si elle n’est pas chiffréeC. non, je ne déclare pas les sinistres sous franchise D. non j’attends l’assignation

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Je déclare un sinistre lorsque je fais l’objet d’une réclamation amiable ou judiciaire dès lors que ma responsabilité est recherchée.

Une lettre de menace d’un tiers sur un éventuel préjudice ne constitue pas une réclamation.

CA en Euros Franchise Minimum en

€

Franchise Maximum en

€

de 0 à 750 000 € 750 € 9000€

de 750 001 à 1 500 000€

1 500 € 16 000 €

supérieur à 1 500 000 € 3 000 € 30 000 €

Réponse C

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8- J’ai un mandat de vente honoraires charge vendeur et souhaite passer ses honoraires à la charge de l’acquéreur que j’ai trouvé :

A. je peux le faire en faisant un avenant au mandatB. je ne peux pas le faireC. je peux le faire en le précisant dans le compromisD. je dois faire signer un mandat de recherche à l’acquéreur avant la

signature du compromis

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Il est possible de le faire en faisant un avenant au mandat ou faire signer un mandat de recherche à l’acquéreur avant la signature du compromis. Cette information doit être inscrite dans le compromis.

Attention en cas d’avenant, La cour d’appel de Paris, a refusé de reconnaître le droit à honoraires de l’agent immobilier au motif que « le professionnel ne produisait par son registre des mandats à la cour et n’établissait pas que l’avenant au mandat était préalable à la signature du compromis (compromis et avenant étaient signés du même jour) ».

Réponses A – C – D

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9- Le mandat de vente permet de signer un compromis pour le compte du mandant :

A. vraiB. seulement si l’acquéreur est résident de l’union européenneC. fauxD. ça dépend des termes du mandat

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Un arrêt de la cour d’appel de Douai, 1ère Chambre, du 23 juin 2008 a été l’occasion de rappeler que « l’agent immobilier n’a pas le pouvoir de signer un compromis ou une promesse de vente pour le compte de son mandant ».

En effet, l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 exige que « lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fasse expressément mention, ce qui est rarement le cas ».

La cour d’appel considère dans cette affaire que « l’agent immobilier a commis une faute en signant une promesse, alors que son autorisation résultait non pas du mandat de vente, mais d’une lettre séparée ».

Réponse D

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10- La vente de l’appartement (bien propre de Madame)domicile du couple marié sous la séparation de biensdoit :

A. nécessairement obtenir l’accord de MonsieurB. requérir l’accord des enfants majeurs résidant sous son toitC. obtenir la seule autorisation de MadameD. avoir l’accord du juge aux affaires familiales

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Vous devez nécessairement obtenir l’accord de Monsieur.

La Cour de cassation a une nouvelle fois rappelé la portée de l’article 215 al 3 du Code civil.

Dans un arrêt du 3 mars 2010, un époux marié sous le régime de la séparation de biens, avait consenti seul une promesse de vente portant sur un immeuble dont il était propriétaire avec son épouse et surtout qui constituait le logement de la famille. L’épouse s’oppose à la réitération de la vente et les bénéficiaires de la promesse assignent donc le vendeur en indemnités. Ils sont très justement déboutés par la Cour qui considère que « la nullité de la promesse de vente privait l'acte de tout effet, y compris dans les rapports du mari avec sesautres cocontractants ».

Réponse C

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11- La loi Hoguet exige que les compromis de vente comportent une indemnité d’immobilisation de :

A. minimum 2% du prix de cessionB. maximum de 10% du prix de cessionC. pas d’indemnité d’immobilisation obligatoireD. entre 5 et 10% du prix de cession

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La loi Hoguet n’exige pas le versement d’une indemnité d’immobilisation (prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire d’une promesse).

L’usage veut que cette indemnité soit de l’ordre de 5 à 10% du prix de vente prévu au contrat mais les parties peuvent librement convenir d’un montant inférieur ou supérieur.

Il est toutefois nécessaire de ne pas prévoir un montant trop élevé. A défaut les juges estiment que son importance rend la faculté d’option du bénéficiaire illusoire.

Réponse C

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12- L’offre d’achat contresignée et acceptée des vendeurs à leur domicile doit comporter un coupon de rétractation pour démarchage ?

A. vrai, article L.121-21 du Code de la consommationB. faux, ces articles ne s’appliquent pas aux agents immobiliersC. vrai, l’offre doit forcément être signée et acceptée à l’agence

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Par un arrêt en date du 14 janvier 2010, la Cour de cassation a jugé que « ne constitue pas un acte de démarchage la transmission faite au domicile des vendeurs d'une offre d'achat par un agent immobilier auquel ceux-ci avaient précédemment confié un mandat de recherche d'acquéreurs pour le bien considéré ».

Réponse B

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Mandat et démarchage à domicile

• La Cour de cassation a depuis quelques années confirmé que la réglementation sur le démarchage à domicile (articles L. 121-21 et suivants du code de commerce) devait s’appliquer aux mandats conclus par les professionnels de l’immobilier (transaction ou gestion).

• Cette réglementation implique que le mandat comporte en son sein un formulaire détachable offrant un délai de rétractation au mandant, à peine de nullité du mandat. Dans un énième arrêt du 29 avril 2009, n° 08-08742, la cour d’appel de Paris a fermement rappelé ce principe faisant perdre tout droit à honoraires et dommages-intérêts à l’agent immobilier qui avait entrepris une action contre son mandant qui refusait de signer un compromis (malgré l’acceptation d’une offre).

• Cette réglementation ne s’applique toutefois pas à vos mandants professionnels.

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13- Une délégation (ou substitution) de mandat de vente doittoujours être écrite ?

A. oui si le vendeur est une personne moraleB. non pas nécessairementC. oui absolument, sinon ce serait contraire à la loi HoguetD. cela dépend du montant de la transaction (+/- 500 000€)

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Le mandat donné à un agent immobilier, qui doit répondre aux règles de la loi du 2 janvier 1970, est un mandat qui a un caractère personnel interdisant au mandataire de se substituer un autre mandataire, en l’absence de clause l’y autorisant dans le mandat.=> Mandat doit donc prévoir une clause de substitution ; la délégation doit être remplie et signée.

Un agent immobilier n’a droit à rémunération que s’il est en possession d’un mandat valable et ne peut réclamer paiement que dans les conditions fixées à ce mandat.

Réponse C

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14- Je suis évincé d’une vente et je veux recouvrir le montant de mes honoraires.

A. Je saisis Gras Savoye B. Je saisis la CGAIMC. Je saisis mon avocat préféréD. Je saisis ma PJ

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La protection juridique est une assurance ayant pour but de défendre les intérêts du client dans le cadre de leur vie professionnelle.

L’objectif est d’assister le client quand il subit une situation préjudiciable.

Dans ce cas, la PJ effectuera un recours amiable à l’encontre du tiers. A défaut d’accord amiable, cette dernière pourra prendre en charge les frais de procédure conformément aux barèmes figurant au contrat.

Il s’agit d’une option à souscrire en plus du contrat RCP.

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15- Je suis évincé de la vente, un bon de visite suffit à obtenir le montant de la commission prévue.

A. oui B. non, ce n’est qu’un commencement de preuveC. oui mais le juge peut toujours réduire le montant de la commissionD. non, ce n’est qu’un commencement de preuve et le juge peut

toujours réduire le montant de la commission

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Non, ce n’est qu’un commencement de preuve et le juge peut toujours réduire le montant de la commission.

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 30 avril 2009, relève que « les parties à l’acte authentique de vente ont sciemment et de mauvaise foi signé un acte de vente ne portant aucune mention du mandataire primitivement intervenu. Vendeur et acquéreur fraudeurs ont dès lors été condamnés solidairement au paiement du montant de la commission ».

Toutefois, il faut pré-constituer la preuve du rapprochement des parties (bons de visites contresignés, notification offre écrite, échange de courriels, compte rendu de visite, télégramme téléphonique, etc…)

Réponse D

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En effet, à l’occasion de la violation d’une clause d’exclusivité la Cour d’appel de Paris a rappelé que la clause pénale pouvait être réduite en vertu de son pouvoir modérateur (art.1152 du Code civil).En l’espèce, les juges considèrent que « l’indemnité, égale aux honoraires exigibles en cas de vente, prévue à titre de clause pénale était manifestement excessive et disproportionnée avec les prestations fournies ».

Il s’agit d’une jurisprudence constante puisque la même Cour avait déjà jugé que « les peines et soins de l’agence et l’énergie qu’elle a déployée ne sauraient être indemnisées par une somme équivalente à celle qu’elle aurait perçue si l’opération s’était réalisée ».

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CAUSES DE MISE EN JEU DE LA RCP

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Sinistralité du 01/01/09 au 31/08/2010

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Partie 1 : Efficacité de l’acte

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Si l’acquéreur exerce la faculté de rétractation, le professionnel est tenu à restitution dans les 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation (CCH art.L 271-2 al 2).

Aucune retenue ne peut être faite sur la somme versée et ce malgré les diligences effectuées (temps, frais tels que le droit d’enregistrement, publicité) qui resteront à la charge de l’agence.

En cas de contestation sur la régularité de la rétractation par le vendeur, l’agent ne pourra remettre l’acompte que sur les instructions concordantes des parties ou conformément à une décision judiciaire. A défaut, RC de l’Agence.

ACOMPTE

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Les dossiers de RC récurrents portent sur : • l’absence de versement d’acompte (y compris l’absence de relance)• la libération de l’acompte par l’agence auprès d’une partie sans accord entre les parties (procès-verbal d’accord ou décision d’un juge).• la signature d’un procès-verbal d’accord avantageant l’une des parties.

Un tribunal retient la responsabilité de l'agent qui n'a pas obtenu de l'acquéreur le versement d'un acompte à la suite de la régularisation d'un avant-contrat de vente. Il est reproché à l'agent de « ne pas s'être inquiété de l'insolvabilité probable de l'acquéreur ce qui a contribué au préjudice subi par les vendeurs dont l'immeuble a été immobilisé pendant plusieurs mois et qui ont perdu une chance de voir appliquer la clause pénale du compromis de vente ».

ACOMPTE

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La condition suspensive affecte la vente en son entier.

Elle permet aux parties de contracter immédiatement en intégrant dans l’avant-contrat un événement futur et incertain suffisamment important pour que la vente elle-même dépende de sa survenance.

La condition doit être licite, adaptée à la situation et acceptée par les parties. Elle ne doit pas porter sur :• Un événement passé ou présent,• Un événement futur mais certain, • Un événement contraire aux bonnes mœurs ou illicite,• Un événement tenant à la validité du contrat lui même,• Un événement impossible,• Un événement potestatif ( la naissance ou l’exécution de l’obligation dépend de la seule volonté d’un seul cocontractant).

CONDITION SUSPENSIVE

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Concernant les clauses potestatives, les juges examinent l’emprise effective de la volonté de l’acquéreur ou du vendeur pour distinguer la condition simplement potestative (autorisée) et la purement potestative (interdite).

Exemple : sous réserve que le prix soit payé avant une date fixe (purement potestative), sous réserve que le vendeur ait fait les travaux avant une date fixe (purement potestative), sous réserve de mutation dans la ville (simplement potestative), sous réserve de trouver un emploi (simplement potestative).

CONDITION SUSPENSIVE

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Le rédacteur d’acte doit vérifier qu’il a intégré les clauses correspondant à la volonté et à la situation des parties.

Il doit également définir avec précision et exactitude de quelle manière la condition sera considérée comme réalisée ou défaillie.

Le juge peut, s’il estime qu’une clause aurait dû être insérée, condamner l’agent à indemniser l’acquéreur défaillant.

L’interprétation d’une clause est du pouvoir souverain du juge, d’ou l’importance de sa rédaction.

CONDITION SUSPENSIVE

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Dès lors qu’il fait régulariser le compromis, le professionnel de l’immobilier doit veiller à sa régularité.

A cet égard, les dossiers peuvent porter sur les signatures, les mentions légales (notamment en cas d’achat « comptant »), les mentions manuscrites, les annexes, les modalités de signification etc.

Un tribunal a considéré que « l'agent immobilier qui a mentionné dans un compromis de vente que le bien se situait en "zone verte", n'informait pas suffisamment l'acquéreur sur les conséquences de cette classification.Cette classification impliquant que le bien se situait en zone inondable, l'agent aurait dû le mentionner explicitement, même si le décret n'était pas encore applicable en l'espèce (état des risques à annexer à l'acte de vente) ».

FORMALISME DU COMPROMIS

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Dans un dossier, le compromis de vente prévoit l'imputation financière sur le vendeur des travaux de ravalement décidés au jour de sa signature mais non exécutés sur le vendeur. L'annexe évoque une simple étude préalable seulement votée en AG. L'acte notarié prévoit cette imputation de tous les travaux décidés en AG avant la vente, ce qui exclut clairement les travaux de ravalement non encore décidés.

L'agence est condamnée pour « clause incertaine sur la portée des obligations des parties » à supporter la moitié du montant des travaux décidés postérieurement à la vente.

FORMALISME DU COMPROMIS

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Partie 2 : information sur le bien

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Dans la grande majorité des décisions, les juges visent le manquement au devoir d’information et de conseil comme fondement de la responsabilité de l’agent immobilier.

L’agent est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à la validité de la convention, même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté.

L’étendue des vérifications et des conseils est illimitée dans la mesure où elle diffère selon les circonstances de la cause.

DEVOIR DE CONSEIL

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La Cour de Cassation dans un arrêt du 23 septembre 2009, estime « que le devoir de conseil du professionnel de l’immobilier est absolu à l'égard des clients et n'est pas susceptible d'atténuation en fonction de la profession de ces derniers. Le fait que l’acheteur d’un terrain soit architecte n’est pas de nature à dispenser le professionnel de l’immobilier de son obligation d’examiner la question du permis de construire ».

A titre d’exemple, un tribunal a condamné un sociétaire pour défaut de conseil au motif « qu’alors que l’acquéreur était venu s’inquiéter d’un éventuel problème de terrain, l’agent immobilier n’a pas mis de condition suspensive quant à une éventuelle anomalie de terrain rendant impossible la surélévation prévue ».

DEVOIR DE CONSEIL

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Dans un autre cas, le tribunal retient un défaut d’information et de conseil dans le cadre de la vente d’une maison « rénovée » en retenant « que l’ensemble relevait du bricolage le plus complet dont l’agence ne pouvait pas ne pas s’apercevoir ».

La Cour de Cassation dans un arrêt du 8 avril 2009 retient la responsabilité de l’agent immobilier et le condamne à payer le coût des travaux de réparation d’un immeuble affecté par des fissures résultant d’un état de catastrophe naturelle (sécheresse).« L’agent immobilier aurait dû attirer l’attention des acquéreurs sur l’origine vraisemblable des fissures apparentes lors de la vente et de leur gravité potentielle pour la structure de l’immeuble ».

La Cour considère que le professionnel a commis une faute ayant concouru à l’entier dommage des acquéreurs et doit donc supporter le coût de la reprise des désordres.

DEVOIR DE CONSEIL

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L’obligation de renseignement qui pèse sur le vendeur d’immeuble doit être exécutée par celui-ci au stade de l’avant contrat par l’annexion de documents techniques à l’acte constatant ou réalisant la vente.

Il arrive que les parties veuillent contracter alors que les recherches n’ont pas été effectuées, ou que leurs résultats ne sont pas connus. Une condition suspensive peut être prévue.

Il est opportun de prévoir qu’en cas de diagnostics positifs, la condition sera néanmoins considérée comme réalisée si le vendeur supprime, à ses frais et en respectant la réglementation, les risques révélés.

DIAGNOSTICS ET CONDITION SUSPENSIVE

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Aucune charge au titre de ces formalités ne peut être imputée à l’acquéreur ni retenue sur quelque somme versée par lui lors de la régulation de l’avant contrat. Cette obligation pèse sur le vendeur.

L’agence ne peut pas offrir ces diagnostics en raison de l'article L 271-6 du CCH (notions d'indépendance et d'impartialité).

Le lien ainsi crée est de nature à induire une dépendance du diagnostiqueur vis à vis de l'intermédiaire et à nuire de ce fait à son obligation d'impartialité. En effet, le diagnostiqueur ne maîtrise plus les conditions commerciales de son intervention, le contact commercial, et la livraison du diagnostic qui seraient tous trois assurés par un tiers.

COUT DES DIAGNOSTICS

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Les diagnostics doivent être annexés à la promesse de vente ou à défaut de promesse à l’acte de vente de biens à usage d’habitation.

Il appartient à l’agent de vérifier que le diagnostiqueur répond aux exigences légales : Certification et Assurance RCP obligatoire pour chaque diagnostic.

A défaut, la RCP de l’agence pourra être engagée.

COUT DES DIAGNOSTICS

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De nouvelles obligations pour de nouvelles responsabilités !

La loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement dite Grenelle 2 est parue au JO du 13 juillet. 257 articles qui impactent directement tous les métiers de l’immobilier, de la transaction à la copropriété en passant par la gestion.

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Le Diagnostic assainissement : Institué par la loi sur l’eau (2006) qui devait rentrer en vigueur pour toutes les ventes conclues à compter du 1er janvier 2013, il verra finalement le jour et complètera le DDT à compter du 1er janvier 2011. Rappelons que ce diagnostic s’applique aux ventes immobilières à usage d’habitation ne possédant qu’un dispositif d’assainissement individuel (fosse septique par exemple). Ce diagnostic aura une durée de validité de 3 ans et son élaboration demeure à la charge du vendeur qui souhaite s’exonérer de la garantie des vices cachés inhérente.Il est par ailleurs précisé qu’en cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.

Nous ne pouvons que fortement recommander aux professionnels devant prochainement conclure des avant-contrats de d’ores et déjà prévoir ce diagnostic lors de la promesse en cas de réitération postérieure au 1er janvier 2011.

ACTUALITE JURIDIQUE

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LE DPE L’article L.134-3 du CCH dispose désormais « A compter du 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d'un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique est mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location, selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat ».

A ce stade il apparaît que toutes les annonces seraient visées (vitrine agence, support papier ou Internet), le décret devrait notamment nous préciser ce point. Il est à souhaiter que cette mesure s’applique également aux annonces des particuliers ! Ainsi le DPE devra en pratique être dressé bien plus amont qu’à ce jour.  De même désormais, corolaire de la précédente mesure, le DPE est tenu à la disposition du candidat acquéreur ou locataire, sans qu’il n’en est à faire la demande préalable. 

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LE DPE

Un nouvel article L.134-3-1 introduit dans le CCH précise « En cas de location de tout ou partie d'un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique prévu par l'article L. 134-1 est joint à des fins d'information au contrat de location lors de sa conclusion, sauf s'il s'agit d'un contrat de bail rural ou lorsque ce sont des contrats de location saisonnière ».

C’est donc tous les types de baux qui sont ici visés (baux commerciaux, professionnels, etc.), sauf exclusions. Le texte réaffirme, s’il était besoin, que le DPE n’a qu’un caractère informatif.

Le DPE, ainsi que sa forme simplifiée, inadapté au régime de la location saisonnière est finalement supprimé pour ce type de location et exclu pour les baux ruraux.  

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VICES CACHES

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cette usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou en aurait donné un prix moindre, s’il les avait connus.

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VICES CACHES

C’est le motif de mise en cause de la RCP des agents immobiliers le plus fréquent.

Les dossiers portent sur :• la présence de parasites xylophages ou de champignons tels que la

mérule,• sur les travaux à prévoir,• sur des travaux réalisés, • état des poutres maitresses, • origine des fissures, • état de la toiture …

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VICES CACHES

Ainsi, la RC de l’agent a été retenue alors même que l’expert retenait que la mérule non visible à la vente ne pouvait être découverte par des non professionnels qu’après dépose des habillages et meubles en applique sur les murs au motif que « l’agence ne pouvait ignorer la présence de ce champignon dans toute la Bretagne. Il aurait dû visiter le bien plus attentivement accompagné d’un professionnel ».

Dans un autre cas, le tribunal estime que « l’agent immobilier aurait dû soupçonner la nécessité d’un diagnostic parasitaire ».

Un agent immobilier a également été condamné pour ne pas avoir attiré l’attention d’un acquéreur alors que « professionnel du bâtiment local il était nécessairement averti des problèmes de pyritepour les ardoises ». 

62

VICES CACHES

Nous sommes en présence d’un pouvoir souverain d’appréciation des juges du fonds.

A cet égard, La Cour de cassation dans un arrêt du 8 janvier 2009, a rejeté la responsabilité d’un agent immobilier qui avait vendu un immeuble avec des combles aménagés qui se sont révélés non conformes « l’agent immobilier a pu ainsi vérifier que l’immeuble vendu par ses soins disposait effectivement de combles aménagés ; que ce n’est qu’à l’occasion de travaux complémentaires dans les combles que les époux acquéreurs, après dépose du plancher, se sont rendus compte de l’insuffisance de la section des solivettes ; que les vices concernant cet aménagement n’étaient pas apparents lors de la vente ».

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VICES CACHES

Dans le même sens, La cour d’appel d’Angers le 18 mars 2008, a jugé que le terme « alimentation en eau de source dans un compromis de vente d’un immeuble, ne supposait pas que cette eau était nécessairement potable ». Elle en déduit donc que le fait que cette eau ne soit pas consommable ne donne pas lieu à la garantie légale des vices cachés.

Il convient donc également de s’attacher à la description du bien vendu.

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L’agent doit faire une présentation du bien qui est conforme à la réalité et donc vérifier les déclarations des parties, au besoin avec l’assistance d’un tiers.

Les tribunaux peuvent être très sévères à l’encontre des professionnels de l’immobilier dont la présentation est erronée.

Ainsi, un tribunal a estimé qu’il y avait faute délictuelle de l’agent ayant écrit que «  le bien était exempt de défauts sans vérifier cette affirmation ce qui a eu pour conséquences de dissuader les acquéreurs de consulter un expert ».

DESCRIPTION DU BIEN

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De même, une agence a été condamnée pour ne pas avoir vérifié la fiabilité de l’état descriptif portant, à tort, la mention « électricité aux normes refaite à neuf ».Le tribunal retient que « même hors champs contractuel, il s’agissait d’une caractéristique essentielle du bien conditionnant son prix ».

La responsabilité d’un agent a été retenue pour avoir vendu un terrain constructible alors qu’il ne l’était pas. « L’agent a occulté le fait que le terrain s’inscrivait dans un lotissement dont le cahier des charges ne permettait pas la construction d’un second immeuble sur le même lot ».

DESCRIPTION DU BIEN

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Un des devoirs pesant sur le professionnel de l’immobilier est d’estimer la valeur du bien figurant au mandat.

Ainsi, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, il engage sa responsabilité dès lors que le prix figurant au mandat n’est pas conforme au marché.

L’indemnisation peut être diverse :• perte de chance de vendre plus vite au bon prix,• coût du prêt relais,• différence entre prix vendu et prix réel.

Ce domaine se rapproche étroitement du devoir de conseil.

ESTIMATION DU BIEN

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Un agent a été condamné sur le fondement de son devoir de conseil pour « avoir omis de donner une information loyale sur la valeur du bien mis en vente ».Dans le cas d’espèce, un ensemble immobilier avait été acheté par une société à une veuve. La société avait revendu le bien après division en faisant une forte plus value.Or, les ventes sont intervenues, pour une partie, le jour même et 2 jours plus tard pour la seconde parties et ce par l’intermédiaire de la même agence.

Une Cour d’appel, à propos des obligations de l'agent dans le cadre d'une évaluation immobilière, retient que « l'agent immobilier est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil à l'égard de son mandantet doit l'informer sur la valeur du bien mis en vente lorsqu'il apparaîtque le prix demandé est manifestement sous-évalué ».

ESTIMATION DU BIEN

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La « Loi Carrez » précise que dans le cadre de vente d’un bien immobilier soumis au statut de la copropriété, le vendeur doit déclarer la superficie du lot à l’acquéreur.

La surface doit être indiquée dans la promesse de vente et dans l’acte de vente. A défaut nullité de la vente.

Tous les lots sont concernés sauf : caves, garages, emplacements de stationnement et lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m².

Il s’agit de la superficie du plancher des locaux d’une hauteur supérieure à 1,80m, déduction faite des surfaces prises par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures des portes et des fenêtres.

Le vendeur peut effectuer son métré seul (calcul est risqué).

LOI CARREZ

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Si la superficie déclarée est erronée, l’acquéreur peut demander une diminution de prix proportionnelle à la différence constatée.

L’agent doit donc impérativement indiquer au vendeur qu’il est plus prudent de prendre attache avec un professionnel lequel effectuera un mesurage précis et lui transmettra un plan. Il s’agit d’une obligation de conseil.

Si le vendeur refuse, l’agent commet une faute s’il indique aux acquéreurs la surface comme garantie alors qu’il est en possession d’un document indiquant de manière approximative la surface du bien.

LOI CARREZ

70

Pour rappel, la Cour de cassation a rappelé que la valeur de la moindre mesure ne doit pas être appréhendée du point de vue strictement arithmétique.En l’espèce le vendeur avait englobé un garage dans la surface habitable Carrez, et la Cour considère que « les m² de garage à soustraire ne peuvent être appréhendés au prix des m² de surface habitable ».

LOI CARREZ

71

La loi impose le raccordement des immeubles aux réseaux.

S’il n’existe pas de réseau sur la commune, le vendeur doit justifier queson installation est conforme au règlement sanitaire.

S’il existe un réseau d’évacuation des eaux usées, trois possibilités :• le bien est raccordé : le vendeur doit pouvoir le justifier,• le bien n’est pas raccordé : il faut effectuer ce raccordement avant une date

fixée,• le bien est dispensé de raccordement par Arrêté du maire : le vendeur devra

produire ce document.

ASSAINISSEMENT

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A défaut d’information correcte, la responsabilité du vendeur et des intermédiaires peut être recherchée pour défaut d’information.

L’agent doit donc vérifier la réalité du raccordement en sollicitant des vendeurs les justificatifs des travaux ou l’ensemble des documents nécessaires afin d’informer l’acquéreur de la situation du raccordement.

Les juges condamnent l’agent au paiement des sommes déboursées pour le raccordement au réseau communal en retenant notamment que « rien ne démontre que l’agent ait sollicité des vendeurs les justificatifs de l’existence du raccordement alors même que la mention du raccordement figurait au compromis de vente ».

ASSAINISSEMENT

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Il est à noter qu’une nouvelle fois, les diligences effectuées par le professionnel sont soumises à l’appréciation souveraine des juges du fond.

Ainsi, un de vos confrère s’est vu condamner pour s’être « contenté d’un courrier d’une mairie faisant état d’un arrêté du maire dispensant de raccordement sans avoir été vérifier l’arrêté lui-même (lequel n’existait pas) ».

Ce problème pourrait être résolu avec le nouveau diagnostic assainissement, à partir du 1er janvier 2011.

ASSAINISSEMENT

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Partie 3 : Information des parties

75

Le professionnel de l’immobilier doit s’assurer de la capacité des vendeurs.

La capacité et les pouvoirs du mandant à s’engager est une question importante devant attirer la vigilance du professionnel immobilier.Les situations d’indivision, de démembrement de propriété telles qu’usufruit et nue-propriété, les règles spécifiques applicables aux différents régimes matrimoniaux ou de protection des majeurs sont autant de pièges à éviter. En pratique la vérification de la capacité et des pouvoirs du client est souvent difficile à respecter. Pourtant dans bien des cas sa responsabilité sera recherchée s’il manque à son devoir d’information et de conseil et s’il ne parvient pas à assurer l’efficacité juridique de l’acte dans lequel il intervient.

CAPACITES DES VENDEURS

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Un tribunal retient la responsabilité d’un sociétaire au motif qu’en « qualité de rédacteur d'acte, l'agent immobilier doit s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention ».

En l’espèce, l'agence savait que la venderesse était en instance de divorce, elle s'est contentée d'une attestation notariée mentionnant simplement de qui la venderesse avait acquis le bien, pour vérifier sa capacité. L'agent aurait dû se procurer l'acte de vente antérieur ce qui lui aurait permis de savoir que le bien dépendait de la communauté, alors même que le divorce n'était pas prononcé.

CAPACITES DES VENDEURS

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L’agent immobilier ne peut vérifier avec exactitude la solvabilité du potentiel acquéreur.

Toutefois, si l’agent a des raisons de douter des capacités financières des acquéreurs, il doit informer le vendeur du risque de non réalisation.

Le professionnel de l’immobilier doit veiller à la sécurité juridique des cocontractants en insérant les clauses nécessaires à la protection des acquéreurs et vendeurs en cas de non obtention des sommes nécessaires à l’acquisition.

SOLVABILITE DES ACQUEREURS

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Pour rappel, la Cour de cassation confirme la portée du devoir de conseil et d’information de l’agent immobilier.En l’espèce, l’acquéreur qui achetait comptant un appartement avait finalement renoncé à la vente, passé le délai de rétractation. Les magistrats retiennent que « l’agent immobilier, qui avait vérifié la provision suffisante sur le compte bancaire du candidat acquéreur lors de la signature du compromis avait suffisamment rempli son obligation de renseignement, qui n’est qu’une obligation de moyen ».

Certains tribunaux retiennent que « l'agent immobilier n'est tenu que d'une obligation de moyen quant à la vérification de la solvabilité d'un acquéreur et qu'il ne dispose d'aucun pouvoir d'investigation lui permettant d'enquêter sur la situation de fortune d'un particulier ».

SOLVABILITE DES ACQUEREURS

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ACTUALITE JURIDIQUE

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Pollution des sols : Lorsqu’une information sera diffusée par l’autorité publique concernant la pollution ou les risques de pollution de certains sols, le vendeur ou bailleur d’un terrain concerné devra en informer l’acquéreur ou le preneur, selon le cas, par écrit (sans doute à l’instar de ce qui existe aujourd’hui pour l’ERNT).

Un décret devrait venir définir le contenu de cette information. Les professionnels intermédiaires commercialisant des terrains devront donc être vigilants sur cette mesure d’information car les sanctions à l’initiative du preneur ou de l’acheteur sont assez lourdes de conséquences.

ACTUALITE JURIDIQUE

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VOTRE CONTRAT RCP

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Les Assurés

LLLeeesss SSSoooccciiiééétttaaaiiirrreeesss eeettt CCCllliiieeennntttsss

Les Souscripteurs

La Caisse de Garantie et CGI Assurances

Un Courtier

GRAS SAVOYE

Un Assureur

ALLIANZ

Les acteurs du contrat RCP sont les suivants :

VOTRE CONTRAT RCP

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Le montant de la garantie est fixé par sinistre et par assuré :

. Dommages matériels et immatériels : 2,3 M €

. Dommages corporels : 4,6 M €

Une franchise est appliquée en cas de pertes, vols, détériorations, frais de remplacement de biens confiés, appartenant à des tiers ou clients dont l’assuré est gardien = Montant 300 €

Pour tous les autres types de dommages, la franchise est de 10% du dommages avec des minimums et maximums déjà évoqués.

VOTRE CONTRAT RCP

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Les activités garanties par le contrat :

La garantie RCP : elle couvre les activités exercées à titre principal ou accessoire prévues par les dispositions de l’article 1 de la Loi Hoguet.

La garantie RCE : elle couvre les conséquences pécuniaires de la responsabilité des professionnels de l’immobilier qu’ils peuvent encourir du fait de leur activité, notamment en leur qualité de chef d’entreprise, employeur, propriétaire, locataire, utilisateur ou gardien de tous biens meubles ou immeubles.

VOTRE CONTRAT RCP

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La garantie détournement de fonds : elle couvre les vols, détournements, malversations, abus de confiance, faux en écriture ou escroqueries commis au préjudice de tiers ou de clients par les préposés, tiers.

Montant de la garantie : 310 K€ par sinistre et 610 K€ par anFranchise : 10 K€.

VOTRE CONTRAT RCP

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La CGAIM a pris soin de développer des options à son contrat RCP.

Il s’agit notamment :• des garanties complémentaires (2 et 6 M€ qui viennent en complément

de la 1ère ligne),• l’assurance des activités de démarchage bancaire et financier et

d’intermédiaire en opérations de banque,• du développement des activités à l’étranger.

LES OPTIONS DE VOTRE CONTRAT RCP

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MERCI DE VOTRE ATTENTION