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1. IMAGINONS LE QUARTIER DU VERT – BUISSON, DANS 10 ANS AU TREMBLAY-SUR-MAULDRE

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2. LES PERSPECTIVES DU PROJET DE RECHERCHE BIMBY

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3. L’INTENSIFICATION PAVILLONNAIRE, UN NOUVEAU MODE DE DÉVELOPPEMENT


Le Tremblay-sur-Mauldre

Versailles

lotissement 70 logements

à 1000 m2 =

8,4 ha

éco-quartier 70 logements

à 300 m2 =

3 ha

Le Vert Buisson

2010

Preservation des coeurs d’îlot Le Vert Buisson

2010

Le Vert Buisson

2010

Le Vert Buisson

2012

Le Vert Buisson

2015

Le Vert Buisson

2016

Le Vert Buisson

2020


2021



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EURE

Communauté d’Agglomération de Rouen

CETE Normandie

Centre

Institut Français d’Urbanisme

CETE Ile-de-France


a. Franchir le dernier obstacle à la Ville Durable : du syndrome NIMBY au levier BIMBY

b. Le plus grand levier des Villes Durables à venir : l’intensification des tissus pavillonnaires

c. Le projet de recherche BIMBY : stratégies de renouvellement des tissus pavillonnaires

Nous allons vous démontrer que la Ville Durable aura plus a gagner des espérances et des projets de vie

des habitants que de leurs sacrifices et de leurs économies

Limiter Réduire

Conserver

Economiser

Préserver

Taxer

Stopper

Le syndrome NIMBY est un erreur stratégique

Le syndrome Nimby, qui voudrait que lorsqu'un

projet d'interêt général s'elabore, on ne trouve aucun

volontaire pour le faire passer près de chez lui, ce syndrome est une erreur stratégique.

Nous allons vous démontrer que la Ville Durable aura plus a gagner des espérances et des projets de vie des habitants plutot que de leurs sacrifices et de leurs

économies

Du Syndrome NIMBY à la stratégie BIMBY

Intérêt de la collectivité



Intérêt des particuliers




NIMBY

NIMBY

NIMBY




BIMBY

BIMBY

BIMBY

En faisant que l’interêt collectif devienne la meilleure opportunité pour chaque individu de se donner les moyens

d'accomplir ses propres projets.

En faisant que les projets des particuliers deviennent la meilleure opportunité pour la collectivité de porter un projet de Ville Durable.

Du but du projet de recherche Bimby, à travers les connaissances opérationnelles qu'il mettra à

disposition de tous les acteurs, est de renverser le syndrome NIMBY

EURE


CETE Normandie

Centre


CETE Ile-de-France







Et si l'intérêt des français pour les

modes de vie qu'offre la maison individuelle

n'était pas contradictoire,

finalement, avec les principes d'une ville

durable ?

Il se trouve que les gisements de tissus pavillonnaires actuels constituent aujourd’hui le plus grand point de convergence entre les

intérêts individuel et l’intérêt de la collectivité



75% des Français souhaitent vivre en maison individuelle




Chaque année, 97% du foncier alloué

au logement neuf est consommé par

l'habitat individuel







La plus grande partie des territoires

urbanisés le sont sous la forme de

tissus pavillonnaires










Les maisons construites ces dernières

décennies sont mieux situées que celles que

l’on construit aujourd’hui













Dans ces quartiers, la division

parcellaire permet toujours de mieux

valoriser le bien du propriétaire
















Les habitants de ces quartiers ont des

projets de vie, des aspirations qui

pourraient les inciter à saisir ce levier
















Les habitants de ces quartiers ont des

projets de vie, des aspirations qui

pourraient les inciter à saisir ce levier

Toute parcelle ainsi créée dans les

tissus existant est une parcelle de

moins à créer en situation

d’étalement urbain

Volonté politique de densification réaffirmée

depuis la loi SRU mais sans effet

Bilan du Schéma Directeur de l’Agglomération Rouennaise

A nombre de logements constant, le nombre d’habitant d’un quartier pavillonnaire baisse

La morphologie des tissus pavillonnaires permet d’envisager des processus de densification

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Le projet de recherche BIMBY : stratégies de renouvellement des tissus pavillonnaires


EURE


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Développement actuel : par extensions

Développement alternatif : par densification

Un nouvel mode de développement urbain

BIMBY : Un nouveau mode de développement

QUI PERMET DE TRAVAILLER SUR LE

STOCK EXISTANT

BIMBY : Un nouveau mode de développement

De tels scénarios demandent à passer

à la notion d’habitant bâtisseur



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a. La division parcellaire, un phénomène puissant à maîtriser

b. Les projets de vie des habitants, leviers des projets de la commune

c. BIMBY : les outils du renouvellement local des tissus pavillonnaires

d. Les synergies : stopper, dès demain, l’étalement urbain


L’état des lieux des filières de la production de logements

L’économie de la filière libre

Maisons individuelles en lot libre sur petites parcelles :

- un plan d’ensemble pour définir les lots

-un concepteur / maître d’œuvre par maison

Coût global : 1700 €/m2

(sources AUDIAR)

Maisons individuelles en série : -un concepteur pour le plan d’ensemble

- un même concepteur pour les XXX maisons identiques :

Coût global : 2500 €/m2

(sources AUDIAR)

On ne réalise pas d’économie d’échelle en

produisant des maisons en série


2500 €/m²

1700 €/m²

Marge

Architecte

Normes supplémentaires

Commercialisation

Charge foncière 300€/m2 SHON

Bureaux d’étude

Coût de construction


Auto construction Coût de

construction

Prix du marché

Maisons individuelles

en série

Maisons individuelles en lot libre


Architecte

2500 €/m² 2500 €/m²

Marge

Architecte

Normes supplémentaires

Commercialisation


Bureaux d’étude


Charge foncière potentielle 1100€/m2

SHON

à réinvestir dans les

équipements et services publics

Auto construction


Prix du marché

Maisons individuelles

en série Maisons

individuelles en lot libre


Architecte

Limites des divisions parcellaires actuelles

Vues aériennes

Evaluation du potentiel foncier d’un tissu pavillonnaire

Evolution de l’habitat au Tremblay-sur-Mauldre

Projection des besoins en logement


2010

Le Vert Buisson

2010

Le Vert Buisson

2012

L’économie résidentielle par le maintien des personnes à domicile

Rupture

Vente de la maison pour payer la maison de retraite

Nouveau projet de vie

Vente de la maison pour construire une maison adaptée

maison inadaptée

maison inadaptée

75 ans

65 ans

maison inadaptée

Vente de la maison pour améliorer sa retraite

maison de retraite

maison adaptée

maison adaptée

maison inadaptée

Vente de la maison permet une donation aux enfants

maison adaptée

70 ans

55 ans

MAISON DE RETRAITE 2800 € / mois / personne

Création d’un EMPLOI LOCAL d’assistante à domicile

900 € / mois / foyer

16 millions de retraités en France

L’économie résidentielle par le maintien des personnes à domicile

Vente de la maison pour construire une maison adaptée

maison inadaptée

65 ans

maison inadaptée

Vente de la maison pour améliorer sa retraite

maison adaptée

maison adaptée

maison inadaptée

Vente de la maison permet une donation aux enfants

maison adaptée

70 ans

55 ans

Création d’un EMPLOI LOCAL d’assistante à domicile

900 € / mois / foyer

Maintien des personnes âgées à domicile

Fort Pouvoir d’Achat + Capacité de déplacement limitée

Favorise le commerce

local

Le Vert Buisson

2015

Uniformisation de l’offre

Maisons en location

sociale et privée

Maisons pour primo-accédants

Maisons familiales

Maisons pour décohabitants

Maisons pour

personnes âgées

Extension urbaine + Minimum parcellaire

Diversifier l’offre d’habitat en maison individuelle par la division parcellaire

Maisons en location

sociale et privée


Maisons familiales


Maisons pour

personnes âgées

La diversité des parcelles permet de créer une diversité de l’offre en maisons individuelles sur la commune

Diversifier l’offre d’habitat en maison individuelle par la division parcellaire

Maisons en location

sociale et privée


Maisons familiales


Maisons pour

personnes âgées

Favorise la solidarité intergénérationnelle

Le Vert Buisson

2015

Le Vert Buisson

2016

Le Vert Buisson

2020


2021

Niveaux de revenus des propriétaires occupants

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Uu99 Rouen

Uu99 Le Havre

SEINE-MARITIME

Uu99 Evreux

EURE

HAUTE-NORMANDIE

PO revenus < 60%

PO revenus 60-100%

PO revenus 100-150%

PO revenus > 150%

Offrir des solutions aux propriétaires occupants

Les outils de la démarche BIMBY

• SDRIF

• SCOT

• PLH et PDU

• PLU + • Règles de

droit privé

• Communication / information des habitants de

modes de développement encouragés

• Nouveaux métiers de la

conception / construction

Urbanisme réglementaire

Gouvernance

De nouvelles perspectives pour atteindre les objectifs du SDRIF

Stratégies de développement urbain de la commune du Tremblay-sur-Mauldre

2. les entités urbaines : centre, franges, entrées de

ville

3. les îlots et le découpage parcellaire

1. la commune dans son territoire

A. Diagnostic systémique du territoire :

B. Définition de micro-stratégies

- Le bourg du village s’est constitué par densification progressive (en blanc)

- On observe un grand nombre de processus récents et d’initiative privée de densification parcellaire (rose)

- Par un processus identique mais mieux régulé au niveau des formes urbaines, la commune a sur son territoire un potentiel non négligeable de densification (vert et bleu)

- Ce potentiel se situe plutôt autour du bourg, à l’inverse du schéma du PNR, mais cependant dans le périmètre de la ville actuelle.

- La commune peut donc se développer sans nécessairement rogner sur ses espaces agricoles et naturels

1. la commune dans son territoire : Pour une vision plus dynamique du territoire de la commune

1. la commune dans son territoire : Quelle stratégie de développement pour les 10 années à venir ?



ville





2. les entités urbaines : centre, franges, entrées de ville : Les franges Tremblay : un enjeu stratégique pour le développement de la commune

2. les entités urbaines : centre, franges, entrées de ville : Les Yvelines : un bâti qui vient marquer les entrées de ville

2. les entités urbaines : centre, franges, entrées de ville : Franges et entrées de ville sont des problématiques liées

2. les entités urbaines : centre, franges, entrées de ville : Doit-on créer des entrées de ville au Tremblay ?

2. les entités urbaines : centre, franges, entrées de ville : Ne peut-on pas utiliser ces notions de franges et d’entrées de ville à l’échelle des hameaux ?



ville





3. les îlots et le découpage parcellaire : quelles sont les conditions de densification d’une parcelle au sein d’un îlot ?




ville


C. Proposition de stratégies globales

S3

S1 S2

Petites maisons

Stationnement Divisions à la

vente Divisions pour

location Espace public

Transports en commun

. . .

Vieux

Jeunes retraités

Actifs en couple dont les enfants

sont partis

Actifs divorcés

Personnes aux ressources limitées

Entrées de villes

Franges de villes

Lotissements vieillissant

Cœur de ville

Hameaux et extensions

Objectif réduction de la

consommation d’espace

PLU • Diagnostic : évaluation du potentiel de densification des

tissus pavillonnaires de la commune



• PADD : envisager un développement ambitieux en minimisant les besoins d’extension




• Zonage : élever le niveaux de finesse pour répondre a des enjeux spécifique à l’intérieur des ilots

Preservation des coeurs d’îlot





• Règlement : jouer sur les différents articles

(mitoyenneté, stationnement, morphologie, emprise au sol) pour définir les modes de densification préférentiels



• Orientation d’aménagement : les appliquer sur les territoires déjà urbanisés pour porter de façon positive les projets d’évolution des quartiers.



• Règlement : jouer sur les différents articles

(mitoyenneté, stationnement, morphologie, emprise au sol) pour définir les modes de densification préférentiels


2010


2021

Mobiliser le droit privé

• Servitudes de vue,

• Servitude de hauteur

• Servitude de passage

• Servitude d’appui

• Copropriété partielle

• Reversement à la commune

• Avec l’appui de la commune,

Mobiliser le droit privé

Que peut-on construire dans 6 mètres de large ?

Une Maison

Au service de : Instances supra-communales

Réduire l’étalement urbain La commune

Développement à faible coût et donc capacité à investir dans les filières nécessitant une aide de la collectivité Les acteurs de l’immobilier

Fluidification du marché L’habitant

Valorisation de son patrimoine immobilier Le futur habitant

Accès à une maison en ville, à proximité des

services

Les missions complémentaires fondées sur l’apport de connaissances « BIMBY »

MC PLU

MC division

parcellaire MC

conception architecturale

MC de conseil en

développement urbain

Deux maisons

MC SCOT / PLH / PDU

Le BIMBY peut stopper l’étalement urbain lié à la maison individuelle

Le BIMBY a toujours lieu au moment de la vente (si je peux mieux valoriser mon bien en le divisant, je le divise)

Nombre de maisons individuelles vendues par an :

500 000 MI

Nombre de terrains pour la MI vendus par an:

160 000 Terrains

Conclusion si 30 % des maisons vendues deviennent divisibles, je sais offrir une offre de terrain correspondant à la demande

actuelle dans les territoires déjà urbanisés

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